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WEG Recht Teilungserklärung

| Preis: 100 € | Wohnungseigentumsrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
ich bin Eigentümer einer von mir bewohnten Wohnung in einer Wohnanlage mit insgesamt 10 Parteien. Das Objekt wurde 2011 erstellt. Es geht mir in der Teilungserklärung zum Bauträgervertrag um die folgende Passage: " Das gemeinschaftliche Eigentum und das Sondereigentum sind gegen die üblichen Gefahren zu versichern. Die Auswahl der Versicherungsgesellschaften obliegt den Sondereigentümern gemeinsam, soweit die einzelnen Eigentumseinheiten versichert werden obliegt die Auswahl dem jeweiligen Sondereigentümer für sein Sondereigentum." Es geht mir ausschließlich um den Abschluss der Gebäudeversicherung und der Eigentümerhaftpflichtversicherung im Gemeinschaftseigentum .Der Verwalter und auch der Verwalter davor kündigten immer wieder eigenmächtig ohne Zustimmung Versicherungsverträge und schlossen neue ab .Über Monate waren wir unterversichert. Dem Beirat ist das egal und ermächtigt den Verwalter zu Abschlüssen über den Verwaltervertrag. Im Objekt wohnen nur 3 Eigentümer, die anderen Wohnungen sind vermietet. Ich möchte mich als einzelner Eigentümer dagegen wehren. Welche Möglichkeiten habe ich? Abmahnung , im Extremfall Klage, wie reagieren Gerichte? Was ist sinnvoll? Würden Sie mich vertreten?
Freundliche Grüsse
Manfred Struck

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Hierzu kann ich wie folgt Stellung nehmen:


1.
§ 27 WEG bestimmt gewisse Vollmachten des Verwalters. Hierzu gehört grundsätzlich, dass er die WEG nach außen hin in bestimmten Fällen auch ohne vorherige Entscheidung der Eigentümer vertreten kann. Hierbei ist jedoch noch nichts dazu ausgesagt, ob ein Verwalter auch einfach so einen Versicherungsvertrag abschließen oder ändern darf.

2.
Grundsätzlich ist der Verwalter ausführendes Organ. Er darf daher Verträge grundsätzlich nur dann abschließen, kündigen oder ändern, wenn die Eigentümer in einer Eigentümerrversammlung durch Beschlussfassung den Verwalter hierzu legitimiert haben.

Möglich ist es allerdings, dem Verwalter weitere Rechte einzuräumen. So kann in einer Teilungserklärung geregelt sein, dass der Verwalter Versicherungsverträge selbst abschließen darf (wäre aber eher ungewöhnlich). Häufig finden sich auch solche Klauseln im Verwaltervertrag. Diese müsste man dann im Einzelfall überprüfen um zu beurteilen, ob diese wirksam zusätzliche Kompetenzen auf den Verwalter verlagern. Wichtig ist, dass der Beirat dem Verwalter keine Kompetenzen einräumen kann. Der Verwalter kann daher nicht deshalb Maßnahmen einleiten, weil der Beirat dies wünscht oder gestattet. Der Beirat hat im Prinzip ausschließlich prüfende Funktion.


3,
Um genau sagen zu können, ob die Handlungen des Verwalter fehlerhaft sind, müsste man damit folgende Unterlagen prüfen

- Teilungserklärung
- Verwaltervertrag
- Beschlusssammlung

Sofern hier keine besondere Ermächtigung enthalten ist, wäre das Vorgehen des Verwalters unzulässig, da ihm eine Ermächtigung erteilt sein muss, wenn er die Verträge ändern möchte.


4.
Hinsichtlich der Vorgehensweise:

Wenn das Vorgehen der Verwaltung fehlerhaft ist, macht es Sinn, dieser eine offizielle Abmahnung zu übersenden und dieser klar zu machen, dass sie zukünftig sich an die gesetzlichen Regelungen halten soll. Würde die Verwaltung weiterhin eigenmächtig agieren, kann dies - je nach Einzelfall - ein Grund für eine Abberufung sein. Ferner kann natürlich auch Schadensersatz geltend gemacht werden. Wenn beispielsweise durch die Vertragsänderungen ein Versicherungsschutz verloren geht, der sich dann auswirkt oder man höhere Versicherungsprämien zahlen muss oder sonstige Nachteile hat, könnte man dies bei der Verwaltung geltend machen - eben weil sie eigenmächtig gehandelt hat.

Ob natürlich tatsächlich finanzielle Nachteile entstanden sind, hängt dann von der Chronologie und den tatsächlichen Auswirkungen ab.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben. Ich stehe Ihnen gerne für eine weitergehende Interessenvertretung - beispielsweise für eine Abmahnung oder auch in einem etwaigen Klageverfahren - zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Landau


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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kund*in
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt, ich möchte erreichen, dass der Verwalter zusammen mit der Einladung zur Eigentümerversammlung die eingeholten Versicherungsangebote verschickt, damit in der Versammlung ein Beschluss herbeigeführt werden kann. (Beitragshöhe, Elementarschäden, Verhalten im Schadensfall Versicherungsbedingungen) In den mir bekannten Verwalterverträgen wird der Verwalter ermächtigt, auch Versicherungsverträge eigenmächtig abzuschließen. Selbst wenn sich eine Mehrheit für den Verwaltervertrag findet, ist diese Passage m.E. unwirksam , weil der Wortlaut der Teilungserklärung zu den Versicherungen dies verbietet, Die Teilungserklärung ist vorrangig . Die Teilungserklärung kann m.E. nur einstimmig geändert werden. Ist meine Auffassung richtig?
Viele Grüsse
Manfred Struck
20.08.2017 15:44 Uhr
Maximilian A. Müller
Sehr geehrter Herr Struck,

eine Teilungserklärung kann nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden.

Gleichzeitig können verschiedene Rechte und Pflichten auch in einem Verwaltervertrag vereinbart werden. Die Regelungen der Teilungserklärung können hierdurch modifiziert werden. Wenn ein echter Widerspruch vorliegt, geht die Teilungserklärung grundsätzlich vor.

Hier müsste man aber die Teilungserklärung und den Verwaltervertrag genau prüfen, um dies entscheiden zu können.

Gibt es lt. TE und Verwaltervertrag kein einseitiges Recht des Verwalters, dann wird man sicherlich erreichen können, dass der Verwalter zukünftig Entscheidungen über die Versicherungen nur noch nach Beschlussfassung trifft.

Wenn Sie möchten, können Sie mir gerne die Unterlagen direkt zukommen lassen, dann könnte dies abschließend geprüft und ein Anschreiben an die Verwaltung vorbereitet werden.

Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A, Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
29.08.2017 07:46 Uhr

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