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Immobilien Übertragung

| Preis: 39 € | Schenkungssteuer
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Guten Tag,

ich habe in 2015 aus erbschaftssteuerlichen Gründen (alle 10 Jh. € 400.000) das Haus Nr. 2, siehe unten, per Notarvertrag auf meinen Sohn übertragen. Nießbrauch lt. Notarvertrag bei mir. Kann aber neu geregelt werden!
Das Haus befand sich 2015 außerhalb der Spekulationsfrist.
Aus diversen Gründen (aktuell noch günstige Zinsen, 400 km Entfernung zum Haus, wirtschaftliche Verwertung, Kauf einer etc.) kann es sinnvoll sein das Haus nun vor Ablauf der 10 Jh. zu verkaufen. Es besteht aber keine Not!
Welche steuerlichen Auswirkungen auf mich und Sohn hätte ein Verkauf im Laufe der nächsten 1-2 Jahren? Welche Steuern fallen wo an?
Welche Möglichkeiten der Optimierung empfehlen sie?

Viele Grüße
U. S.


Pers. Daten:
Alter 71/72 Jh,, Rentner, Berliner Testament
1 Kind 38 Jh., fest angestellt
Vermögen:
1. eigen genutztes Haus, ist übertragen auf Sohn, Wert ca. € 1.200.000
2. Vermietetes Haus übertragen auf Sohn, Verkaufswert ca. € 750.000.
3. Weiteres Immobilien und Kapitalvermögen vorhanden


Guten Tag und vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich im Rahmen einer Erstberatung gerne wie folgt beantworten möchte.

Grundsätzlich habe ich Sie so verstanden, dass das Haus bereits zum Zeitpunkt der Übertragung im Jahr 2015 länger als 10 Jahre in Ihrem Besitz war. Aufgrund der unentgeltlichen Übertragung im Rahmen der Schenkung ist Ihr Sohn damit steuerlich betrachtet in Ihre "Fußstapfen" getreten und übernimmt damit auch den Anschaffungszeitpunkt und die Anschaffungskosten dieser Immobilie. Ein Verkauf wäre daher unter diesen Voraussetzungen (> 10 Jahre im Besitz) kein privates Veräußerungsgeschäft im Rahmen des § 23 EStG. Der Nießbrauch stellt in diesem Zusammenhang kein Teilentgelt für den Erwerb der Immobilie dar, sondern minderte nur den schenkungsteuerlichen Wert im Jahr 2015.

Bei Verkauf müssten Sie allerdings auf den Nießbrauch verzichten. Der unentgeltliche Verzicht käme einer erneuten Schenkung von Ihnen an Ihren Sohn gleich. Hier müsste also der Wert des Nießbrauchs zum Zeitpunkt des Verzichts ermittelt werden um dann abschätzen zu können, ob dieser Verzicht Schenkungssteuer auslöst. Ggfs. könnte zu dem Zeitpunkt ja auch noch ein Freibetrag vorhanden sein. Alternativ könnten Sie ein Entgelt mit Ihrem Sohn vereinbaren, so dass die Ablösung des Nießbrauchsrechts voll entgeltlich erfolgt. Eine Schenkung würde dann nicht vorliegen.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Abschließend bedanke ich mich für eine positive Bewertung, wenn Sie mit meiner Beratung zufrieden sind.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Kunde
04.04.2019 13:04 Uhr
Guten Tag Herr Christiansen,
vielen Dank für die Beratung.

Hierzu:
Ja, das Haus war zum Zeitpunkt der Übertragung mehr als 10 Jahre in meinem Besitz.

Zu Nießbrauch:
Der Nießbrauch umfasst die monatliche Mieteinnahme abzgl. der Erhaltungskosten.

a. Zum Zeitpunkt des Verkaufs kann ich auf den zukünftigen Nießbrauch verzichten.

b. Wert des Nießbrauchs zum Zeitpunkt des Verkaufs.
Ist hiermit der Wert seit der Übertragung oder der zukünftige Wert gemeint? Für den zukünftigen Wert müsste eine Zeitdauer bestimmt werden, z. B. Ablauf von 10 Jahren seit Übertragung.

c. anstelle des Nießbrauchs kann eine z. B. monatliche Zahlung vom Sohn an mich vertraglich vereinbart werden. Wobei die Höhe und die Dauer der Zahlung von b. - zukünftig - abhängig ist.

d. im Erbfall werden die Freibeträge erschöpft sein.

Vielen Dank für ihre Beantwortung.

U. S.
Knut Christiansen
04.04.2019 15:51 Uhr
Guten Tag,

gerne beantworte ich noch Ihre Fragen.

Der Verzicht auf den Nießbrauch kann nur für die Zukunft erfolgen. Dabei wird normalerweise der Wert der jährlichen Nutzungen (Ertrag abzgl. Kosten) mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich aufgrund der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchers ergibt.

Ihr Sohn könnte den Nießbrauch auch entgeltlich ablösen (Einmalzahlung oder mtl. Zahlung) um eine Schenkung zu verhindern. Das könnte aber in der Hinsicht negativ sein, da die entgeltliche Ablösung des Vorbehaltsnießbrauchs zu eigenen Anschaffungskosten führt. Hier müsste vor Durchführung gesondert geprüft werden, ob dieses auch einem eigenen (anteiligen) Anschaffungszeitpunkt der Immobilie gleichkommt Ich gehe nicht davon aus, da die Immobilie ja ursprünglich unentgeltlich übertragen wurde und nur durch den Nießbrauch im Wert gemindert war. Ich bitte hier jedoch um gesonderte Beachtung und ggfs. Prüfung.

Ich bin urlaubsbedingt nur noch morgen verfügbar. Sollte es noch zu Rückfragen kommen, stellen Sie diese bis morgen gerne noch ein. Ansonsten kann ich diese ggfs. erst nach Ostern beantworten.

Schöne Grüße !

Knut Christiansen
Kunde
05.04.2019 10:50 Uhr
Guten Tag,
vielen Dank für ihre Beantwortung.
Ich wünsche ihnen schöne Ferien.
Evtl. melde ich mich nochmal.
Viele Grüße
U. S.
Knut Christiansen
05.04.2019 10:57 Uhr
Vielen Dank :-)