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Doppelte Haushaltsführung, Eigentumswohnung

| Preis: 44 € | Steuererklärung
Beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas

Guten Tag,

zunächst meine Situation:
Beginn doppelte Haushaltsführung ab April 2018, Erwerb einer ETW als Zweitwohnung am Arbeitsort im November 2017 (Abschluss Kaufvertrag). In 2017 sind bereits Maklergebühren und Notargebühren (mehr als 15.000 €) angefallen, im Jahr 2018 fallen Grunderwerbsteuer, Renovierungs- und Einrichtungskosten (ca. 65.000 €) an.

Nun meine Fragen:
1. Kann ich Makler-, Notargebühren, GrESt, Renovierungskosten direkt als Werbungskosten absetzen in dem Jahr, in dem sie anfallen, oder fallen diese Kosten unter die 1000 € pro Monat Grenze für Wohnungskosten in der Doppelten Haushaltsführung (sprich: sie wären erst ab April 2018 absetzbar, und somit nur in geringem Umfang im Jahr 2018)?

2. Ab April 2018 kann ich ja die monatliche Abschreibung von 2 % des Kaufpreises geltend machen. Was ist hier die Bemessungsgrundlage: Netto-Kaufpreis plus Makler, Notargebühren, GrESt, erstmalige Renovierungskosten?

Besten Dank für die Auskunft und freundliche Grüße
Leo Kaas


Sehr geehrter Herr Kaas,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben.

die Kosten der Zweitwohnung am Arbeitsort können im Rahmen der Höchstbeträge von 1.000 € monatlich als Werbungskosten geltend gemacht werden. Bei einer Eigentumswohnung sind die tatsächlichen Aufwendungen (z. B. AfA, Schuldzinsen, Reparaturkosten, Nebenkosten) bis zum Höchstbetrag von 1 000 Euro monatlich zu berücksichtigen (BMF vom 24.10.2014, BStBl I 2014, 1412).

Die Makler- und Notarkosten sowie die Grunderwerbsteuer sind Teil der Anschaffungskosten der Wohnung, sie sind insofern nicht als laufende Werbungskosten abzuziehen, sondern über die Abschreibung geltend zu machen, jeweils mit dem Anteil, der auf das Gebäude entfällt.

Die Renovierungskosten sind, soweit sie notwendig sind, um die Wohnung in einen zweckgemäß benutzbaren Zustand zu versetzen, Herstellungskosten und damit ebenfalls über die Abschreibung geltend zu machen.

Die Abschreibung beginnt, sobald die Wohnung angeschafft oder hergestellt ist. Der auf das Jahr der Anschaffung oder Herstellung entfallende AfA-Betrag vermindert sich zeitanteilig für den Zeitraum, in dem das Wirtschaftsgut nach der Anschaffung oder Herstellung nicht zur Erzielung von Einkünften verwendet wird (R7.4 Abs. 2 LStR) (dies ist hier das Problem).

Somit sind diese Kosten nur im Rahmen der Abschreibung anzusetzen.

Doppelte Mietaufwendungen können gemäß BFH-Rechtsprechung (BFH v. 13.07.2011, VI R 2/11, BFHE 234, 208, BStBl II 2012, 104) im Rahmen der Umzugskosten in voller Höhe abgezogen werden, jedoch längstens bis zum Umzugstag; die Vorschriften über den Abzug notwendiger Mehraufwendungen wegen einer aus beruflichem Anlass begründeten doppelten Haushaltsführung stehen dem allgemeinen Werbungskostenabzug umzugsbedingt geleisteter Mietzahlungen nicht entgegen. Dies ist m.E. auch auf die Kosten des Vorhaltens der Eigentumswohnung ab Fertigstellung bis zum Umzug anzuwenden. Da diese Frage jedoch noch nicht höchstrichterlich entschieden ist, vertritt die Finanzverwaltung gegebenenfalls eine andere Rechtsauffassung.

Kurz zusammengefasst:

Kosten vor der Begründung des zweiten Haushalts können gegebenenfalls als Umzugskosten geltend gemacht werden. Hier würde ich versuchen, die Kosten des Vorhaltens der Eigentumswohnung (Abschreibung, Zinsen, etc.) geltend zu machen.

Die Abschreibung kann im Rahmen der doppelten Haushaltsführung ab April 2018 geltend gemacht werden, zusammen mit den anderen Kosten wie beispielsweise Zinsen, Zweitwohnungssteuer, Rundfunkgebühr usw. Hier gilt jedoch der Höchstbetrag von 1.000 € pro Monat.

Die Maklerkosten, Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Erstrenovierungsaufwendungen und natürlich der Kaufpreis sind Bestandteil der Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Von den Anschaffungskosten ist der Teil, der auf den Grund und Boden entfällt, abzuziehen. Dieser Anteil ist gegebenenfalls zu schätzen. Die übrigen Anschaffungskosten und die Renovierungskosten sind dann die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.

Die notwendigen Einrichtungskosten können ebenfalls im Rahmen der doppelten Haushaltsführung geltend gemacht werden, hier sind (ab 2018) Einrichtungsgegenstände bis 800 € (ohne enthaltene Umsatzsteuer) sofort abziehbar, darüber sind sie über die Nutzungsdauer abzuschreiben.

Ich hoffe Ihnen etwas weitergeholfen zu haben. Gerne beantworte ich natürlich Rückfragen zu meiner Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas

Steuerberater

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