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Besteuerung bei Hausverkauf und für Abgeltungszahlung

| Preis: 44 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 2 Stunden

Sehr geehrter Herr Christiansen,

meine erste Frage bezieht sich auf einen Sonderfall des Hausverkaufs. Ich möchte wissen, ob wir den Verkaufserlös versteuern müssen.

Mein Partner und ich wohnen seit mehreren Jahren in unserem Haus zur Miete. Bis zum April diesen Jahres bewohnte das Haus noch eine weitere Partei zur Miete, nach deren Auszug stand die Wohnung leer.
Im Juni haben wir das Haus gekauft und zeitgleich an Familie X verkauft (beide Verträge wurden am selben Tag und vom selben Notar abgeschlossen). Mit dem Verkauf erzielten wir einen Gewinn von 10.000 EUR. Wir wohnen weiterhin im Haus zur Miete bei Familie X.
Zum Zeitpunkt des Kaufs und Verkaufs nutzten wir das Haus ausschließlich selbst. Ist der erzielte Gewinn zu versteuern oder fallen aufgrund der Eigennutzung keine Steuern an?

Zudem wurde vertraglich eine Abgeltungszahlung für den Mietvertrag von Familie X an uns festgehalten, für den Fall dass wir innerhalb von 10 Jahren aus dem Haus ausziehen. Diese hat mit dem eigentlichen Kaufpreis nichts zu tun, wurde aber als Zusatzbedingung im Kaufvertrag aufgenommen. Wie wird diese Zahlung steuerlich zu behandeln sein?

Ich bedanke mich im voraus!
Mit freundlichen Grüßen
L. Schäfer


Guten Tag und vielen Dank für Ihre Anfrage!

Ich möchte Ihnen hier gerne folgende Auskunft geben:

Grundsätzlich ist der Verkauf einer Immobilie, die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde gem. § 23 EStG von der Besteuerung ausgenommen. In Ihrem Fall besteht nun die Besonderheit, dass zwischen Kauf und Verkauf nur ein sehr kurzer Zeitraum von wahrscheinlich nicht einmal einer Stunde bestanden hat. Daher wäre die Voraussetzung der eigenen Nutzung zu Wohnzwecken für die eigene Wohnung auf jeden Fall gegeben und der Anteil der eigenen Wohnung sollte aus meiner Sicht steuerfrei sein. Dieser Fall ist jedoch nicht in den Verwaltungsanweisungen geregelt, so dass eine rechtsichere Auskunft hier nicht gegeben werden kann. Im Steuerrecht spielt aber immer die so genannte "logische Sekunde" eine wichtige Rolle. Diese ist bezogen auf die Selbstnutzung bei Ihnen gegeben. Daher sehe ich gute Chancen, den Veräußerungsgewinn anteilig steuerfrei zu erhalten. Allerdings kann ich mir auch vorstellen, dass das Finanzamt hier zumindest versuchen wird, eine gegenteilige Meinung zu äußern. Der Anteil, der auf die leer stehende Wohnung entfällt, ist aber auch jeden Fall steuerpflichtig. Denn die leer stehende Wohnung wurde objektiv nicht selbst genutzt.

Bezüglich der Behandlung der Abgeltungszahlung für den Mietvertrag müssten Sie mir bitte noch einmal genau schildern, wie diese Regelung aussieht. Wer bekommt also Geld für welche Leistung und wann wäre dieser Betrag ggfs. zu zahlen?

Ich hoffe Ihre erste Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
25.09.2019 10:58 Uhr
Vielen Dank für Ihre Antwort!
Wenn der Verkaufserlös anteilig versteuert wird, wird der Anteil dann nach der Fläche der Wohnung berechnet? Das wäre recht genau die Hälfte.

Bezüglich der zweiten Frage:
Langfristig möchten die neuen Hausbesitzer das komplette Haus selbst nutzen.
Daher haben wir im Kaufvertrag festgehalten, dass wir von Ihnen einen weiteren Betrag X erhalten, wenn wir innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren nach Kauftermin ausziehen. Diesen Betrag würden wir dann beim Auszug erhalten. Wie würde man diese Zahlung steuerlich einstufen, müsste sie überhaupt versteuert werden?

Mir freundlichen Grüssen,
L. Schäfer
Knut Christiansen
25.09.2019 11:21 Uhr
Hallo!

Ja, die Berechnung der Anteile erfolgt gewöhnlich über die Wohnungsgrößen.

Eine Entschädigung dafür, dass die Wohnung aufgegeben wird, ist nach BFH-Rechtsprechung steuerfrei. Sie müssten diese demnach also nicht besteuern (siehe z.B. auch hier: https://www.haufe.de/immobilien/verwalterpraxis/mietaufhebungsvertrag_idesk_PI9865_HI646537.html)

Schöne Grüße!

Knut Christiansen