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Zusatzangebot zu Ihrem Auftrag "Schuldrechtliche Risiken bei Überschreibung eines Grundstücks mit Belastungen"

| Preis: 189 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Marcus Schröter

Vielen Dank für Ihr Angebot, welches ich hiermit gerne annehme.

Hier noch einige Rahmeninformationen, die zum Verständnis des Vertragsinhalts bzw. der Absicht des Vertrags hilfreich sein sollten:

1. Es wurde das Grundstück 192/59 mit 1200 qm geteilt in zwei gleichgrosse Hälften.
2. Grundstück 192/63 wurde von uns erworben und vom Bauträger mit einem EFH bebaut. Auflassung ist erfolgt.
3. Abnahme wurde verweigert, da zum Abnahmezeitpunkt ca. 60 Mängel offen waren und kurz danach klar wurde, dass der Bau nicht genehmigungsfähig ist. Die Schlusszahlung plus Sicherheitseinbehalt aus dem Kaufvertrag haben wir nicht ausgezahlt, ca. 35.000 Euro.
4. Das zweite Grundstück 192/64 konnte der Bauträger nicht mehr verkaufen aufgrund der baurechtlichen Situation. Das Grundstück hätte als Bauland (was es derzeit nicht ist) einen Wert von ca. 120.000 - 140.000, ist aber mit einer Grundschuld eines privaten Gläubigers i.Hv. 160.000 belastet. Das Grundstück wurde uns zum Kauf angeboten für 120.000 EUR, das ist auch noch eine Lösung, wenn nichts anderes geht.
5. Der private Gläubiger hat gegen den Bauträger unseres Wissens Insolvenz beantragt und setzt ihn ziemlich unter Druck. Der Gläubiger führt faktisch auch die Verhandlungen mit uns.
6. Die erste Urkunde liegt ja vor. Nach dem Zusammenführen der Grundstücke ist geplant, dass wir als Eigentümer beider Grundstücke, mit hoffentlich Zustimmung unserer Bank, Teilung nach WeG durchführen, Sondereigentum einrichten und dem Bauträger sein Grundstück dann erneut für 0 Euro zurückübertragen. Damit verbunden erteilen wir Abnahme, und beide Seiten verzichten auf alle ausstehenden Forderungen, also zB die Schlusszahlung und Mängelbeseitigungen, Vertragsstrafen etc.
7. natürlich muss zwischendurch die Baugenehmigung her ...
8. Unsere Bank haben wir noch nicht informiert, das ist erst geplant, wenn die erste Übertragung abgeschlossen ist und der Entwurf der konkreten finalen Lösung (Teilungserklärung etc) vorliegt, sowie möglichst die Baugenehmigung.

Wir sehen derzeit für uns folgende Risiken bzw. Fragen:
1. Was, wenn die Bank nicht zustimmt? Wenn die Baugenehmigung erstmal da ist, besteht für sie kein Druck, einer Teilung nach WEG zuzustimmen. Andererseits riskieren wir, wenn wir die Situation bereits jetzt offenlegen, die Kündigung der Darlehen.
2. Was, wenn es nicht zur zweiten Urkunde kommt? Der Bauträger hat eigentlich auch keinen Anreiz, das zurückzunehmen, denn vermutlich muss er noch Grunderwerbssteuer zahlen, und bekommt das überschuldete Grundstück zurück. Er könnte das doch eigentlich aussitzen - dann könnte sein Gläubiger gegen uns (also das Gesamtgrundstück) zwangsvollstrecken. Unser einziger Trost wäre, dass die Forderung unserer Bank vermutlich vollständig abgelöst würde.
3. Kleinigkeit am Rande - die in der Urkunde vorgesehene Auslassungsvormerkung erscheint uns überflüssig, oder?

Eigentlich hatten wir uns eher vorgestellt, dass die erste Urkunde zu einem Grundstück mit zwei Grundbuchblättern führt, die dann getrennt ihre eigenen Belastungen in Abt. III haben. Das scheint ja aber nicht möglich zu sein.

Kontaktdaten:
i@kulczewski.de

~~~~~~

Meine ursprüngliche Anfrage:

Wie besprochen erhalten Sie hier mein Angebot zu Ihrem ursprünglichen Auftrag (Auftragsnummer B-22286): https://www.yourxpert.de/expert/board?board_id=22286

~~~~~

Ihr Angebot:

Sehr geehrte Ratsuchenden,

vielen Dank für die Unterlagen. Anbei mein Auftrag für die Prüfung des übermittelten Urkundenentwurfes. Sollten Sie eine Beauftragung vornehmen, wäre ich Ihnen dankbar, wenn Sie mit vorsorglich noch die Unterlagen/Schreiben der Bauordnungsbehörde einstellen könnten.

Würde der Vertragsentwurf mit den betroffenen Bank in Abt. III abgestimmt?

Über eine Beauftragung freue ich mich und verbleibe

mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt


Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der eingestellten Unterlagen nachfolgend beantworte:

1. Bauordnungsrecht

Der Bebauungsplan sieht in der Tat Grundstücke mit einer Mindestgröße von 1.200 m² vor. Im weiteren sieht der Bebauungsplan die Bebauung nur mit Einfamilien- oder Doppelhäusern vor. Sie beabsichtigen durch den Übertragungsvertrag Wohnungseigentum zu bilden. Faktisch werden auch bei der Bildung von Wohnungseigentum zwei Einfamilienhäuser entstehen. Gleichwohl sollte gegenüber dem Bauamt abgestimmt werden, ob auch die Bildung von Wohnungseigentum zulässig ist. Das Nachbargrundstück mit der Flurstücknummer 192/51 erscheint mir nur geringfügig größer als Ihr Grundstück. Hier empfehle ich sich zu erkundigen wie die Gestaltung hier erfolgt ist oder ob das Nachbargrundstück dazugehört.

2. Übertragungsvertrag

Insgesamt ist der Übertragungsvertrag schlüssig gestaltet und regelt die Übertragung der Grundstückshälfte mit allen bestehenden Belastungen. Allerdings erwerben Sie mit dem Vertrag das andere Grundstück. Eine Vereinigung aller Grundstücke muss dann bei dem Grundbuchamt beantragt werden.

Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ist dann sinnvoll, wenn Zwangsvollstreckungsmaßnahmen drohen. Wenn also der eingetragene Gläubiger eine Zwangsversteigerung beantragt hat oder kurz vor der Beantragung steht, ist eine Auflassungsvormerkung sinnvoll. Gleiches gilt auch wenn weitere Gläubiger des Bauträgers mit Zwangsvollstreckungsmaßnahmen durch Eintragung einer Sicherungshypothek drohen oder im Falle einer Insolvenz ein Insolvenzvermerk droht.

Stehen keine Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzmaßnahmen bevor, kann aus meiner Sicht auf die Eintragung einer Auflassungsvormerkung verzichtet werden.

Das Risiko besteht hier darin, wenn die Gläubigerin des Bauträgers dem Rangvorbehalt nicht zustimmt. Da eine Rückabwicklung nicht gewollt ist, kann eine grundbuchrechtliche Vereinigung dann nur mit einem Gleichrang der Grundschulden erfolgen. Dies wird Ihre finanzierende Bank ablehnen.

Aus meiner Sicht sollte dieser Rangvorbehalt im Vorfeld eingeholt werden, insbesondere wenn auf die Auflassungsvormerkung verzichtet wird. Einen Insolvenzantrag konnte ich im Handelsregister nicht ersehen, was aber nicht ausschließt, dass ein solcher Antrag erfolgt ist.

Vom zeitlichen Ablauf ist es aus meiner Sicht sinnvoll die Baugenehmigung zu beantragen, wenn das Grundstück vereinigt ist und nicht erst, wenn Wohnungseigentum gebildet wurde.

3. Für die Aufteilung des Grundstückes bedarf es neben einer Teilungserklärung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung. Beides dürfte ohne Probleme zu erhalten sein, führt aber zu Kosten für den Notar und einem Architekten, die Sie zu tragen haben.

4. Aus der Übertragungsurkunde ergibt sich zwar der Anspruch des Bauträgers das gebildete Wohnungseigentum zurückzunehmen. Allerdings kann die Übereignung des Wohnungseigentums nicht aus diesem Vertrag vorgenommen werden. Nach meinem Verständnis bedarf es eines weiteren Übertragungsvertrages. Ich erachte dies als sinnvoll, da Sie zum jetzigen Zeitpunkt nicht zweifelsfrei davon ausgehen können, dass Wohnungseigentum gebildet und übertragen werden kann.

Für die Bildung von Wohnungseigentum müssen die in Abt. III eingetragen Gläubiger zustimmen, da die betreffenden Grundschulden dann auf den jeweiligen Wohnungsgrundbüchern einzutragen sind. Die Grunddienstbarkeiten werden in beiden Wohnungsgrundbüchern fortgeführt.

Die Verteilung und Neueintragung der Grundschulden im jeweiligen Wohnungsgrundbuch ist ebenfalls mit Kosten verbunden.

5. Ihre Fragen

1. Was, wenn die Bank nicht zustimmt? Wenn die Baugenehmigung erstmal da ist, besteht für sie kein Druck, einer Teilung nach WEG zuzustimmen. Andererseits riskieren wir, wenn wir die Situation bereits jetzt offenlegen, die Kündigung der Darlehen.

Eine Kündigung des Darlehens müssen Sie nicht befürchten. Allerdings kann die Bank mit Fristsetzung eine Beseitigung des bauplanungsrechtlichen Mangels fordern oder aber eine Stellung weiterer Sicherheiten. Ein Risiko ist in der Tat aber vorhanden, so dass zunächst die Übertragung des Grundstückes erforderlich ist. Erteilt die Bank dann keine Zustimmung zur Übertragung der Grundschuld auf das Wohnungseigentum, werden Sie sich mit der anderen Gläubigerin auseinandersetzen müssen.


2. Was, wenn es nicht zur zweiten Urkunde kommt? Der Bauträger hat eigentlich auch keinen Anreiz, das zurückzunehmen, denn vermutlich muss er noch Grunderwerbssteuer zahlen, und bekommt das überschuldete Grundstück zurück. Er könnte das doch eigentlich aussitzen - dann könnte sein Gläubiger gegen uns (also das Gesamtgrundstück) zwangsvollstrecken. Unser einziger Trost wäre, dass die Forderung unserer Bank vermutlich vollständig abgelöst würde.

Da die Wegwerth Haus UG in der Regel auch persönlich für die Rückzahlung des Darlehens haftet, wird der Bauträger durchaus ein Interesse an einer Lösung haben. Denn neben der Zwangsversteigerung kann die Gläubigerin auch gegen die Wegwerth Haus UG vollstrecken. Maßgeblich ist hier aber der Inhalt der Grundschuldbestellungsurkunde gegenüber der Bauträgerfirma. Diese muss eine Vollstreckbarkeitsunterwerfung entgalten.
 

3. Eigentlich hatten wir uns eher vorgestellt, dass die erste Urkunde zu einem Grundstück mit zwei Grundbuchblättern führt, die dann getrennt ihre eigenen Belastungen in Abt. III haben. Das scheint ja aber nicht möglich zu sein.

Durch den Übertragungsvertrag bleiben die Flurstücke zunächst erhalten. Allerdings ist für die Beseitigung des bauplanungsrechtlichen Mangels ein Antrag auf Vereinigung der Flurstücke bei dem Grundbuchamt zu stellen. Diese werden dann auf einem Grundbuchblatt verschmolzen.

4. Im Ergebnis sollten Sie auch die Variante einplanen, dass eine Bildung von Wohnungseigentum und die Übertragung an einem Insolvenzantrag gegen den Bauträger scheitern kann und Sie sich mit der Gläubigerin auseinandersetzen müssen.

Soweit das Wohnungseigentum gebildet ist und die betreffenden Grundschulden auf das Wohnungseigentumgrundbuch verteilt sind, besteht auch die Möglichkeit das Wohnungseigentum an einen Dritten, ggfs. die Grundschuldgläubigerin zu veräußern, wenn der Bauträger hier nicht mitzieht.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und einen hilfreichen Überblick verschaffen.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter

Rechtsanwalt

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