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Immobilie über Firma ( GmbH) Invest Teil 2

| Preis: 125 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Sehr geehrter Herr Christiansen,

Sie haben mir bereits einmal ausführlich geholfen , vielleicht erinnern Sie sich. Titel der Anfrage vom 07.05.2020 war: Immobilie über Firma ( GmbH) Invest

Ich habe nun nochmal eine recht dringende Nachfrage, da mein Geschäftspartner mit dem ich damals die Immobilie gekauft habe mir nun eine Auflistung der abzugsfähigen Aufwendungen für die Steuerminderung geschickt hat.

Nun taucht bei der Berechnung der Steuerlast ein Punkt mit der Tilgung ( siehe Tabelle anbei) auf der mir nicht einleuchtet und aus meiner Sicht auch hier bei der Berechnung der realen Steuerlast nicht wirklich Sinn macht.

Er setzt hier einen negativen Tilgungsbetrag an, der sich auf die gezahlten Zinsen bezieht, so dass es den Abzug mindert und die Steuerlast am Ende erhöht.

Sie schrieben mir damals dass die Berechnung auf dieser Grundlage erfolgt.
Veräußerungspreis
./. Anschaffungskosten
./. durch die GmbH geltend gemachten Aufwendungen
= Gewinn aus der gesamten Transaktion
x 30% Steuern der GmbH.

Es gab zuvor bereits einige Unstimmigkeiten , daher wollte ich mich nochmal vergewissen, ob der Punkt Tilgung hier aufgeführt werden darf. Ich kenne mich mit dem Steuerrecht nicht aus, und möchte verhindern, dass er sich aufgrund meiner Unwissenheit ggfs an mir bereichert.

Anbei habe ich Ihnen die Auflistung meines Geschäftspartners angehängt.
In der zweiten Grafik ebenfalls anbei wird der Tilgungsbetrag berechnet.

Zum Verständnis für diese Berechnung: die GmbH meines Geschäftpartners über den der Kauf und Verkauf unserer Immobile ablief, hat einen Kredit einer bulgarischen Firma in Höhe von 400.000 € aufgenommen, dafür musste die GmbH 10% p.a an Zinsen zahlen.

Ich würde Sie bitten, diesen Fall in Bezug auf die Tilgung und die Berechnung einmal in Ruhe anzuschauen.

Hinweis: Die Zahlen entsprechen nicht den echten Zahlen ich habe sie leicht abgeändert, da ich ohne Rücksprache mit meinem Geschäftspartner nicht die echten Daten veröffentlichen möchte. Diese sind aber auch zweitrangig.

Es geht also um die Frage, ob diese Tilgung mit aufgenommen werden darf und die Berechnung der Zinsen vom Prinzip her so stimmt?




Danke Ihnen im Voraus
und Viele Grüße!

Ein Ratsuchender

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Grundsätzlich mindert die Tilgung den Gewinn aus der Immobilieninvestition nicht. Vielmehr ist es ja so, dass dann vom Verkaufpreis mehr übrig bleibt, weil das Restdarlehen geringer ist. Die Tilgung selbst ist im Jahr der Zahlung steuerneutral und stellt auch keine gewinnmindernde Betriebsausgabe dar. Dafür kann die Immobilie ja stattdessen abgeschrieben werden.

Der Gesamtgewinn ändert sich durch die Tilgung also nicht.

Beispiel:
Kaufpreis: 400.000 EUR
Darlehen: 400.000 EUR
Tilgung für Jahr 1 - 3: 100.000 EUR
Verkaufspreis: 600.000 EUR

Damit stehen der GmbH dann bei Verkauf 600.000 EUR minus 300.000 EUR = 300.000 EUR zur Verfügung. Zieht man hier die erfolgte Tilgung wieder ab, hat die GmbH unter dem Strich 200.000 EUR Gewinn gemacht (Liquidätsgewinn).

Hätte die GmbH beispielsweise keine Tilgung geleistet, wäre der Gewinn ebenso mit 200.000 EUR (600.000 EUR minus Restdarlehen 400.000 EUR = 200.000 EUR) ausgefallen.

Bzgl. der Zinsberechnung kann ich nicht genau nachvollziehen wie diese berechnet wurden, weil es ja hier auch auf die unterjährige Tilgung ankommt. Dadurch ändert sich ja der Zins. Die Zinsen selbst sind ja Betriebsausgabe der GmbH und haben das steuerlicher Ergebnis der GmbH in den Jahren der Zahlung gemindert. Somit hat die GmbH hier auch entsprechend ca. 30% Steuern gespart.

Hier müsste man schauen, ob Ihre Vereinbarung so geschlossen wurde, dass Sie sich auch an den Zinsen hälftig beteiligen mussten, die Zinsen also vom Veräußerungsgewinn anteilig abgezogen werden müssen.In dem Fall müsste der Gewinn wie folgt verteilt werden:

Gewinn: 200.000 EUR
jeweils: 100.000 EUR
./. Ihnen anzulastende Zinsen: z.B. ca. 35.500 EUR
+ Steuerersparnis auf anteilige Zinsen: 30% von 35.500 EUR = 10.650 EUR
= zustehender Gewinn 75.150 EUR

Ich hoffe meine Antwort hilft Ihnen so weiter. Melden Sie sich gerne, wenn etwas unklar geblieben ist. Dann antworte ich Ihnen gerne.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

 

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kund*in
Danke Ihnen , ich weiss jetzt genauer bescheid. Ihnen alles Gute!
13.08.2020 13:49 Uhr
Knut Christiansen
Sehr gerne! Für Sie ebenfalls alles Gute! Melden Sie sich gerne, wenn noch etwas unklar ist.

Viele Grüße!
13.08.2020 13:53 Uhr

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