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Erbwohnung - Abschreibung, Eigentumsübergang

| Preis: 81 € | Vermietung / Verpachtung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Guten Tag,
ich habe eine halbe Wohnung geerbt und die andere Hälfte der Erbengemeinschaft abgekauft. Die Wohnung war vor dem Erbfall von meiner Mutter selbst genutzt (gebaut und angeschafft im Jahr 2000, Baden-Württemberg).
Die Wohnung habe ich nun vermietet.
Fragen:
1. Kann ich die gekaufte Hälfte abschreiben (denke ja, Anschaffungskosten (Kaufpreis, Notare, GE-Steuer 140.000 netto)
2. Kann ich die geerbte Hälfte auch abschreiben (bin mir nicht sicher, da bislang eigengenutzt)
3. Ab wann kann ich die Wohnung vermieten? (Ab Zahlung Kaufpreis, ab Eintag in Grundbuch?!)
4. Würden Sie mir die entsprechenden Abschreibungen berechnen (natürlich gegen Honorar!)

Vielen Dank


Guten Tag und vielen Dank für die Nutzung von yourXpert! Ihre Fragen möchte ich Ihnen gerne nachfolgend im Rahmen einer Erstberatung beantworten.

1. Kann ich die gekaufte Hälfte abschreiben (denke ja, Anschaffungskosten (Kaufpreis, Notare, GE-Steuer 140.000 netto)

Sie haben in diesem Fall einen entgeltlichen (Kauf) als auch einen unentgeltlichen Erwerb (Erbe) der Immobilie. Daher ergeben sich zwei Abschreibungsreihen für Sie. Für den entgeltlich erworbenen Anteil können Sie den Anteil, der auf die Gebäudesubstanz entfällt, über 50% Jahre jeweils mit 2% abschreiben. Die Ermittlung der Bemessungsgrundlage erfolgt im Rahmen einer standardisierten Ermittlung durch Nutzung einer Berechnungsgrundlage des Bundesfinanzministeriums (https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2018-03-28-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html)

2. Kann ich die geerbte Hälfte auch abschreiben (bin mir nicht sicher, da bislang eigengenutzt)

Wie unter 1 bereits geschrieben haben Sie diesen Anteil unentgeltlich erworben. Sie können daher die Anschaffungskosten Ihrer Mutter übernehmen, wobei dann für die Nutzungsdauer das Kaufjahr (2000) zugrunde gelegt wird. Insoweit reduziert sich dann die Abschreibungsdauer um den Zeitanteil der Eigennutzung. Auch hier ist der Anteil des Grund und Bodens sowie der Gebäudesubstanz gesondert zu ermitteln. Hierfür wären dann die urspünglichen Anschaffungskosten vorzulegen (Kaufvertrag, Nebenkosten).

Insgesamt haben Sie dann eine Abschreibung auf den "alten" Anteil und eine Abschreibung auf den "neuen" Anteil.

3. Ab wann kann ich die Wohnung vermieten? (Ab Zahlung Kaufpreis, ab Eintag in Grundbuch?!)

Sie können die Wohnung dann vermieten, wenn Sie die Wohnung wie ein Eigentümer nutzen können. Für den "alten" Anteil sind Sie bereits durch Erbe Eigentümer geworden, für den zweiten Anteil durch Kaufvertrag (Einigung, Übergabe, Übergang von Nutzen und Lasten --> Vereinbarung im Kaufvertrag). Die Eintragung im Grundbuch hat in dem Sinne keine Bedeutung. Ab dem Zeitpunkt, ab dem Sie als Vermieter auftreten, sind Ihnen steuerlich auch die Einkünfte zuzurechnen.

4. Würden Sie mir die entsprechenden Abschreibungen berechnen (natürlich gegen Honorar!)

Gerne bin ich Ihnen behilflich die entsprechenden Abschreibungen zu ermitteln. Wichtig wäre dafür, dass sowohl die ursprünglichen Anschaffungskosten einschl. Nebenkosten vorliegen als auch der Kaufvertrag über den "neuen" Anteil. Weiterhin bräuchte ich Angaben zu den Anteilen der Gesamtimmobilie, Größenangaben der Wohnung und des Grundstücks. Stellen Sie gerne eine persönliche Angebotsanfrage an mich ein, wenn Sie die Unterlagen vorliegen haben. Dann mache ich Ihnen ein Angebot zur Ermittlung der beiden Abschreibungsbeträge.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

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