Rechtsanwalt Andreas Fischer

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Sehr geehrte Damen und Herren,
vielen Dank für die kurzfristige Überprüfung meiner Nebenkostenabrechnung das Jahr 2020 betreffend.
Nicht jede Aussage im Prüfvermerk ist zutreffend und kann nicht unwidersprochen bleiben:
Die Nebenkosten-Vorauszahlungen betragen nicht, wie ausgewiesen 140,00 €, sondern wie aus den persönlichen Anmerkungen zu entnehmen war: „Unsere monatlichen Vorauszahlungen für Nebenkosten betragen z. Zt. 70,00 € für Verwaltung, 98,00 € für Gas/Wärme und 22,00 € für Wasser, also insgesamt 190,00 €.“
Weiterhin wird im Prüfvermerk darauf hingewiesen, dass bei der Abrechnung FIBA vom 18.11.2021 die Seitenzahl fehlt, dass allerdings bei der NK-Abrechnung (5 Posten) das Datum und die Unterschrift fehlen, wird nicht festgestellt. Auch ein gravierender Rechenfehler bei der Rückerstattung von Vorauszahlungen zum Nachteil des Vermieters findet keine Beachtung. Die Aussage bezüglich der Abrechnungen des Aufzugs halte ich für fragwürdig, angesichts der nachfolgend aufgeführten Punkte:
Zitat aus NEBENKOSTEABRECHNUNG.COM (https://www.nebenkostenabrechnung.com/aufzug/):
Umlagefähig sind weiterhin die Kosten für die regelmäßige Wartung des Aufzuges und die Überprüfung durch den TÜV (alle drei Jahre), jedoch keine allgemeinen Instandhaltungskosten und kleinere Ersatzteile für den Aufzug oder die Kosten für einen Stördienst. (LG Hamburg, 27.06.00, 316 S 15/00).
Bei Vollwartungsverträgen (auch Vollunterhaltungsdienst oder Komplettwartungsverträge genannt) muss der Vermieter den Teil für Instandhaltungen bzw. Reparaturen am Aufzug ausweisen und darf diese Kosten nicht umlegen (LG Berlin, Urteil vom 22.9.06 – 64 S 198/06).
Ist ein genauer Ausweis der nicht umlegbaren Instandhaltungskosten nicht möglich, muss der Vermieter rund 40 bis 50 Prozent der Kosten als Pauschale herausrechnen. Die restlichen 50 bis 60 Prozent der Vollwartungskosten darf er auf die Mieter umlegen (LG Duisburg, Urteil v. 02.03.2004, WuM 2004, 717).
Insgesamt bin ich über das Ergebnis in Teilen sehr enttäuscht, vor allem unter Beachtung der Versprechen auf Ihrer Webseite.
Plauen, den 08.07.2022
Mit freundlichen Grüßen

Wilfried Schrock

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Antwort des Experten: Zu Ihrem Kommentar vom 08.07.2020 nehmen wir Stellung wie folgt:

vielen Dank für die kurzfristige Überprüfung meiner Nebenkostenabrechnung das Jahr 2020 betreffend.
Antwort: gerne geschehen.

Nicht jede Aussage im Prüfvermerk ist zutreffend und kann nicht unwidersprochen bleiben:

Stellungnahme: Hier wäre es wünschenswert gewesen, dass Sie erst einmal von der Möglichkeit Gebrauch gemacht hätten, auf die ich in meiner Antwort ausdrücklich hingewiesen habe, nämlich Rückfragen zu stellen und die Angelegenheit unbürokratisch einfach zu klären.

Frage: Die Nebenkosten-Vorauszahlungen betragen nicht, wie ausgewiesen 140,00 €, sondern wie aus den persönlichen Anmerkungen zu entnehmen war: „Unsere monatlichen Vorauszahlungen für Nebenkosten betragen z. Zt. 70,00 € für Verwaltung, 98,00 € für Gas/Wärme und 22,00 € für Wasser, also insgesamt 190,00 €.“

Stellungnahme: Es trifft nicht zu, dass dies Ihren persönlichen Anmerkungen zu entnehmen war.

Leider hatten Sie es versäumt, zu den geleisteten Vorauszahlungen hinreichend präzise Mitteilungen zu machen.

Wenn Sie im Jahre 2022 schreiben, dass Ihre „Nebenkosten-Vorauszahlungen“ "zur Zeit" Euro 190 betragen, dann haben Sie damit noch längst nichts zu den von Ihnen gezahlten Nebenkosten-Vorauszahlungen im Jahre 2020 mitgeteilt. Wenn Sie sich darüber aber in Ihrer Fragestellung vollkommen ausschweigen, darf ich davon ausgehen, dass diese Frage damals kein Thema war, Ihre Vorauszahlungen in der Abrechnung also zu Ihrer Zufriedenheit berücksichtigt worden waren. Mir nun fehlende Berücksichtigung von Informationen vorwerfen zu wollen, die mir nicht vorliegen und die Sie mir aber selbst vorher nicht mitgeteilt haben, halte ich für wirklich unfair.
Fortgesetzte Rückfrage: Weiterhin wird im Prüfvermerk darauf hingewiesen, dass bei der Abrechnung FIBA vom 18.11.2021 die Seitenzahl fehlt, dass allerdings bei der NK-Abrechnung (5 Posten) das Datum und die Unterschrift fehlen, wird nicht festgestellt. Stellungnahme: Nun, und was möchten Sie damit genau sagen? Mir ging es darum, dass ich in meinem Prüfbericht auf die betreffende Seite der Abrechnung so nicht verweisen kann. Datum und Unterschrift auf der Abrechnung ist unüblich und wurde von mir auch nicht beanstandet.
Auch ein gravierender Rechenfehler bei der Rückerstattung von Vorauszahlungen zum Nachteil des Vermieters findet keine Beachtung.
Stellungnahme: Das beanstanden Sie jetzt zum zweiten Mal, siehe Erörterung weiter oben.

Frage fortgesetzt: Die Aussage bezüglich der Abrechnungen des Aufzugs halte ich für fragwürdig, angesichts der nachfolgend aufgeführten Punkte:
Zitat aus NEBENKOSTEABRECHNUNG.COM (https://www.nebenkostenabrechnung.com/aufzug/):
Umlagefähig sind weiterhin die Kosten für die regelmäßige Wartung des Aufzuges und die Überprüfung durch den TÜV (alle drei Jahre), jedoch keine allgemeinen Instandhaltungskosten und kleinere Ersatzteile für den Aufzug oder die Kosten für einen Stördienst. (LG Hamburg, 27.06.00, 316 S 15/00).
Bei Vollwartungsverträgen (auch Vollunterhaltungsdienst oder Komplettwartungsverträge genannt) muss der Vermieter den Teil für Instandhaltungen bzw. Reparaturen am Aufzug ausweisen und darf diese Kosten nicht umlegen (LG Berlin, Urteil vom 22.9.06 – 64 S 198/06).
Ist ein genauer Ausweis der nicht umlegbaren Instandhaltungskosten nicht möglich, muss der Vermieter rund 40 bis 50 Prozent der Kosten als Pauschale herausrechnen. Die restlichen 50 bis 60 Prozent der Vollwartungskosten darf er auf die Mieter umlegen (LG Duisburg, Urteil v. 02.03.2004, WuM 2004, 717).

Stellungnahme: zunächst einmal stellt ist das Zitieren von nicht juristisch vorgebildeten Internetfundstellen sowie von Einzelurteilen eines Landgerichts nicht wirklich die Rechtslage dar.

Außerdem sollten Sie sich mindestens die Mühe machen, die Urteile auch zu lesen. Ich hatte Ihnen in meiner Antwort vollkommen korrekt die Rechtslage zum Thema Aufzüge wiedergegeben.

Zitat Randziffer 18 des von Ihnen zitierten Urteils:

„Indes ist von den in die Abrechnungen eingestellten Aufzugskosten ein weiterer Abzug vorzunehmen. Unstreitig haben die Kläger mit der Fa. einen "Vollunterhaltungsdienst-Vertrag" geschlossen, durch den die gesamte Pflege und Instandhaltung des Aufzuges abgedeckt ist.“ –

Diese - im Urteil unstreitige - Sachlage liegt vorliegend doch überhaupt nicht vor. Juristisch nennt man das eine "Sachverhaltsquetsche".

Wenn Sie allerdings einen "Vollunterhaltundsdienst-Vertrag" hätten und es unstreitige Anhaltspunkte gibt, dass Ihr Vermieter nicht abrechenbare Teile abgerechnet hat, und erst dann, könnten Sie vorgehen wie beschrieben.

Insgesamt muss ich daher Ihre juristisch voll und ganz nicht begründete Kritik an meiner Arbeit zurückweisen, wünsche Ihnen aber dennoch ein gutes Gelingen.

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