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Berechnung der Höhe einer Schenkung zwischen Ehegatten beim Immobilienerwerbb

| Preis: 54 € | Schenkungssteuer
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 1 Stunde

Ich würde gerne verstehen wir die Berechnung der Höhe einer Schenkung vorgenommen wird. Dazu folgender beispielhafter Sachverhalt per Ende 2019.

Ehegatte und Ehefrau – verheiratet – gesetzlicher Güterstand der Zugewinngemeinschaft

Erwerb einer Immobilie zum 1.1.2015
Beide Eheleute erwerben zu ½
Kaufpreis: 1.000.000 €
Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler): 80.000 €

Finanzierung durch Darlehen. Beide Eheleute sind Darlehensgläubiger
Darlehen: 600.000 €

Eigenkapital wird ausschließlich aus dem Vermögen des Ehegatten eingebracht
Eigenkapital: 480.000

Zinsen pro Jahr: 6.000 € bzw. kumuliert 30.000 per Ende 2019
Tilgung pro Jahr: 12.000 € bzw. kumuliert 60.000 per Ende 2019

Möglicher Marktwert der Immobilie per Ende 2019: 1.400.000 €


Frage 1:
Die Immobilie ist vermietet
Mieteinnahmen pro Jahr: 16.000 € - kumuliert 80.000 per Ende 2019
Mietvertrag geschlossen durch beide Eheleute
Miteinnahmen fließen ausschließlich auf das Konto des Ehegatten
Abschreibung pro Jahr: 4.000 € - kumuliert 20.000 € per Ende 2019

Wie wird der Betrag der Schenkung errechnet?

Frage 2a:
Die Immobilie wird nicht vermietet, sondern durch den Ehegatten als berufsbedingter Zweitwohnsitz genutzt.
Kann eine solche Zweitwohnung für eine Steuerbefreiung als Familienheim qualifizieren? (Der Erstwohnsitz ist bereits eine Eigentumsimmobilie, die beiden Eheleuten gehört, bei der Ehegatte Eigenkapital, Zins und Tilgung deckt)

Frage 2b:
Für den Fall, dass es keine Steuerbefreiung gibt: wie würde die Höhe der Schenkung berechnet werden?


Guten Tag und vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert!

Ihre Frage möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten.

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, dann geht es Ihnen darum, in welche Höhe die auf das Konto des Ehegatten fließenden Mieteinnahmen zu einer Schenkung führen bzw. welche Höhe anzusetzen wäre.

Da die Immobilie beiden Ehegatten zu 1/2 gehört, würde durch den Zufluss der Mieteinnahmen ausschließlich auf das Konto des einen Ehegatten eine Schenkung in Höhe der halben Mieteinnahmen vorliegen. Die andere Hälfte kann der Ehegatte ja aufgrund seines Miteigentumanteils für sich beanspruchen. Demnach würden die kumulieren Mieteinnahmen iHv. 80.000 EUR zu 50% = 40.000 EUR als Schenkung angenommen werden. Ich habe dabei unterstellt, dass von diesen Einnahmen keine Tilgung oder Zinsen zu leisten sind, die Mieteinnahmen also in voller Höhe zufließen und Zinsen und Tilgung ansonsten jeweils zur Hälfte getragen werden. Falls Zinsen und Tilgung ebenfalls geschenkt wurden, erhöht sich der Schenkungsbetrag entsprechend um 50% von 90.000 EUR = 45.000 EUR.

Dadurch, dass das Eigenkapital bei Kauf zu 100% aus dem Vermögen des einen Ehegatten stammte, würde auch hier bereits eine Schenkung von 240.000 EUR vorliegen.

Wird eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie verschenkt, ist der Wert der Immobilie lediglich mit 90% anzusetzen. Statt 700.000 EUR (=hälftiger Wert) wären dann lediglich 630.000 EUR anzusetzen. Wird die Schuld mit übertragen, so kann diese auch nur zu 90% abgezogen werden (540.000 EUR x 50% x 90% = 243.000 EUR).

Zu Frage 2a)
Der (berufsbedingte) Zweitwohnsitz erfüllt nicht die Voraussetzung zur Begünstigung als Familienheim (BFH vom 18.07.2013 II R 35/11)

Zu Frage 2b)
Sofern es um die gleiche Immobilie wie unter 1 geht, würde es zu einer Schenkung in Höhe des Wertes von 700.000 EUR kommen (1/2 von 1.400.000 EUR). Wenn der Beschenkte Ehegatte hier keine anteiligen Schulden übernehmen soll, so wäre der volle Betrag als Schenkung anzusehen und zusammen mit der Schenkung unter 1 (40.000 EUR und 240.000 EUR) kämen dann 980.000 EUR in Summe zusammen. Soll der beschenkte Ehegatte das dazugehörige Darlehen mit übernehmen, so würde sich die Summe um 50% von 540.000 EUR = 270.000 EUR mindern. In dem Fall beträgt der Schenkungsbetrag im 10-Jahreszeitraum dann:

Schenkung 1 zum 01.01.2015: 240.000 EUR
"geschenkte Miete": 40.000 EUR
Schenkung Haushälfte: 700.000 EUR
Übernahme von Darlehen: ./. 270.000 EUR
= 710.000 EUR.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Kunde
20.08.2020 14:53 Uhr
Hallo Herr Christiansen,

vielen Dank für die schnelle Antwort. Ich hatte meine Frage leider nicht präzise genug formuliert. Insofern würde ich gerne noch eine Rückfrage stellen.

Noch eine Ergänzung zum Sachverhalt:
- Idee ist nicht, dass die Immobilie per Ende 2019 verschenkt werden soll, sondern sie soll im jeweils hälftigen Eigentum der Eheleute verbleiben
- Die Frage zielt drauf hin, wie viel ("implizite") Schenkung an die Ehefrau zwischen 2015 und 2019 erfolgt sind, um zu berechnen wie viel Spielraum noch im € 500.000 Schenkungsfreibetrag an die Ehefrau im 10-Jahreszeitraum verbleibt.

Wenn ich Ihre Antwort richtig verstehe, dann wäre dies im Fall 1 der vermieteten Immobilie:
- Eine Schenkung in Höhe 50% (Eigentumsanteil Ehefrau) von 90% des eingesetzten Eigenkapitals
=> 480.000 EUR x 50% X 90% = 216.000 EUR?

- Eine Schenkung in Höhe von 50% (Eigentumsanteil der Ehefrau) der vom Ehegatten geleisteten Tilgungen
=> 60.000 EUR x 50% = 30.000 EUR?
- Die 90% kämen hier nicht zum Tragen?

- Ein Schenkung in Höhe von 50% (Eigentumsanteil der Ehefrau) der vom Ehegatten geleisteten Zinsen
=> 30.000 EUR x 50% = 15.000 EUR?
- Die 90% kämen hier nicht zum Tragen?

- Die Mieteinnahmen wären eine Schenkung der Ehefrau an den Ehegatten, weil der Ehegatte diese vereinnahmt
=> 80.000 EUR x 50% = 40.000 EUR?
Könnte diese Schenkung an den Ehegatten mit der Schenkung der Zinsen an die Ehefrau verrechnet werden? Denn der Ehegatte trägt 100% der Zinsen und erhält dafür auch 100% der Mieten?

Die Frage 2b würde sich dann relativ analog ergeben und kann ich mir dann auch Ihren Antworten zu 1. erschließen.

Nochmals vielen Dank für Ihre Hilfe!
Knut Christiansen
20.08.2020 15:03 Uhr
Hallo!

Zu 1 : sofern es sich hier um eine mittelbare Grundstücksschenkung handelt (wovon ich ausgehe, weil Sie ihr das Geld ja nicht frei geschenkt haben), kommen die 90% zum Ansatz. Es wären dann 216.000 EUR verbraucht.

Tilgung und Zinsanteil sind korrekt ermittelt. Hier müssten aber 100% berücksichtigt werden, weil Sie ihr quasi Geld geschenkt haben.

Bzgl. der Verrechnung sollten Sie eine interne Vereinbarung schließen, dass die Vereinnahmung der Mieten auf dem Konto des Ehemanns erfolgt, weil dieser die Zinsen (und Tilgung?) trägt. In dem Fall wäre eine Verrechnung möglich, weil ja auch keine Schenkung gewollt war, sondern nur der Zahlungsweg abgekürzt wurde. Der Überhang (45.000 EUR Zins- und Tilgung abzgl. Mieten 40.000 EUR = 5.000 EUR) wäre dann die verbleibende Schenkung.

Ich hoffe nun ist alles klar, sonst melden Sie sich gerne noch einmal.

Viele Grüße!
Kunde
20.08.2020 15:33 Uhr
Das hilft mir sehr! Vielen herzlichen Dank!
Knut Christiansen
20.08.2020 15:37 Uhr
Sehr gerne!