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Immobilie über Firma ( GmbH) Invest
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 2 Stunden
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Christiansen,
Ich habe zusammen mit einem Freund 2017 sehr günstig eine Immobilie erworben. Diese Immobilie konnten wir 2019 mit einem Gewinn in Höhe von 200.000 € verkaufen.
Der Kauf der Immobilie erfolgte über die GmbH meines Freundes, ich habe der Firma ein Darlehen gewährt, und somit den Kauf möglich gemacht dafür 50% an der Immobile erworben, das Darlehen ist bereits zurückgezahlt worden ist.
Jetzt geht es um die korrekte Erfassung des Gewinns und die Verteilung. Da einige Unstimmigkeiten aufgetaucht sind, und ich hier auf Nummer sicher gehen möchte, dass alles mit rechten Dingen zu geht, benötige ich Ihren professionellen Rat.
Folgendes Problem stellt sich nun:
Mein Freund versucht konkret in einer Kostenübersicht seine Ertragssteuern ( Kapitalertragssteuern, Vorauszahlungen und Gewerbesteuern + Vorauszahlunghen) aus den Jahren 2017 und 2018 anzurechnen. Sprich konkret, er bringt diese Steuern in Höhe von 30.000 € nun in einen direkten Zussammenhang mit der Immobilie ein und ich soll hier 50% der Kosten übernehmen.
Eine Info noch: Die Immobilie hat nie Umsätze gemacht, sie wurde als Office der Firma unentgeltlich selbst genutzt. ich muss noch dazu sagen, dass die GmbH in der Immobilienbranche Geschäfte tätig ist. Ich aber nicht an den Einnahmen daraus beteiligt bin. Ich besitze keine Anteile an der GmbH. Es geht hier nur um das Invest der Immobilie.
Er begründet mir die aufgeführten Ertragssteuern in der Kostenabrechnung nun wie folgt:
Geleistete Gewerbesteuern etc. sind ausschlaggebend fuer die veranlasste 2019er Steuer auf den Verkauf der Immobilie. Dass es jetzt niedriger ausfällt liegt daran dass man bereits im Vorfeld Gewerbesteuervorauszahlungen geleistet hatte! Also reine Verlagerung / das spiegelt sich alles in den höheren Ausgaben wieder welche dem Gewinn / Verkauf zuzurechnen sind! Zusaetzliche Steuern wegen Abschreibungen etc. da nicht alle Gewinne = Ausgaben sind!
Das klingt für mich alles etwas wirr und nicht ansatzweise nachvollziehbar.
Für mich haben die Ertragssteuern, die er in den Jahren 2017 und 2018 zahlen musste keinen direkten Zusammenhang zum Erlös der Immobilie im Verkaufsjahr 2019.
Für mich ist die Lage so, dass ich mich selbstverständlich an den Steuern zu 50% beteilige, die für den Gewinn durch den Verkauf 2019 angefallen sind.
Für mich sind Ertragssteuern auch nicht rückwirkend gewinnmindernd oder abzugsfähig. Es scheint mir er versucht sich hier zu bevorteilen.
Ertragssteuern sind ja keine Betriebsausgaben, die zudem nichtmal im Zusammenhang mit der Immobilie stehen können, oder gibt es im Immobilienrecht hier Ausnahmen?
Da es ja durchaus abzugsfähige Ausgaben gibt, die jetzt rückwirkend den Gewinn mindern können, habe ich sie aufgelistet. Diese Ausgaben fielen in den Jahren 2017,2018 und 2019 an, und sind meiner Meinung nach im direkten Zusammenhang mit der Immobilie zu sehen und damit sicher abzugsfähig.
Ich kenne mich aber nicht so konkret aus, darum bräuchte ich hier auch nochmal ihren Rat. Es ist wirklich schwierig für mich, hier durchzusteigen.
Mal konkret in Zahlen:
Anschaffungswert der Immobilie war 400.000
Verkaufspreis war 600.000 €
Folgende Ausgaben sind angefallen an denen ich mich auch beteiligt habe, sprich ich habe hier genau 50% gezahlt:
Maklercourtage 15.000 €
Immobilien script und webseite 20.000 € ( war mal für ein Coworking Modell extern entwickelt worden, ehe wir uns zum Verkauf entschlossen haben)
Wasserschaden 3000€
Terassenbau 10.000 €
Terassenabbau 3000 €
Schliessanlage 1000 €
Weg Umbau zur Wohnung 2000€
Büro streichen 1000€
Eingangstür reparieren 200€
Obentuerschliesser 150€
Notarkosten 3000€
Werbungskosten 1500€ ( Anzeigenpakete Immobilienportale über ein Jahr)
Umbau Pläne 4000€
Auslagen Umbau 3000 € ( Umbau wurde verworfen, es wurde aber als Kostenpunkt aufgeführt und bezahllt)
Grunderwerbsteuer 20.000
Dazu gab es Kosten für einen Rechtsstreit wegen des Terassenbaus:
Insgesamt 10.000€ Anwaltskosten in den Jahren 2018 und 2019. Sind diese Kosten auch gewinnmindernd für den Immobilienverkauf einzubringen? Das wäre auch nochmal eine deutliche Seknung des zu versteuernden Gewinnes.
Für mich stellt sich jetzt die Situation folgendermassen dar.
Lediglich dir Gewinn der Immobilie ist für mich relevant, ich bin an anderen Projekten oder der Haupttätigkeit des Unternehmens nicht beteiligt. Es ging hier nur im das Immobilien Investment, dass über die Firma abgewickelt worden ist. Eine andere Vereinbarung gab es hier nicht.
Die Ertragssteuern aus 2017, 2018 und 2019 , die aus anderen Tätigkeitsbereichen der Firma anfällig wurden, haben aus meiner Sicht keinen Einfluss auf die Veräusserung im Jahr 2019. Ich bin hier also anderer Meinung als mein Freund. Wie sehen Sie das? Ergibt die Aussage einen Sinn für Sie? Übersehe ich hier vielleicht irgendetwas?
Grundsätzlich für mich relevant scheinen hier ausschliesslich die angefallene Körperschaftssteuer (+ 0,825% Soli) und Gewerbesteuer auf den erzielten Gewinn unseres Immobilien Investments im Kalenderjahr 2019.
Das ist doch hier die Berechnungsgrundlage, alle anderen Steuern, die aus anderweitigen Tätigkeiten erwirtschaften Gewinne aus den Jahren 2017 und 2018 und 2019 angefallen sind, stehen doch nicht im Zusammenhang der Immobilie und können auch nicht zur Steuerlastsenkung angerechnet werden oder? Also selbst wenn rein theoretisch die Immobilie Gewinne erwirtschaftet hätte, wäre die Ertragssteuer doch nicht einfach mal so 2 Jahre später abzugsfähig beim erzielten Gewinn. Das klingt nicht mal in diesem fiktiven Fall schlüssig für mich...
Die Differenz zwischen Verkauf und Einkauf, beträgt 200.000 €
Nach meiner Auffassung müssten nun alle Ausgaben aus den Jahren 2017, 2018 und 2019 abzugsfähig sein, so dass wir in realen Zahlen eine Steuerschuld von
200.000 € - 66 800€ ( Summe aller Kosten, s.o) = 133.200 hätten, also das wäre der zu versteuernde Gewinn.
Und somit eine Steuerlast ( bei ca 29% Ertragssteuer , Kapital + Gewerbe) in Höhe von 38.600 € zu an das Finanzamt zu zahlen haben.
Ich weiss, es ist etwas viel und hier und da unübersichtlich, aber ich hoffe Sie können das Grundproblem erkennen und mir kurz fachmännisch die ganze Lage genau schildern.
Ich setze den Preis auch auf 200€ an, da es für mich sehr wichtig ist,
dass hier alles mit rechten Dingen zu geht und ich das Gefühl habe, dass es mein "Freund" hier nicht so genau nimmt.
Ich hoffe Sie können Licht ins Dunkel bringen und mir alles genau erklären, so dass ich auch meinem Freund mit Argumenten und Steuerrechtsprechung gegenübertreten kann.
Danke Ihnen im Voraus! Viele Grüße
Ein Ratsuchender
Antwort von Steuerberater Knut Christiansen
Sehr geehrter Ratsuchender,
Vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert. Ihre Frage möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten.
Grundsätzlich haben wir hier den Vorteil, dass es sich bei der GmbH um eine Kapitalgesellschaft handelt, deren Besteuerung einem mehr oder weniger fixen Tarif folgt: 15% Körperschaftsteuer + 5,5% Solidaritätszuschlag (auf die KöSt) plus Gewerbesteuer. Die Gewerbesteuer berechnet sich wie folgt:
Gewerbeetrag (=Gewinn) x 3,5% x Hebesatz der Gemeinde. Wenn sich der Hebesatz der Gemeinde/Stadt in den betreffenden Jahren nicht verändert hat, dann kann man auch hier von einem fixen Steuersatz ausgehen. Erfahrungsgemäß liegt die Effektivbesteuerung bei GmbH´s bei etwa 29-30% (ca. 15,83% KöSt+SolZ plus ca. 14% Gewerbesteuer (je nach Hebesatz).
Damit ist die Besteuerung der gesamten Immobilieninvestition auch einfach zu berechnen.
Sofern es sich bei den Aufwendungen um Anschaffungskosten der Immobilie handelt, wirken sich diese in Form von Abschreibungen auf den Gewinn der GmbH aus. Die GmbH hat also durch die Abschreibungen der Immobilie Betriebsausgaben, die zu einer um ca. 30% geringeren Steuer führen. Etwaige Ertragsteuern oder Steuervorauszahlungen mindern den steuerpflichtigen Gewinn der GmbH nicht.
Beispiel:
Der Gewinn der GmbH beträgt ohne die Immobilie 50.000 EUR. Die Abschreibungen für die Immobilie beträgt 10.000 EUR p.a..
Statt nun 30% von 50.000 EUR Steuern = 15.000 EUR, fallen nur noch 12.000 EUR Steuern an. Diese Steuerersparnis kommt also der GmbH und damit indirekt Ihrem Freund zugute.
Genauso verhält es sich mit laufenden Ausgaben bzgl. der Immobilie. Diese mindern wie die Abschreibungen den Gewinn der GmbH und damit entsprechend die Steuern.
Insgesamt hat die GmbH also durch die betreffenden Immobilienaufwendungen Steuergutschriften erhalten, an denen Sie bisher nicht profitiert haben. Die hälftigen Gutschriften müssen Ihnen hier natürlich auch bei Verkauf angerechnet werden, sofern Sie die Aufwendungen jeweils auch zur Hälfte mitgetragen haben.
Kommt es zum Verkauf der Immobilie durch die GmbH, so muss diese die Differenz zwischen Verkaufspreis und steuerlichem Buchwert als Gewinn versteuern. Der steuerliche Buchwert ergibt sich aus den Anschaffungskosten abzgl. bis dahin geltend gemachter Abschreibungen. Damit fällt dann der Gewinn im Jahr der Veräußerung natürlich höher aus und es müssen auch höhere Steuern bezahlt werden. Unter dem Strich kann man aufgrund der relativ gleichmäßigen Besteuerung bei der GmbH aber wie folgt rechnen:
Veräußerungspreis
./. Anschaffungskosten
./. durch die GmbH geltend gemachten Aufwendungen
= Gewinn aus der gesamten Transaktion
x 30% Steuern der GmbH.
Wichtig bei dieser Betrachtung ist natürlich, dass Sie sich an den Kosten jeweils immer zu 50% beteiligt haben. Ansonsten können Ihnen ja nur die Kosten angerechnet werden, die Sie auch getragen haben und die bei der GmbH gewinnmindern angesetzt wurden.
Problematisch wird es nun noch, den Gewinn aus der GmbH an Sie auszuzahlen. Denn die GmbH kann nicht ohne Weiteres eine Auszahlung an Sie oder Ihren Freund vornehmen. Vielmehr müsste der Gewinn durch Ausschüttungsbeschluss an den Gesellschafter ausgezahlt werden (Dividende). Dabei ist aber 25% Kapitalertragsteuer, Solidaritätszuschlag (+ ggfs. Kirchensteuer) einzubehalten und an das Finanzamt durch die GmbH abzuführen.
Wenn man jetzt davon ausgeht, dass Ihr Gewinn wie oben dargestellt 133.200 EUR beträgt, fallen hierauf ca. 39.960 EUR Ertragsteuern für die GmbH an. Damit würden für eine Ausschüttung dann 93.240 EUR verbleiben (Gewinn nach Steuern). Soll dieser Gewinnanspruch nun ins Privatvermögen überführt werden, so muss Ihr Freund für seine GmbH eine Gewinnausschüttung beschließen. Darauf fällt dann mind. 25% Kapitalertragsteuer (KapESt) + 5,5% Soli an, also ca. 24.592 EUR. Damit verbleiben als Nettoauszahlung 68.648 EUR. Dieser Betrag würde sich dann nach Steuern bei einer hälftigen Aufteilung 34.324 EUR beziffern.
Abschließend zusammengefasst:
Sie können aufgrund der konstanten Besteuerung der GmbH vom Verkaufserlös alle in der GmbH geltend gemachten Kosten und Anschaffungskosten abziehen. Dieser Gewinn wäre in der GmbH der Besteuerung von ca. 30% zu unterwerfen. Der verbleibende Betrag muss steuerpflichtig als Dividende aber noch ins Privatvermögen überführt werden. Dabei entsteht Kapitalertragsteuer, die die GmbH ebenfalls anmelden und abführen muss. Der verbleibende Nettobetrag steht dann versteuert zur Verteilung zur Verfügung.
Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein. Ihr gewährtes Honorar war ja recht hoch, daher melden Sie sich bitte unbedingt noch einmal, wenn irgendwas unklar geblieben ist. Nach Terminabsprache können wir gerne auch telefonieren.
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
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Sie schreiben: Die GmbH hat also durch die Abschreibungen der Immobilie Betriebsausgaben, die zu einer um ca. 30% geringeren Steuer führen
Also hier sind ausschliesslich die Abschreibungen für die Anschaffung der Immobilie gemeint z.B laut linearem AFA Satz 2 %. Sprich wenn die Immobilie wie in unserem Fall 400.000 € gekostet hat, dann wären das jährlich schonmal 8000€ die als Abschreibung den Gewinn in den jeweiligen Jahren gemindert haben, ist das so richtig?
"Etwaige Ertragsteuern oder Steuervorauszahlungen mindern den steuerpflichtigen Gewinn der GmbH nicht."
Das ist die wichtigste Erkenntnis, denn dadurch gibt es keinen Grund mich an diesen Kosten zu beteiligen, denn die Ertragssteuern stehen in keinem Zusammenhang zur Immobilie, es ist eher so, dass durch die Abschreibungen und laufenden Kosten der Immobilie, die zuzahlende Ertragssteuer gesenkt werden konnte.
Hier hätte ich wenn also eher eine Forderung, da mein Freund hier einen einseitigen Vorteil aus dem Invest ziehen konnte. Das ist gut zu wissen und deckt sich auch mit meiner Logik.
"Genauso verhält es sich mit laufenden Ausgaben bzgl. der Immobilie. "
Also hier fallen dann auch Stromkosten, Hausgeld, Reinigungsservice mit rein. Diese Kosten haben dann die Ertragssteuer für die Jahre 2017 und 2018 gemindert, aber spielen diese Ausgaben noch rückwirkend für 2019 irgendeine Rolle bei der Berechnung des zu versteuernden Gewinns aus dem Verkaufsjahr.
So ich das verstehe, haben sich ja bereits die Aufwendungen und Ausgaben in den Jahren zuvor günstig auf die Ertragssteuer ausgewirkt. Sprich diese werden jetzt im Verkaufsjahr nicht nochmal geltend gemacht werden können oder ist das auf alle Jahre nochmal übergreifend?
Veräußerungspreis
./. Anschaffungskosten
./. durch die GmbH geltend gemachten Aufwendungen
= Gewinn aus der gesamten Transaktion
x 30% Steuern der GmbH
Also wir hatten beispielsweise in den Jahren zuvor ja Stromkosten, Hausgeld, Reinigungsservice. Kosten für einen Terassenanbau.
Diese Kosten haben dann jedoch nur die Ertragssteuer für die Jahre 2017 und 2018 abschliessend gemindert, sind also schon verrechnet und abgeschlossen oder nochmal relevant für 2019?
Jetzt im Verkaufsjahr 2019
erzielt die GmbH einen deutlichen Gewinn mit 200k,
die Ausgaben in 2019 sind hier nur noch relevant oder werden in dem Verkaufsjahr nochmal alle Anschaffungskosten und Aufwendung aus den Jahren 2017 und 2018 erneut abzugsfähig für 2019 werden?
Mir ist das wirklich praktisch nicht ganz klar.
Kauf der Immobilie 2017 Anschaffungskosten entstehen, Abschreibung kann geltend gemacht und Aufwendungen und Ausgaben mindern die Ertragssteuer in diesem Jahr. Abgeschlossener Vorgang.
2018 das selbe, Ertragssteuer wird gemindert durch die Ausgaben die u.a im Zusammenhang der Immobilie stehen. Abgeschlossener Vorgang.
Nun 2019 erfolgt der Verkauf, es wird ein Gewinn erzielt 200k, dieser muss versteuert werden. Jetzt hat man doch aber bereits 2018 und 2017, die Ausgaben und Aufwendungen zur Gewinnreduzierung in Anspruch genommen. Fliessen diese Ausgaben denn jetzt 2019 nochmals mit ein?
So dass im Verkaufsjahr weiterhin Ihre Auflistung gilt:
Veräußerungspreis
./. Anschaffungskosten ( aus 2017 und 2018 auch?)
./. durch die GmbH geltend gemachten Aufwendungen
( aus 2017 und 2018 auch?)
= Gewinn aus der gesamten Transaktion
x 30% Steuern der GmbH
Oder ist das jetzt eher im gesamten Bild für alle Jahre zu betrachten, so dass man alle Jahre zusammenfasst und aus den Jahren zuvor bereits die Steuervergünstigungen auflistet. In 2019 aber real mehr Steuern zahlen muss, weil 2018 und 2017 bereits Vergünstigungen entstanden sind.
Vielleicht könnten Sie mir dazu nochmal kurz weiterhelfen. Ich möchte hier verstehen, was 2019 konkret noch an Steuern zu zahlen ist, bzw ob im Verkaufsjahr dann alle Ausgaben aus 2017 und 2018 (nochmals) geltend gemacht werden können und einen positiven Effekt auf die Steuer im Jahr 2019 haben werden.
Und eine Sache noch: Die Rechtsanwaltskosten für den Terassenbau, hier kam es zu einer Klage gegen die GmbH und wir mussten die Terasse wieder abbauen, sind diese Ausgaben auch abzugsfähig?
Vielen Dank , Sie haben mir bereits sehr geholfen.
Ich bin da wirklich nicht so fit drin. Danke!
.
Gerne beantworte ich Ihre Rückfragen.
Zu den Abschreibungen. Die Abschreibung berechnet sich nur auf den Gebäudeanteil, der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Mal angenommen der Gebäudeanteil beträgt 300.000 EUR und der Grund und Boden 100.000 EUR, dann wären 3% (weil Betriebsvermögen) = 9.000 EUR p.a. als Abschreibung geltend gemacht worden. Diesbezüglich hätte die GmbH dann ca. 2700 EUR weniger Steuern p.a. bezahlt.
Bzgl. der Ertragsteuern ist das korrekt. Die Hälfte der gesparten Steuern gehört eigentlich Ihnen.
Die bereits geltend gemachten Ausgaben in den Jahren 2017 und 2018 haben sich hier gewinnmindernd ausgewirkt und dadurch zu einer Steuerersparnis geführt. Wenn Sie diese Kosten hälftig mitgetragen haben, stünde Ihnen auch hier die halbe Steuerersparnis zu. Diese Kosten wirken sich aber in 2019 nicht noch einmal aus.
Im Jahr 2019 entsteht dann ein Gewinn, der zu besteuern ist. Mal angenommen er beträgt genau 200.000 EUR, dann würden auf Sie 100.000 EUR entfallen = ca. 30.000 EUR Steuern. Davon können Sie dann die Hälfte der Steuern abziehen, die die GmbH in den Jahren 2017 + 2018 schon gespart hat, weil Abschreibungen und sonstige Ausgaben steuermindernd geltend macht wurden und die Sie hälftig mitgetragen haben.
Der Gewinn entsteht ja hauptsächlich dadurch, weil vom Verkaufserlös der Restbuchwert abgezogen wird. Damit neutralisiert man praktisch die Abschreibungen. Das gleiche Ergebnis würde also entstehen, wenn man die Immobilie nicht abgeschrieben hätte.
Beispiel:
Anschaffungskosten 400.000 EUR
ABschreibung im Jahr 2017 + 2018 jeweils 9.000 EUR
Buchwert bei Verkauf: 382.000 EUR
Verkaufserlös: 600.000 EUR
Steuerlicher Gewinn 218.000 EUR
Saldo Gewinn minus Abschreibungen = 200.000 EUR
Hätte man die Abschreibungen von 18.000 EUR nicht geltend gemacht, wäre auch ein Gewinn von 200.000 EUR entstanden.
"Oder ist das jetzt eher im gesamten Bild für alle Jahre zu betrachten, so dass man alle Jahre zusammenfasst und aus den Jahren zuvor bereits die Steuervergünstigungen auflistet. In 2019 aber real mehr Steuern zahlen muss, weil 2018 und 2017 bereits Vergünstigungen entstanden sind. "
Ja, so ist es!
Die Kosten für den Terrassenbau sind ebenfalls Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie. Auch hier gilt: wenn diese bei der GmbH als Ausgaben geltend gemacht wurden und Sie sich zu 50% an den Kosten beteiligt haben, steht Ihnen hierzu auch die hälftige Steuerersparnis zu.
Ich hoffe Ihre Fragen sind damit geklärt. Sonst zögern Sie bitte nicht und stellen noch Nachfragen.
Viele Grüße!
Knut Christiansen