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Umbau einer eigenen Immobilie zur Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit

| Preis: 47 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 1 Stunde

Sehr geehrter Herr Christiansen,
ich wende mich mit folgender Frage an Sie. Im Sommer 2019 habe ich für ca. 280.000 € eine Immobilie erworben, bestehend aus einer Gewerbeeinheit und einer Wohneinheit. Die Wohneinheit ist vermietet, die Gewerbeeinheit steht leer. Da ich die Gewerbeeinheit bisher nicht vermieten konnte, habe ich mich entschlossen, sie zukünftig für meine hauptberufliche freiberufliche Tätigkeit (EÜR) zu nutzen. Dazu werden aber Umbaumaßnahmen nötig sein (Raumaufteilung im Trockenbau, Einbau von Toilettenräumen, etc.). Um Kosten zu sparen tendiere ich zurzeit dazu, die Umbauten soweit möglich selber durchzuführen, eventuell mit der Hilfe eines Angestellten. Was mir in meinem Modell aber noch unklar ist, ist die steuerliche Bewertung. Ich müsste Baumaterial kaufen, aber wäre das dann sofort als Betriebsausgabe/Werbungskosten anzusetzen, ober gäbe es einen Abschreibungszeitraum? Mir ist auch nicht klar, ob ich auf diesem Wege nicht eventuell Anschaffungsnahe Herstellungskosten generieren würde. Lassen sich die Kosten überhaupt gegen meine Einnahmen aus der freiberuflichen Tätigkeit rechnen, oder würde der Umbau in den Bereich Vermietung/Verpachtung fallen? Für Ihre Gedanken zu diesem Thema, wäre ich Ihnen sehr dankbar.

Schöne Grüße,
S. P.


Guten Tag und vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert!

Ihre Fragen möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten.

Grundsätzlich würde die eigenbetriebliche Nutzung dazu führen, dass der anteilige Grund und Boden sowie der Gebäudeteile zum notwendigen Betriebsvermögen werden. Diese Werte wären also in das Anlagevermögen aufzunehmen. Der Grund und Boden wird hierbei nicht abgeschrieben, der Gebäudeanteil mit jährlich 3%, wenn der Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt wurde (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG).

Die Umbaukosten würden zu nachträglichen Herstellungskosten/Anschaffungskosten führen, weil eine neue Nutzungsmöglichkeit (neue/andere Räume, Toilette, etc.) geschaffen werden und es sich nicht um bloße Instandhaltungen handelt. Das heißt, dass Sie diese Kosten auch nur über die Gebäudeabschreibung geltend machen können. Diese sind dann, da sich das Gebäude notwendigerweise im Betriebsvermögen befindet, Betriebsausgaben Ihrer freiberuflichen Tätigkeit. Die anteiligen Lohnkosten Ihres Mitarbeiters müssten korrekterweise ebenfalls zu den Kosten hinzugezogen werden, weil hier Eigenleistungen zu aktivieren sind. Hier würde es Sinn ergeben die Stunden festzuhalten und mit den Lohnkosten (Bruttolohn zzgl. Lohnnebenkosten) zu bewerten.

Die Kosten lassen sich also grundsätzlich als Betriebsausgabe absetzen, allerdings aufgrund der Abschreibungen nur über einen langen Zeitraum.

Noch ein Hinweis: wird ein Grundstück in das Betriebsvermögen aufgenommen (bzw. muss aufgrund der eigenen Nutzung aufgenommen werden --> "notwendiges Betriebsvermögen"), so gilt für diesen Teil nicht die 10-jährige Spekulationsfrist. Das heißt, dass etwaige Wertsteigerungen irgendwann (also auch nach 10 Jahren seit Anschaffung) bei Veräußerung oder Betriebsaufgabe zu einer Besteuerung der stillen Reserven führen kann. Dieses sollte bei der Entscheidung ggfs. beachtet werden. Hiervon ist dann nur die Gewerbeeinheit betroffen, soweit Sie diese selbst nutzen. Die zu Wohnzwecken vermietete Einheit bleibt Privatvermögen.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

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Herzlichen Dank!

Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Kunde
08.12.2020 12:49 Uhr
Sehr geehrter Herr Christiansen,
herzlichen Dank für Ihre schnelle und umfassende Antwort! Ich habe tatsächlich noch eine Rückfrage, möchte aber zunächst Ihre Antwort kurz zusammenfassen um sicherzugehen, dass ich sie auch verstanden habe.
Die Kosten der Umbauten (Material- wie Personalkosten) stellen in jedem Fall anschaffungsnahe Herstellungskosten dar. Sie werden, wie der Gebäudekaufpreis, jährlich mit 2,5% abgeschrieben (Gebäude von 1893). Die Abschreibung ist gem. der genutzten Fläche (freiberufliche Tätigkeit/ vermietete Wohnung) auf Betriebskosten und Vermietung/Verpachtung aufzuteilen. Ist das so korrekt wiedergegeben?
Meine Frage bezieht sich auf Ihren nützlichen Hinweis. Zu dem Objekt gehört noch weitere Fläche, z.B. Grünfläche und der Zuweg zum Hintereingang. Habe ich Sie richtig verstanden, dass wenn ich die Instandhaltungs- und Moderinisierungskosten dieser Fläche ebenfalls anteilig auf beide Nutzungen (freiberufliche Tätigkeit/ vermietete Wohnung) umlege, ich die Fläche anteilig dem Betriebsvermögen zuschlage und damit bei Verkauf eine mögliche Wertsteigerung versteuern muss? Der Hinweis ist für mich besonders relevant, da ich mittelfristig eine Eigennutzung der momentan vermieteten Wohnung anstrebe.

Schöne Grüße,
S. P.
Knut Christiansen
08.12.2020 13:34 Uhr
Hallo!

Zur ersten Frage: das haben Sie so korrekt widergegeben,

Zur zweiten Frage: Ja, die anteiligen Nebenflächen müssten Sie zum betrieblichen Anteil hinzu aktivieren, soweit diese auf den betrieblichen Anteil entfallen. Wenn man hier keine ganz klare Zuordnung vornehmen kann, bietet es sich an, die Verteilung über den Flächenschlüssel (jeweilige Fläche im Verhältnis zur Gesamtfläche) vorzunehmen.

Viele Grüße!
Kunde
08.12.2020 14:42 Uhr
Danke!
Knut Christiansen
08.12.2020 14:42 Uhr
Gern geschehen! :-)

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