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Immobilie von Vater an Sohn

| Preis: 90 € | Erbschaftssteuer
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 1 Stunde

Hallo

Ich benötige eine Beratung bezüglich der Übertragung einer Immobilie von meinem Vater auf mich.

Darstellung der aktuellen Situation:
Ein Haus (Wert ca. 130.000€) welches meinem Vater gehörte wurde auf mich als Schenkung übertragen. Diese Übergabe ist notariell beurkundet und die Schenkung darin vermerkt.
Nun gibt es etwas Probleme mit meinem beiden Geschwistern welche aktuell noch nichts erhalten haben und mein Vater und ich sind uns einig das ich ihm das Haus für 130.000€ abkaufe.

Es stellen sich folgende Fragen:

1. Muss die Änderung auf einen Kauf notariell beglaubigt werden oder reicht es, aus steuerlicher Sicht, wenn mein Vater und ich einen privaten Vertrag machen in dem der Kauf und die Zahlungsbedingungen geregelt sind? In dem notariellen oder dem privaten Vertrag würde vermerkt werden das der Kauf des Hauses keine Relevanz für ein späteres Erbe hat.

2. Müssen die Zahlungen von mir an meinen Vater von mir oder meinem Vater versteuert werden?

3. Gibt es Unterschiede in der Versteuerung welche Vertragsform, ob notariell oder Privatvertrag, Anwendung findet?

4. Kann ich die Anschaffungskosten steuerlich abschreiben wenn die Vertragsform Privatvertrag Anwendung findet?

5. Haben Sie noch eine andere Idee wie wir am besten aus unserer aktuellen Misere heraus kommen?

Ich hoffe Sie können mir meine Fragen beantworten.

Gruß
Frank Koppe


Guten Tag Herr Koppe,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen aufgrund der Sachverhaltsschilderung wie folgt beantworten möchte.

1. Es sollte geprüft werden, ob die Schenkung lt. Schenkungsurkunde annuliert bzw. zurück genommen werden kann, was natürlich Notarkosten auslösen würde. Eine privatrechtliche Einigung außerhalb des Kaufvertrags wird nicht möglich sein, da Geschäfte über Grundstücke immer notariell erfolgen müssen. Aber besprechen Sie bitte mit dem Notar, ob laut Vertrag die Schenkung widerrufen werden kann. Wenn die Schenkung willkürlich rückgängig (freiwillig) gemacht wird, könnte es sich um eine Rückschenkung von Ihnen an Ihren Vater handeln, die Schenkungsteuer auslöst (siehe Punkt 2).

2. Unter Umständen könnte das Finanzamt aufgrund der privat vereinbarten Zahlung an Ihren Vater in Höhe von 130.000 Euro auch eine Schenkung erkennen, die ebenfalls anzumelden und zu versteuern wäre (Freibetrag von Kind auf Vater bei Schenkung: 20.000 EUR). Die Schenkung des Hauses von Ihrem Vater an Sie wäre auch schenkungssteuerpflichtig, würde aber unter dem Freibtrag iHv 400.000 EUR liegen, der bei Übertragungen von Eltern auf ihre Kinder gilt. Sofern in den letzten Jahren keine Vorschenkungen in nennenswerter Höhe erfolgt sind, wäre die Schenkung nur dem Finanzamt anzuzeigen. Eine Steuer würde dann nicht entstehen.

3. Wenn Sie notariell kaufen, entsteht keine Schenkungssteuer (wenn der Wert der Immobilie nicht zu niedrig angesetzt wird: Beispiel: Wert 1 Mio. Euro, Ansatz im Kaufvertrag 400.000 Euro). Ansonsten besteht bei Immobilien wie schon geschrieben beurkundungspflicht.

4. Wenn der "private" Kaufvertrag nichtig ist, wird nur die Schenkung akzeptiert und Sie werden nur die Anschaffungskosten Ihres Vaters für die Immobilie übernehmen und zudem auch den Anschaffungszeitpunkt. D.h. wenn die Immobilie z.B. schon 60 Jahre im Besitz Ihres Vaters wäre, wäre die Immobilie steuerlich schon voll abgeschrieben. Wenn Sie kaufen, haben Sie eigene, neue Anschaffungskosten und auch einen neuen Anschaffungszeitpunkt mit der Folge, dass Sie in der Regel wieder 50 Jahre abschreiben können.

5. Wenn ich das Problem richtig deute, geht es insbesondere darum, dass Ihre Geschwister nicht leer ausgehen sollen. Sie könnten Ihren beiden Geschwistern jeweils 1/3 von 130.000 Euro schenken. Nach Abzug eines Freibetrag von jeweils 20.000 EUR müssten jeweils 23.000 EURO versteuert werden. Das würde pro Geschwister jedoch 3.450,- Euro Schenkungsteuer kosten. Eine Rückschenkung an Ihren Vater würde allerdings ca. 22.000 Euro kosten. Eine andere Alternative wäre, dass Sie mit Ihren Geschwistern und Ihrem Vater vereinbaren, dass das Haus im Wert von 130.000,- Euro Ihnen beim späteren Erbe angerechnet wird und sich Ihr Erbanteil damit reduziert.

Wie man erkennen kann, ist die Materie etwas komplexer. Sollten sich daher Rückfragen ergeben, stellen Sie diese gerne ein. Ansonsten freue ich mich natürlich über eine positive Bewertung.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater


 

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Kommentare

Insgesamt 5 Kommentare
Kunde
02.10.2018 17:45 Uhr
Hallo Herr Christiansen,

eine Rückfrage ist mir noch gekommen.
Wie verhält es sich steuerlich wenn wir in dem notariellen Vertrag den Kauf mit 130.000€ aufführen. Dann würde ja Geld von mir an meinen Vater fließen aber es wäre ja keine Schenkung da Dad Haus ja den Besitzer gewechselt hat. Muss dieser Kauf bzw. Verkauf zwischen Vater und Sohn dann von mir oder meinem Vater versteuert werden?

Gruß
Frank Koppe
Knut Christiansen
02.10.2018 18:01 Uhr
Hallo Herr Koppe,

sofern Ihr Vater das Haus an Sie verkauft, fallen nur Ertragsteuern an, wenn er das Haus noch nicht länger als 10 Jahre besitzt oder dieses im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels erfolgt. Beides erkenne ich in Ihrem Fall aber nicht.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Kunde
02.10.2018 18:14 Uhr
Hallo Herr Christiansen,

Mein Vater besitzt das Haus noch nicht länger als 10 Jahre und um einen gewerblichen Grundstückshandel handelt es sich auch nicht.
Wie hoch ist die Ertragssteuer?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!
Knut Christiansen
02.10.2018 18:29 Uhr
Die Ertragsteuer ist die Einkommensteuer, die auf den Veräußerungsgewinn entfällt. Wie wurde das Objekt seit Anschaffung genutzt? Vermietet?
Knut Christiansen
02.10.2018 18:51 Uhr
Sofern vermietet wurde, müsste der steuerpflichtige Gewinn ermittelt werden. Hat Ihr Vater das Haus seit Anschaffung ausschließlich bzw. im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen beiden Jahren selbst genutzt, wäre ein steuerfreier Verkauf möglich. Die konkrete Steuer kann ich Ihnen leider nicht berechnen, da es auf die Einkommensverhältnisse Ihres Vaters ankommt.