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Schenkung von 2 Häusern. Eins mit PV

| Preis: 59 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Stefan Pieperjohanns

Guten Tag,
meine Mutter möchte mit warmer Hand ihre 2 Häuser an meine Schwester und mich vorab verschenken.
Haus 1 hat einen Wert von 288.000Euro
Haus 2 hat einen Wert von 430.000Euro
Auf Haus 2 befindet sich noch eine große Photovoltaikanlage mit 17,845kWp aus dem Jahre 2006.
Diese hat noch einen errechneten Wert von ca 58.000Euro. In der Berechnungsformel war auch der noch zu erwartende Ertrag mit drin.
Der PV Wert ist nicht Bestandteil des Wertes von Haus 2.

Nun soll meine Schwester Haus 2 bekommen und ich Haus 1 + PV Anlage.

Wie wird dies miteinander verrechnet? Hat meine Schwester dadurch eine Einschränkung der Nutzungs ihres Eigentums? Wenn ja, wie wird das verrechnet. Bzw macht man nicht einfach einen Pachtvertrag?
Was passiert nach den 20 Jahren EEG (erneuerbares Energiegesetz)? Wie lange darf ich die Anlage/das Dach nutzen.

Oder ist von der ganzen Sache abzuraten?

Vielen Dank

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage bezüglich der Schenkung einer PV-Anlage.

In dem von Ihrer Familie angedachten Konstrukt stecken viele Rechtsfragen. Zunächst ist ein Thema, dass die PV-Anlage wahrscheinlich mit dem Einbau bereits wesentlicher Bestandteil der Immobilie geworden ist. Es kommt dabei auf die Konstruktion der Anlage (ist sie wirklich lösbar oder eine In-Dach-Anlage?) und den Willen der Hauseigentümerin an.

Zwar ist das losgelöste Verschenken der PV-Anlage an eine dritte Person möglich, für eine zukünftige rechtssichere Position der Anlageneigentümerin ist aber die reine Schenkung als Eigentumsübertragung nicht hinreichend. Allein durch die lange Anlagenbetriebsdauer kann nicht jeder Fall der eventuellen Rechtlagenänderung vorhergesehen werden. Denken Sie nur an den einfachen Verkauf des Hauses nach der Schenkung, bei dem der Käufer die PV-Anlage störend findet und weg haben will.

Sie benötigen also neben der Schenkung eine klare Trennung der Vermögensgegenstände über eine Erklärung der beschenkten Person, dass die PV-Anlage nicht Teil der Immobilie ist. Dazu sollte eine grundbuchliche Absicherung Ihrer Nutzungsrechte (eine sog. Grunddienstbarkeit) erfolgen. Diese Absicherung im Grundbuch ist ohne Ihr Zutun nicht löschbar und gibt Ihnen auch im Fall eines Eigentümerwechsels das Recht, das Dach zu nutzen.

Wie diese Nutzung ausgestaltet ist, sollte über einen Pachtvertrag bezüglich der Dachfläche geregelt werden. Dieser sollte noch einmal klarstellen, dass die Anlage Ihr Eigentum bleibt, wenn der Vertrag ausläuft. Sie können hier durchaus Laufzeiten vereinbaren, die über die EEG-Laufzeit hinausgehen. Bei Laufzeiten über dreißig Jahre hinaus ist der Vertrag aber kündbar. Daneben sollte der Vertrag die Verpflichtung des Verpächters enthalten, eventuelle Rechtsnachfolger im Eigentum des Hauses zur Übernahme des Vertrages zu verpflichten.

Die erbrechtliche/steuerliche Anrechnung der Schenkungen untereinander erfolgt, wie Sie bereits selbst angedacht haben, über den Zeitwert der Anlage. Insoweit läge Ihr Schenkungssteuerwert bei rund 346.000 €.

Die grundbuchliche Sicherung und der Pachtvertrag bedeuten eine Einschränkung der Nutzung des Eigentums im tatsächlichen Sinne, da die Dachfläche eben von Ihnen genutzt werden dürfte und nur von Ihnen. Auch die spätere Verwertung des Hauses könnte durch die Fremdnutzung der Dachfläche erschwert werden. Ein potentieller Käufer würde einen Abschlag auf den Kaufpreis verlangen. Vor allem, wenn der von mir empfohlene Pachtvertrag einen Zins von einem symbolischen Euro pro Jahr vorsieht.

Ob und mit welchem Wert dies angerechnet wird, ist ein Frage des Willens der Schenkenden.

Die Nutzungsdauer bezüglich des Daches kann von Ihnen und der Eigentümerin des Hauses begrenzt werden oder sogar so gestaltet werden, dass Sie bei Defekt der alten Anlage eine neue dort installieren können. Hier sind Ihnen in den Verhandlungen kaum Grenzen gesetzt.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen zumindest grundsätzlich beantworten. Wenn Sie weitere Fragen haben, so können Sie mich gerne beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt

Pieperjohanns

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