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Immobilienverkauf im Scheidungsfall bei stark unterschiedlichem Eigenkapital

| Preis: 69 € | Familienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim

Sehr geehrter Herr Joachim,

Meine Ehefrau und ich möchten ein Haus erwerben.
Unser jeweils eingebrachtes Eigenkapital unterscheidet sich relativ stark (es handelt sich dabei im Wesentlichen um voreheliches Vermögen).
Wir möchten im Grundbuch 50% / 50% eingetragen sein. Wie kann dennoch gewährleistet werden, dass im Falle einer Scheidung das eingesetzte Eigenkapital entsprechend dem Vorehelichen Vermögen an die beiden Ehepartner zurückfließt?

Ein Beispiel:
Hauspreis: 500.000€

Eigenkapital Partner A (bereits vorehelich): 300.000€
Eigenkapital Partner B (bereits vorehelich): 50.000€

Eigenkapital gemeinsam aus der Ehe: 50.000€

=> gesamtes Eigenkapital 400.000€

Die noch zu finanzierende Summe von 100.000€ wird von beiden Partnern gemeinsam in der Ehe abbezahlt.


Bei einer Scheidung wäre die gewünschte Aufteilung (Annahme Hauswert zu diesem Zeitpunkt ebenfalls 500.000€ und Kredit bereits abgezahlt):

Partner A: 300.000€ + 0,5*50.000 + 0,5*100.000 = 375.000€
Partner B: 50.000€ + 0,5*50.000 + 0,5*100.000 = 125.000€

Zusammengefasst: Vermögen vor der Ehe fließt unverändert zurück, Vermögen aus der Ehe wird hälftig aufgeteilt.

Bei einer Zugewinngemeinschaft (wir haben bisher keinen Ehevertrag), bleibt das voreheliche Vermögen ja grundsätzlich unangetastet.
Wie verhält es sich nun jedoch wenn das voreheliche Vermögen in das Haus einfließt, in dem beide Partner 50 / 50 eingetragen sind? Verändert dies etwas, sprich, stimmt die oben beschrieben Beispielrechnung dann noch?

Ist es sinnvoll, in einem Ehevertrag das voreheliche Vermögen festzuhalten? Bisher haben wir nur die Kontoauszüge, die das voreheliche Vermögen dokumentieren sollen, archiviert.

Und noch eine letzte Frage. Welchen Einfluss auf die Rechnung hat eine Wertsteigerung oder ein Wertverlust der Immoblie?

Vielen Dank im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen
Sebastian V.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage und das damit entgegengebrachte Vertrauen.

Zunächst sei darauf hingewiesen, dass sie sich einvernehmlich so einigen können, wie sie es für notwendig halten. Dies könnten Sie dann zum Beispiel in einem Ehevertrag festhalten. Kommt es dann zur Scheidung, wird der Wert des Hauses entsprechend ihren Vorstellungen aufgeteilt.

Sollte eine einvernehmliche Lösung nicht möglich sein, bleibt es zunächst bei den entsprechenden Zuflüssen des Eigenkapitals. Das müsste dies müsste dann im Fall einer Scheidung im Rahmen eines Zugewinnausgleichs auseinander dividiert werden.

Ein Zugewinnausgleich berechnet sich wie folgt:

Es wird das Anfangskapital als Anfangsvermögen (hier fließt dann allerdings das gesamte Vermögen des Ehegatten hinein), dass beispielsweise hierbei Partnerarbeit 300.000 Euro liegt genommen und das Endvermögen (auch hier fließt das gesamte Vermögen des Ehegatten hinein), das dann beispielsweise im Rahmen des Hauspreises bei insgesamt 500.000 Euro liegt.

Hiervon die Hälfte beträgt 250.000 Euro, abzüglich des Anfangskapitals ergibt sich ein negativer Saldo von -50.000 Euro. Es gibt allerdings keinen negativen Zugewinn, so dass hier ein Zugewinn von 0 Euro bestehen würde.

Bei der Ehefrau ergibt sich dies ähnlich:

Hier wird zum Beispiel dann das Eigenkapital zum Anfang mit 50.000 Euro und danach das Endvermögen mit 250.000 Euro angenommen

Hieraus ergibt sich ein Zugewinn in Höhe von 200.000 Euro.

Man nimmt nunmehr die beiden Zugewinnpositionen und bildet die Differenz, es würde dann bei dem Zugewinn in Höhe von 200.000 Euro bleiben,

Hiervon würde dem Ehegatten A die Hälfte zustehen: also 100.000 Euro.

Das gemeinsame Kapital habe ich zunächst aus der Berechnung aus Vereinfachungsgründen herausgenommen.

Mithin ist die Berechnung im Zugewinnverfahren nicht vollständig gleich und wird nicht das von Partner A gewünschte Ergebnis erbringen das gesamte Eigenkapital entsprechend zurückzuerhalten, da insbesondere durch die Vermeidung eines negativen Zugewinns hier nicht das gewünschte Ergebnis entstehen wird.

Wollen Sie daher eine genaue Regelung herstellen, sollten Sie in jedem Fall einen Ehevertrag schließen und auch hier bereits das entsprechende Anfangsvermögen festlegen.

Auch ist eine separate bzw. ausschließliche Regelung im Hinblick auf das Haus möglich, so dass Sie zum Beispiel lediglich das Haus aus dem gesetzlichen Zugewinnausgleichsverfahren hinaus nehmen und ansonsten beim gesetzlichen Zugewinnausgleichsverfahren bleiben.

Dies schützt insbesondere Sie als Ehegatte und auch größerer Geldgeber vor einem möglichen Verlust im gesetzlichen Zugewinnausgleichsverfahren.

Die Wertsteigerung oder ein Wertverlust könnte man rein theoretisch auch prozentual im Ehevertrag auf die einzelnen Ehegatten aufteilen. Ansonsten kommt der Wertverlust als auch die Wertsteigerung, sollte keine Regelung getroffen werden, beiden Ehegatten gleichermaßen zu, da sich dieser rein auf die Anteile an der Immobilie bezieht.

Eine weitere Möglichkeit wäre die Miteigentumsanteile an der Immobilie gemäß den entsprechenden finanziellen Beteiligungen aufzuteilen, zum Beispiel, dass eben Partner A einen höheren Miteigentumsanteil erhält als Partner B.

Ich hoffe, dass ich Ihre Fragen hilfreich beantworten konnte und stehe Ihnen bei Nachfragebedarf jederzeit gerne weiterhin zur Verfügung.

Über eine anschließende positive Bewertung freue ich mich.

Viele Grüße

Christian Joachim

Rechtsanwalt

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