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Kauf eines 75% V+V GbR Hausanteils durch ein GmbH

| Preis: 66 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Björn Balluff

Sachverhalt

· vorhandene X-GmbH mit gewerblichen Einkünften (Sitz in der Stadt BB)
· daneben gibt es eine Grundstücksgemeinschaft (Haus in HS), welche seit Jahren völlig zerstritten ist:
a) 3 Parteien in der GbR (A mit 50%, B mit 25% und C mit 25%) alle seit über 10 Jahren Gesellschafter in der V+V GbR, da das Haus zuvor dem Vater von ABC gehörte
b) A+B verkaufen nun ihre gesamten Anteile von 75% nun an die x-GmbH
c) C bleibt noch vorerst in der GbR, will aber auch verkaufen
· für C gäbe es auch einen weiteren privaten Interessenten D, der den Anteil abkaufen würde (jetzt 19%, später nach 5 Jahren die restlichen 6% zu einem bereits heute festgelegten Kaufpreis)
Grund: Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 1 Nr. 2a GrEStG


Fragen:

1. Kann die bisherige V+V GbR weiterhin bestehen bleiben?
a) mit eigener Buchhaltung
b) mit entsprechenden Kapital- und Gesellschafterverrechnungskonten (X, C und D)
c) muss an das bisherige Feststellungs-Finanzamt HS vorab eine Mitteilung erfolgen. Die Verwaltung würde unverändert durch den bisherigen Verwalter vor Ort in HS erfolgen. Die Miteigentümer wohnen an unterschiedlichen FA-Orten. Zentrale Entscheidungen werden am bisherigen Ort HS vom Verwalter unter Bezugnahme/Entscheidungsvollmacht von X getroffen

2. Für den Abkauf von den 75% Anteile entstehen für den Erwerbe X keine Grunderwerbsteuer (siehe oben, da wichtig für die Finanzplanung)

3. wie hat die X-GmbH die anteiligen Ergebnisse zu versteuern
a) Buchung am Jahresende als eine Position (Erlös aus Haus HS)
b) sofern irgendwann es Veräußerungsgewinn entsteht, müsste dieser bei C doch steuerfrei sein, da diese schon mehr als 10a das Objekt gehalten hat
c) zählt hier für die x-GmbH auch die Fußstapfentheorie (nur Erwerb von Anteilen, die A+B schon mehr als 10a besessen haben)
d) könnte auch die Erfassung in der Fibu der GmbH erfolgen
e) und wie müsste dann C vergütet werden (dann bei C automatisch gewerbliche Einkünfte)
f) Muss dann von X in der Stadt HE eine Betriebsanmeldung für diesen „Teilbetrieb“ erfolgen

4. Bleiben durch die organisatorische Trennung (eigene Fibu; eigene Konten, etc.) für die CXD-GbR un-verändert Einkünfte aus V+V vorhanden oder gibt es so etwas wie eine Abfärbetheorie (machen seit Jahren nur Vermietung von Wohnungen und Garagen)

5. Abwicklungsfragen bei der Übernahme der GbR-Anteile von A+B.
a) bleibt auch das bisherige Bankkonto der ABC GbR bestehen oder muss dieses zum Übergabetag der Anteile aufgelöst = verteilt werden (sowohl Schulden als auch Guthaben)
b) sind vor GbR-Übergabe noch Handwerkerreklamationen am Haus vorhanden, die laut Kaufvertrag zu beseitigen sind (da mangelfreie Übergabe vereinbart ist). Müssen hierfür A+B auch bei Regulierung nach dem Übergabetermin noch ihren Anteil bezahlen. Besteht insoweit ein Rückbehaltungsrecht vom Kaufpreis, wenn der Wert grob einschätzbar ist


Für Ihre Unterstützung vielen Dank.


Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst einmal kann ich feststellen, dass die V+V GbR bestehen bleiben kann. Die geplante Konstellation ist einfach als die Aufnahme von neuen Gesellschaftern einzuordnen. Solange der Gesellschaftsvertrag dem nicht entgegensteht, kann die GbR bestehen bleiben. Es müssen lediglich zu jedem Zeitpunkt mindestens zwei Personen Gesellschafter der GbR sein.

Die V+V GbR ist eine grundstücksbesitzende Gesellschaft. Deshalb besteht nach § 19 Abs. 1 Nr. 3a GrEStG eine Anzeigepflicht, wenn mindestens 95 % der Anteile innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschafter übergehen.

Mit dem Verkauf der Anteile von A+B gehen zunächst nur 75 % auf einen neuen Gesellschafter, die X-GmbH über. Wenn innerhalb von fünf Jahren der C einen Anteil iH. v. 19 % an X veräußert, würde dies nur zu einer Anteilsübertragung auf neue Gesellschaft i.H. v. 94 % führen. Solang der C den übrigen Anteil nicht zu früh veräußert besteht keine Anzeigepflicht.

Gliederungspunkte Nr. 2 kann ich bestätigen. Es besteht in der geplanten zeitlichen Reihenfolge keine Grunderwerbsteuerpflicht.

Zu 3:

a) Die GmbH erwirbt eine Beteiligung an einer Personengesellschaft. Hier muss man unterscheiden. Handelsrechtlich ist die Beteiligung zu den Anschaffungskosten auszuweisen. Steuerrechtlich erwirbt sie Anteile an den jeweiligen Wirtschaftsgütern der GbR.

Bei Eintritt in die GbR ist in in Handels- und Steuerbilanz eine Beteiligung an der OHG zu den Anschaffungskosten auszuweisen. In der Folge ist die Beteiligung in der Steuerbilanz entsprecht der Veränderung des steuerlichen Kapitalkontos auszuweisen.
Handelsrechtlich liegt in den Anschaffungskosten die Bewertungsobergrenze. Es kommen jedoch außerplanmaßige Abschreibungen nach allgemeinen Grundsätzen in Betracht. Diese können nicht in die Steuerbilanz übernommen werden.

Gewinne aus der GbR werden steuerlich gemäß der gesonderten und einheitlichen Gewinnfeststellung in der Buchführung der GmbH angesetzt.

b) die Veräußerung durch C ist nicht steuerbar.

c) die X-GmbH erzielt bereits per se (nach § 8 Abs. 2 KStG) gewerbliche Einkünfte. Für sie gilt keine Steuerbefreiung des Verkaufs.

d) ich verweise auf a hinsichtlich des Beteiligungsansatzes - es gibt hier keine Fußstapfentheorie.

e) Wie C vergütet werden müsste richtet sich nach der abzuschließenden Vereinbarung. Dies kann z.B. nach dem anteiligen Verkehrswert des Grundstückserfolgen. Gewerbliche Einkünfte erzielt C nicht. Durch den Beitritt der X-GmbH erfolgt keine gewerbliche Abfärbung gemäß § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG.

f) es liegt in der Stadt HS kein Teilbetrieb oder eine Betriebsstätte vor. Es gibt nur die Betriebsstätte in der Stadt BB.

4. Habe ich bereits unter 3) beantwortet. Eine Abfärbung greift nicht.

5. a) das Bankkonto bleibt besteht, es ändert sich nur die Zusammensetzung der Gesellschaft. Denn es kommt nicht zur Auflösung der Gesellschaft.

b) Beim Punkt 5b) handelt es sich um eine zivilrechtliche Fragestellung, worin Rechtsberatung liegen kann. Dies ist mir grundsätzlich nicht gestattet.

Sie meinen ob A bzw B für noch zu behebene Mängel an dem vermietet Haus haften und folglich der Kaufpreis für die Beteiligung an der GbR anteilig zunächst gekürzt werden könnte. Wenn laut Kaufvertrag eine solche Klausel berücksichtigt worden ist, ist dies wohl mit Ja zu beantworten.

Ich hoffe, dass trotz der verspäteten Antwort meine Ausführungen Ihnen weitergeholfen haben. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen,

Björn Balluff
Steuerberater

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Bewertung des Kunden

Herr Balluff hat uns in allen Punkten/Fragen klare und verständliche Auskünfte gegeben. Alles wurde vollumfänglich beantwortet.

Fazit: Die Infos helfen uns bei der Weiterentwicklung des Bauprojektes sehr weiter.

Insgesamt können wir ausdrücklich eine Empfehlung für die Leistung von Herrn Balluff aussprechen.

Hinweis an das Portal: Man sollte vielleicht überdenken, den Fachleuten bei der Einstellung der Anfrage ein wenig mehr Zeit einzuräumen, dass diese in Ruhe ihren Job machen können.

Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Björn Balluff
26.05.2016 08:48 Uhr
Guten Morgen,

könnten Sie die Deadline bitte ein bisschen verlängern? Ich kann die Prüfung Ihres Falls leider nicht rechtzeitig vor 9.00 Uhr beenden.

Danke für Ihr Verständnis.

Mit freundlichen Grüßen,

Björn Balluff
Steuerberater
Björn Balluff
26.05.2016 09:08 Uhr
Ich habe soeben festgestellt, dass Sie die Frist entweder verlängern oder die Frage neu stellen müssten. Falls Sie noch ein Interesse an einer Beantwortung haben, möchte ich SIe um die Verlängerungsoption bitten.

Beste Grüße,
Björn Balluff