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Kauf eines Mehrfamilienhauses mit Photovoltaik

26.10.2016 | Preis: 69 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Björn Balluff

Fragestellung

Guten Tag,

Folgender Fall:

Ich möchte ein Mehrfamilienhaus (6 Wohneinheiten) inkl. darauf befindlicher Photovoltaikanlage kaufen.
Kaufpreis: 200.000 EUR für das Haus und 50.000 EUR für die Photovoltaikanlage.
Aufgrund steuerlicher Sicht, möchte der Verkäufer eine Kaufpreisverteilung von 240.000EUR Haus und 10.000 EUR Photovoltaik.
Mieteinnahmen aus den Wohnungen: 19.600EUR p.a.
Photovoltaikeinnahmen: ca 5000-6000 EUR p.a



Zu meiner Person:
Angestellter
verheiratet
1 Kind
zu versteuerndes Einkommen 2015: 92.000 EUR
2 Eigentumswohnungen bereits vorhanden.



Meine Eltern:
Rentner
Verheiratet
zu versteuerndes Einkommen 2015: 15.616 EUR
zu versteuerndes Einkommen 2016-2020: ca 25.000 EUR. (bAV Auszahlung --> 1/5 Regelung)
3 Eigentumswohnungen bereits vorhanden.



Jetzt meine Überlegung und bitte um Hilfe für die Entscheidung:

1.) Meine Überlegung ist, dass der Kaufvertrag über meinen Vater laufen soll statt über mich, da er ein deutlich geringeren Steuersatz hat.
Bei Tod würde ich es Erben. Aufgrund 400.000 EUR Freigrenze, dürften dann ja keine Steuern anfallen und somit hätte ich bis zum Tod eine deutliche Steuerersparnis ?!!??
Lohnt sich mein Gedankengang es über meinen Vater zu machen??

2.) Wie läuft die Versteuerung des ganzen mit der Photovoltaikanlage ab?
Die Photovoltaikanlage wirft im Jahr ca 5000-6000 EUR ab (durch die Einspeisung).
Was bleibt davon im Jahr nach Steuer übrig, und habe ich einen Nachteil durch die Kaufpreisverteilung?
Ursprünglich war die Einigung des Kaufpreises mit dem Verkäufer die 10 fache Jahresmiete.
10 x 5.000 EUR = 50.000 EUR. Zu diesem Zeitpunkt wusste ich jedoch nicht, dass dies ja nicht nur zur Einkommenssteuer gerechnet wird, sondern es als Gewerbe zählt.
Außerdem glaube ich gelesen zu haben, dass durch eine Photovoltaikanlage das Risiko besteht, dass die Wohnungen ebenfalls u.U. gewerblich versteuert werden müssen.
Dies wäre natürlich ein deutlicher Nachteil. Ist da was dran?

Wie kann ich den Kauf so gestalten, dass ich so wenig wie möglich steuern zahle?

Bitte ausführlich antworten und mit einigen Berechnungen / Zahlen.


Vielen Dank im Voraus.

Antwort des Experten

Sehr geehrter Ratsuchender,

den Vertrag über Ihren Vater abzuschließen ist sehr sinnvoll. Die Erstattung der Steuer zwischen Ihnen beiden würde jedoch auch eine Schenkung darstellen. Solange innerhalb von zehn Jahren die Freigrenze i.H. v. 20.000 € nicht überschritten wird, ist dies nicht schädlich.

Es würde einkommensteuerlich sicherlich zu einer niedrigeren Gesamtsteuerbelastung kommen. Dazu müsste Ihr Vater als Käufer im Kaufvertrag und ebenfalls als Mieter der Photovoltaikanlage (PV) auftreten.
In diesem Fall würde Ihr Vater folgende zusätzlichen Einkünfte erzielen:

- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Dies sind die Überschüsse aus der reinen Wohnraumvermietung.

- Einkünfte aus Gewerbebetrieb

Dies sind die Gewinne/Verlust aus dem Betrieb "PV-Anlage". Im Wesentlichen ergibt sich der Gewinn/Verlust aus dem Unterschied der Einspeisevergütung ./. Abschreibung bzw. Betriebskosten.
Die Abschreibung wird linear über 20 Jahre vorgenommen. Grundsätzlich akzeptiert die Finanzverwaltung die Aufteilung auf einzelne Gegenstände/Wirtschaftsgüter, die in Kaufverträgen vorgenommen wird. Jedoch wird dies nicht mehr der Fall sein, wenn die Aufteilung offensichtlich aus steuerlichen Gründen oder willkürlich erfolgt ist.

Die Aufteilung zwischen Grund und Boden, Gebäude und PV-Anlage sollte sich demnach an den ungefähren Verkehrswerten orientieren. Die ursprünglich vorgesehenen 50.000 € für die PV-Anlage erscheinen mir auch sachgerechter. Zudem wäre dies vorteilhafter. Der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten kann nur über 50 Jahre abgeschrieben werden. Der Anteil des Grund und Boden überhaupt nicht. Wohingegen die PV-Anlage über 20 Jahre abgeschrieben wird.

Nun zur steuerlichen Behandlung der PV-Anlage:

Mit dem Betrieb der PV-Anlage sind Sie einkommensteuer-, gewerbesteuer-, und umsatzsteuerpflichtig. Bei einer Einspeisevergütung von nur 5.000-6.000 EUR / Jahr wird jedoch grundsätzlich die Kleinunternehmerregelung angewendet. Danach wird Umsatzsteuer auf die Einspeisevergütung nicht erhoben. Sie/Ihr Vater müssten daher eigentlich keine Umsatzsteuererklärungen abgeben.
Es ist jedoch möglich darauf zu verzichten. Dann müssten 5 Jahre lang Umsatzsteuererklärungen abgegeben werden. Weiterhin wäre die an den Betreiber der PV-Anlage berechnete Vorsteuer für Betriebskosten, Rechtsberatung, Instandhaltung unmittelbar im Zusammenhang mit der Anlage abzugsfähig.
Dies ist nur dann sinnvoll, wenn im Zusammenhang mit der Anschaffung ebenfalls Vorsteuer anfällt.

Da Sie jedoch (zu mindestens nach dem Sachverhalt) einen sogen. Teilbetrieb erwerben, wenn die PV-Anlage bereits unternehmerisch genutzt worden ist und Sie in die bestehenden Mietverträge eintreten, liegt umsatzsteuerlich eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor. Die berechnete Vorsteuer im Zusammenhang mit der PV-Anlage ist dann nicht abzugsfähig. Der Kaufvertrag sollte deshalb keine Umsatzsteuerpflicht vorsehen. Daher ergibt es keinen Sinn auf die o.a. Kleinunternehmerregelung zu verzichten.

Für Zwecke der Einkommensteuer müssen Sie die Anlagen G und EüR abgeben. Bei den angegeben Umsätzen ist auch eine individuelle, selbst erstellte Gewinnermittlung möglich (Grenze 17.500 EUR). Nach § 25 Abs. 1 Nr. 1 GewStDV sind Sie bei einem Gewerbeertrag von bis zu 24.500 EUR nicht verpflichtet eine Gewerbesteuererklärung abzugeben. Somit müsste der Betreiber im Regelfall keine solche Erklärung abgeben. Es verbleibt somit bei der Abgabe einer Einkommensteuererklärung. Der Betreiber (d.h. Ihr Vater) sollte jedoch den "Fragebogen zur steuerlichen Erfassung" abgeben, da hiermit auch dem Finanzamt das Betreiben des Gewerbebetriebs PV-Anlage angezeigt wird.

Das Betreiben einer PV-Anlage kann negativ auf die Vermietungseinkünfte "abfärben". Dies gilt jedoch nur für Personengesellschaften. Wenn Sie bzw.. Ihr Vater (alleine) das Haus erwerben liegt keine Personengesellschaft vor, worauf die Regelung in § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG abstellt. Hier besteht eine Bagatellgrenze von 3 % der Umsatzserlöse der Personengesellschaft. Vorliegend wären dies ca. 20 % (5.000 v. 25.000 EUR) gerundet. Jedoch würde dies nur dann praktische Konsequenzen haben, wenn die Einkünfte aus dem Gewerbebetrieb Mehrfamilienhaus die Grenze von 24.500 EUR überschreiten würden. Im hier vorliegenden Fall schätze ich den Gewinn auf ca. 18.000 EUR.

Für Zwecke der Berechnung bin ich von einem anteiligen Kaufpreis von 50.000 EUR für die PV-Anlage und 200.000 EUR für das Mehrfamilienhaus ausgegangen. Ein niedrigerer Wert ist eher nachteilig und würde bei einem gemeinschaftlichem Erwerb (z.B, Vater und Mutter gemeinschaftlich) auch das gewerbesteuerliche Risiko erhöhen.

In der hochgeladenen Berechnung sehen Sie, dass aufgrund der höheren Einkünfte in 2016 seitens Ihrer Eltern (Einmalbetrag bAV 37.000 €), sich eine Mehrsteuer in 2016 i.H. v. 8.868 EUR ergibt. Ab 2017 erfolgt aufgrund der bAV keine weitere Versteuerung.
Die Mehrsteuer beträgt dann 3.762 EUR / Jahr. Damit hätte man eine Mehrsteuer nach 20 Jahren i.H. v. 80.346 EUR.

Wenn Sie direkt erwerben zahlen Sie jedes Jahr ungefähr 7.851 EUR zusätzliche Steuern. Dies ergibt nach 20 Jahren insgesamt 157.020 EUR. Folglich wäre ein Kauf + Vermietung über Ihren Vater weitaus vorteilhafter.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen sowie den Berechnungen weiterhelfen konnte. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen,

Björn Balluff
Steuerberater

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Bewertung des Kunden

Unglaublich ausführliche Antwort.
Keine Fragen bleiben offen. So stellt man sich das als Ratsuchender vor.
Werde Sie weiterempfehlen und noch öfters in Anspruch nehmen

DANKE !!!!!

Kommentare

Insgesamt 12 Kommentare
Björn Balluff - 26.10.2016 12:38:

Vielen Dank für Ihre Anfrage.

Für die Berechnungen benötige ich noch weitere Details. Ihre Eltern über die der Kaufvertrag laufen soll, haben drei Eigentumswohnungen. Sind in den 25.000 EUR zu versteuerndem Einkommen auch die Vermietungsüberschüsse enthalten? Ist somit alles inklusive? Wie hoch sind die Einkünfte, die über die 1/5-Regelung versteuert werden?

Vielen Dank und freundliche Grüße,

Björn Balluff
Steuerberater

Kunde - 26.10.2016 12:41:

Ja.
15.616EUR war das zu verteuernde Einkommen in 2015. Das heißt, dass die Einkünfte aus VuV bereits berücksichtigt waren.
Dieses Jahr wurde meiner Mutter eine bAV i.H.v. 37.000 EUR ausbezahlt. Demnach müssten wohl die nächsten 5 Jahre jeweils 1/5 davon versteuert werden.

Björn Balluff - 26.10.2016 15:46:

Die Wohnungen werfen somit Verluste ab. Ok. Dann werde ich mit -12.000 normalversteuert und +37.000 ermäßigt besteuert rechnen. So korrekt verstanden?

Kunde - 26.10.2016 23:28:

Ich weiß gerade nicht woher die 12.000EUR normalversteuert kommen.
Maile Ihnen morgen mal den Steuerbescheid meiner Eltern

Kunde - 27.10.2016 09:56:

So. Müsste hochgeladen sein

Kunde - 27.10.2016 23:24:

Reicht das, oder benötigen Sie auch meinen Steuerbescheid?

Björn Balluff - 28.10.2016 07:42:

Guten Morgen,

da über Ihren Vater der Kauf laufen soll, reicht der Steuerbescheid der Eltern. Ihr Vater würde ja auch gegenüber dem Energieversorger umd den Mietern auftreten. Genauso würde Ihr Vater die Mieten u.a. erhalten.

Mit freundlichen Grüßen,

Björn Balluff
Steuerberater

Kunde - 28.10.2016 08:50:

Das war ja u.a. eine Frage, ob mein Gedankengang richtig ist es über meine Eltern abwickeln zu lassen?!

Björn Balluff - 28.10.2016 08:59:

Ja, das war Ihre Frage. Halte ich jedoch wegen der Steuersatzfrage für sinnvoll. Sie haben auch kein ermäßigt besteuertes Einkommen, daher reichen die Unterlagen.

MfG
Björn Balluff

Björn Balluff - 29.10.2016 12:08:

Entschuldigen Sie bitte die verzögerte Bearbeitung. Könnten Sie mir die Frist noch bis heute Nachmittag, z.B. 16.00 Uhr verlängern?

Vielen Dank und Grüße,
Björn Balluff

Kunde - 30.10.2016 14:26:

Wow.
Bin wirklich beeindruckt, wie viel Mühe Sie sich gegeben haben.
Bekommen definitiv Empfehlungen von mir.

Eine Sache verstehe ich noch nicht. Die bAV wird einmalig versteuert?
Dachte über 5 Jahre hinweg und pro Jahr ein fünftel?

Björn Balluff - 30.10.2016 15:39:

Die Fünftelungsregelung mildert lediglich die Progressionswirkung von z.B. Abfindungen oder Einmalzahlungen aus bAV ab. Es werden nur 1/5 der Einmalzahlung bei der Ermittlung des Steuersatzes berücksichtigt. Die Abfindung wird jedoch voll besteuert.

Ich wünsche noch einen schönes Sonntag.

Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff