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Vermietung - Zuordnung der Kreditzinsen zur vermieteten Immobilie

| Preis: 39 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Patrick Peiker

Ziel: Ich möchte einen Kreditvertag so strukturieren, dass ich die Schuldzinsen voll steuerlich geltend machen kann.

Ich plane den Kauf von zwei Immobilien:
1.) Ich bezahle im September 2018 200.000€ für eine vermietete Immobilie
2.) Ich bezahle im Februar 2019 200.000€ für eine selbstgenutzte Immobile.

Ich habe ein Eigenkapital von 200.000€ und möchte einen Kredit in Höhe von 200.000€ aufnehmen.

Wie strukturiere ich den Kreditvertrag, damit ich die Zinsen als Aufwendung für Vermietung ansetzen kann?

Vorüberlegunlgen:
- Wenn ich einen Kredit von 200.000€ für die vermietete Immobilie aufnehme und 200.000€ Eigenkapital in die selbstgenutze Immobilie einbringe, dann sind die Schuldzinsen absetzbar.
- Problem: Eine 100%-Finanzierung ist sehr teuer.
- Lösung: Der Kredit für die fremdgenutzte Immobilie wird durch beide Immobilien besichert, damit liegt die Beleihung unter 60% und ich bekomme eine günstige Finanzierung.
- Problem: Die volle Sicherheit (beide Immobilien) steht erst im Februar 2019 zur Verfügung, während der Kredit für die vermietete Immobilie bereits im September 2018 ausbezahlt werden muss. Die Bank wäre also zwischen September 2018 und Februar 2019 untersichert.

Meine Lösungsidee: Zwischen September 2018 und Februar 2019 beträgt die Sicherheit für die Bank 60% von 200.000€ = 120.000€. Die fehlenden 80.000€ Sicherheit stelle ich als Barsicherheit auf einem Sperrkonto der kreditgebenden Bank.
1. Schritt) Ich zahle der Bank 80.000€ Barsicherheit. 2. Schritt) Die Bank zahlt den Kaufpreis von 200.000€ für die vermietete Immobilie. 3. Schritt) Die Bank bezahlt die Barsicherheit im Februar an den Verkäufer der selbstgenutzten Immobilie.

Wunsch der Bank: Stellung einer Barsicherheit von 200.000€ von September 2018 bis Februar 2019.
Problem: Von den 200.000€ befinden sich 50.000€ in einem Bausparvertrag, der im Januar 2019 fällig wird.
ggf. Lösung: Verpfändung des Bausparvertrags.

Meine Bankberaterin meinte es gibt ggf. noch eine einfachere Lösung. Ich könnte die vermietete Immobilie zunächst mit Eigenkapital finanzieren und später "switchen". Als Folge wären die Schuldzinsen weiterhin steuerlich abzugsfähig.

Ist dies möglich? Wie könnte man den Keditvertrag gestalten, damit das Finanzamt die Schuldzinsen anerkennt aber dennoch die Grundschulden beider Immobilien plus ggf. Barsicherheit für die Bank gestellt werden können?


Sehr geehrter Ratsuchender,

ich danke Ihnen für die Zusendung Ihrer Fragen bezüglich der Problematik der Zuordnung von Darlehen zu einer Immobilie.

Gemäß eines Schreibens des Bundesfinanzhofs zu dieser Thematik ( BMF v. 16.04.2004 - IV C 3 - S 2211 ) ist für die Zuordnung eines Darlehens zu einer Immobilie oder einem Teil einer Immobilie ausschlaggebend, ob zwischen Darlehen und der Immobilie ein wirtschaftlicher Zusammenhang besteht. Dies ist dann der Fall, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten auch tatsächlich mit dem jeweils aufgenommenen Darlehen finanziert wurden. Diese Äußerung des Bundesfinanzhofs lässt hinsichtlich Ihres Vorhabens nach meiner Ansicht einen weiten Spielraum zu.

Nach Recherche in einschlägiger Fachliteratur, spricht aus meiner Sicht nichts dagegen, dass Sie zunächst die vermietete Immobilie teilweise mit Eigenmitteln erwerben und später eine Umschuldung in der Form vornehmen, dass diese Immobilie zu 100% Fremdfinanziert ist. Dies würde Ihrem Lösungsvorschlag entsprechen, welchen Sie mir noch als Kommentar zugesandt haben. Dieser Lösungsweg wäre aus meiner Sicht wohl auch die für Sie unkomplizierteste Möglichkeit

Wichtig ist, dass die Zuordnung des für die vermietete Immobilie aufgenommenen Darlehens möglichst gut dokumentiert ist, so dass die Zuordnung des Darlehens im Falle des Falles dem Finanzamt glaubhaft dargelegt werden kann. Großer Bedeutung kommt hier dem Darlehensvertrag zu, in dem möglichst geregelt sein sollte, dass das betroffene Darlehen für die Anschaffung einer konkreten Immobilie genutzt werden muss.

Wie in dem von Ihnen zuletzt beschriebenen Lösungsansatz aufgezeigt, könnten Sie nach Erwerb der vermieteten Immobilie das hierfür bestehende Darlehenskonto zum Kauf der selbstgenutzten Immobilie weiter Belasten. Idealerweise sollte dies im Darlehensvertrag dann so dargestellt werden, dass die weitere Belastung des Darlehenskontos zur Umschuldung vorgenommen wird, so dass weitere Mittel für Sie frei werden.

Dass die selbsgenutzte Immbilie mit einer Grundschuld zur Absicherung des Darlehens für das Vermietungsobjekt belastet werden soll, spielt aus meiner Sicht keine Rolle. Hätten Sie eine bereits noch länger in Ihre Eigentum stehende Immobilie für die Anschaffung des neues Objekts beliehen, wäre dies ebenfalls kein Problem gewesen.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen eine ausreichende Entscheidungsgrundlage gegeben haben zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Patrick Peiker | Steuerberater

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Patrick Peiker | Steuerberater

Kommentare

1 Kommentar
Kunde
14.08.2018 12:09 Uhr
Ich plane den Kauf von zwei Immobilien:
1.) Ich bezahle im September 2018 200.000€ für eine vermietete Immobilie
2.) Ich bezahle im Februar 2019 150.000€ für eine selbstgenutzte Immobile.

Ich habe ein Eigenkapital von 150.000€ und möchte einen Kredit in Höhe von 200.000€ aufnehmen.

Der Kredit sollte der vermieteten Immobilie zugeordnet werden.

Der Plan
August 2018: Ich bezahle 150.000€ auf ein Sicherheit an die Bank
September 2019: Die Bank bezahlt 200.000€ an den Verkäufer der vermieteten Immobilie. Dem Darlehnskonto der vermieteten Immobilie werden 50.000€ belastet. 150.000€ kommen aus der Barsicherheit.
Februar: Die Beank bezahlt 150.000€ an den Verkäufer der selbstbewohnten Immobilie. Dem Darhlehnskonto der vermieteten Immobilie werden 150.000€ belastet.

Kann ich in dieser Konstelation die Kreditzinsen für 200.000€ absetzten?
Was ist für das Finanzamt relevant? Das Darlehnskonto? Die Auszahlungen?