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Spekulationsfrist nach Teilungserklärung (Neubau)

| Preis: 44 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Sehr geehrte Damen und Herren,

1.)
Wenn ich als Bauträger ein Grundstück für 10.000,- kaufe und vor der Spekulationsfrist von 10 Jahren für 15.000,- wieder verkaufe, zahle ich auf den Erlös von 5.000,- eine Spekulationssteuer. Richtig?

2.)
Wie verhält es sich, wenn ich ein Grundstück für 10.000,- kaufe, dieses mit einem Neubau bebaue (Wert 200.000,-) und alles zusammen vor der Spekulationsfrist von 10 Jahren für 215.000,- (200.000,- für das Gebäude und 15.000,- für das Grundstück) wieder verkaufe?
Worauf zahle ich dann die Spekulationssteuer?
In meinem Neubau stecken ja auch unternehmerische Gewinne. Diese Gewinne können doch nicht unter die Spekulation fallen oder etwa doch?
Kann ich als Bauträger das Grundstück separat verkaufen und für das Haus einen separaten Bauvertrag mit dem Käufer des Grundstücks abschließen (sofern das Haus bis dahin noch nicht gebaut wurde)?
Wenn ich hier einen Mit-Kauf-Vertrag abschließe, über 11 Jahre, welches Datum wird für die Spekulationssteuer herangezogen? Der Abschluss des Mietvertrages-Kauf-vertrages oder der Eintritt des tatsächlichen Verkaufs / Besitzübergang in 11 Jahren (nach der Spekulationsfrist)?
Welche Möglichkeiten gibt es, die Spekulationssteuer so gering wie möglich zu halten?

3.)
Wie verhält es sich, wenn ich ein Grundstück für 10.000,- kaufe, dieses mit einem Neubau bebaue (Wert 600.000,-), es in 5 Eigentumswohnungen aufteile (Teilungserklärung) und vor der Spekulationsfrist von 10 Jahren für 200.000,- pro Eigentumswohnung wieder verkaufe?
Worauf zahle ich dann die Spekulationssteuer?
Das Grundstück fließt ja nun ins Gemeinschaftseigentum, als ideeller Miteigentumsanteil.
Welche Möglichkeiten gibt es, die Spekulationssteuer so gering wie möglich zu halten?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen wie folgt beantworten möchte.

1. Es ist richtig, dass die sogenannte Spekulationsfrist 10 Jahre beträgt. Diese gilt für Privatpersonen und nicht für Gewerbetreibende. Wird von Privatpersonen innerhalb von 10 Jahren ein Grundstück gekauft und wieder verkauft, so unterliegt der Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer (es sei denn die Immobilie wurde ausschließlich selbst bewohnt oder im Jahr der Veräußerung und den beiden voran gegangenen Jahren). Wenn Sie sich als Bauträger bezeichnen, stellt sich die Frage, ob Sie dieses nachhaltig berufsmäßig betreiben und dafür einen eigenen Gewerbebetrieb vorhalten. Sollte das der Fall sein, kann auch eine Besteuerung des Veräußerungsgewinns erfolgen, wenn die 10-Jahresfrist überschritten ist. 

Die so genannte Spekulationssteuer ist die Einkommensteuer, die auf den entstandenen Gewinn entfällt. Es ist keine gesonderte Steuer die anfällt.

2. Wenn Sie auf dem Grundstück ein Haus bauen, fällt auch der Gewinn für das Haus unter den Veräußerungsgewinn. Sie können vom Veräußerungspreis natürlich die Anschaffungkosten des Grundstücks und des Gebäudes abziehen. 

Grundsätzlich können Sie Haus und Grundstück separat verkaufen. Das ändert aber nichts an der Besteuerung für beide Gewinne. Beide Gewinne unterliegen der Einkommensteuer. Auch hier noch einmal der Hinweis: treten Sie als gewerblicher Bauträger auf, unterliegen die Einkünfte grundsätzlich der Einkommensteuer und der Gewerbesteuer (Einkünfte aus Gewerbebetrieb). 

Für die Beurteilung der Veräußerungsfrist sind immer die notariellen Kaufverträge von Bedeutung. Auf den tatsächlichen Eigentumsübergang durch Eintragung im Grundbuch kommt es nicht an. 

3. Verkaufen Sie mehr als 3 Objekte (Teileigentum ist je ein Objekt) innerhalb von einer Frist von 5 Jahren (keine starre Grenze), so liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Das heißt, die Gewinne unterliegen auf jeden Fall der Einkommensteuer im Rahmen der Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Zusätzlich fällt auch noch Gewerbesteuer an, die aber im Rahmen der Einkommensteuer zur ANrechnung kommt. 

Für den Rat die "Spekulationssteuer" so gering wie möglich zu halten, gibt es eigentlich nur folgende Möglichkeiten:


1. Zwischen Kauf und Verkauf der Immobilien müssen auf jeden Fall mehr als 10 Jahre liegen UND

2.Weniger als 3 Objekte verkaufen (sonst gewerblicher Grundstückshandel).

Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne eine Rückfrage ein.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kund*in
Ok. Vielen Dank für Ihre Auskünfte.
Ich habe ein Hausbauunternehmen (www.isd.immobilien) und zähle daher zu den Gewerbetreibenden (GmbH).
Momentan habe ich nur Neubauten errichtet und beginne nun langsam auch mit eigenen Grundstücken.
Dann gibt es also für meine Hausbau GmbH keine zusätzliche Spekulationssteuer, sondern lediglich die Einkommensteuer und die Gewerbesteuer, wenn ich mit Grundstücken und Immobilien handele. Habe ich das so richtig berstanden?
11.10.2018 19:14 Uhr
Knut Christiansen
Guten Abend,

ja, das ist korrekt. Für Ihre GmbH dann Körperschaftsteuer (statt Einkommensteuer) und Gewerbesteuer. Keine zusätzliche Spekulationssteuer.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
11.10.2018 22:20 Uhr

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