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Wohnungsverkauf, Spekulationssteuer-Berechnung,

| Preis: 44 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas

Sehr geehrter Herr Thomas,

Ich habe 2010 eine Wohnung von Frau K. gekauft. Im Grundbuch war schon ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen. Die Wohnberechtigte wohnte schon in der Wohnung und wohnt auch bis heute noch da. Sie wohnt dort mietfrei, hat aber alle Kosten zu tragen einschließlich der Kosten, die eigentlich der Eigentümer zu tragen hätte, wie Instandhaltungsrücklage, Verwaltergebühren, Sonderumlagen, Grundsteuer und alle anfallende Reparatur und Renovierungskosten.

Es wurde davor ein Gutachten von einem zertifizierten Gutachter erstellt.
Dies beinhaltet (gerundet):
Ertragswert: 150.000
Vergleichswert: 150.000
Wohnrecht: 147.000
Verkehrswert: 3.000

Im notariellen Kaufvertrag wurde als Kaufpreis der Verkehrswert von 3.000 eingetragen. Alle Steuern und Rechnungen wurden bezahlt. Das Finanzamt hat den Kaufpreis akzeptiert; die Wohnung wurde umgeschrieben. Die Grunderwerbsteuer wurde aber aus 150.000 berechnet.

Jetzt möchte ich die Wohnung wieder an Frau K. zurückverkaufen (Rückabwickeln). Die Spekulationsfrist ist noch nicht abgelaufen. Als Verkaufspreis wieder der Verkehrswert 3.000 eingesetzt. Das Gutachten von 2010 wurde mit neuen Zahlenwerten aktualisiert.
Dies beinhaltet jetzt (gerundet):
Ertragswert: 165.000
Vergleichswert: 220.000
Wohnrecht: 140.000
Verkehrswert: 25.000

Ich habe in der ganzen Zeit keinen einzigen Euro eingenommen noch bezahlen müssen. Im Anschaffungsjahr 2010 konnte ich noch 900 € steuerlich absetzen. In den Folgejahren hat das Finanzamt Absetzungen verweigert (keine Gewinne, keine Verluste). Es besteht kein Mietvertrag. Das Wohnrecht bleibt weiter bestehen.

1. wie berechnet das Finanzamt den Spekulationsgewinn
Verkehrswert (2018) 25.000 – Verkehrswert (2010) 3.000 = Spekulationsgewinn 22.000
oder
Vergleichswert (2018) 220.000 – Wohnrecht (2018) 140.000 = Verkehrswert 80.000 abzüglich Verkehrswert (2010) 3.000 = Spekulationsgewinne 77.000.
oder eigentlich kein Spekulationsgewinn, weil ich tatsächlich keinen Gewinn gemacht habe; kein Vermögenszuwachs noch Gewinnmaximierung.
2. Ist es ratsam 3.000 als Verkaufspreis im Kaufvertrag anzugeben?
3. Ist es ratsam nur das erste Gutachten dem Kaufvertrag beizufügen und das zweite Gutachten zu verschweigen?

Mit freundlichen Grüßen
Herbert Kurz


Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen vorgenommen Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis durchaus beeinflussen. Insbesondere gehe ich davon aus, dass es sich nicht um ein Geschäft unter Angehörigen handelt.

Der Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungskosten und den Werbungskosten andererseits. Die Anschaffungskosten mindern sich um Absetzungen für Abnutzung, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen worden sind.

Verkauft wurde die mit einem Wohnrecht belastete  Eigentumswohnung. Die Übernahme des Wohnrechts ist nicht als Teil des Kaufpreises anzusehen (BMF vom 30.9.2013, BStBl I 2013, 1184, Rz. 39, 66, 67). Somit ist der Kaufpreis von 3.000 € zuzüglich der von Ihnen getragenen Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Gutachten etc.) als Anschaffungskosten anzusetzen.

Von diesen Anschaffungskosten sind noch die steuerlich geltend gemachten Abschreibungen abzuziehen, gemäß Sachverhaltsangaben 900 €.

Vom Veräußerungspreis sind noch die Werbungskosten (insbesondere von Ihnen zu tragende Nebenkosten des Verkaufs, Beurkundung, Gutachtenkosten etc.) abzuziehen.

Insofern ergäbe sich bei Ihnen ein geringer Veräußerungsgewinn, je nach Höhe der Anschaffungsnebenkosten und der Werbungskosten des Rückverkaufs.

Die Berechnung erfolgt:

Veräußerungspreis

abzgl. Werbungskosten

abzgl. Anschaffungskosten (einschließlich Anschaffungsnebenkosten)

zzgl. steuerlich geltend gemachter Abschreibungen

= Veräußerungsgewinn

Veräußerungsgewinne bleiben steuerfrei, wenn der aus allen privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 600 Euro beträgt.

Die Rückabwicklung eines Anschaffungsgeschäfts wegen irreparabler Vertragsstörungen ist keine Veräußerung (BFH vom 27. 6. 2006 – BStBl 2007 II S. 162). Sollte dies bei Ihnen vorliegen, läge kein privates Veräußerungsgeschäft vor.

Eine Übertragung unter dem tatsächlichen Wert stellt gegebenenfalls eine schenkungsteuerpflichtige freigebige Zuwendung dar.

Die Gutachten sind nicht dem Kaufvertrag beizufügen, wenn jedoch in der Notarurkunde darauf Bezug genommen wird, sind sie gegebenenfalls vorzulegen.

Eine abschließende Prüfung der Höhe des Veräußerungsgewinns ist nur auf Grundlage der Notarverträge bzw. der Entwürfe sowie unter genauer Angabe der Anschaffungsnebenkosten und Veräußerungskosten möglich.

Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas

Steuerberater

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Bewertung des Kunden

vielen Dank für die ausführliche Beratung.
Ich bin sehr zufrieden und Sie haben mir sehr geholfen.

Antwort des Experten: Vielen Dank!

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