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Wasserschaden 2 Etagen tiefer durch Dachterrasse

| Preis: 90 € | WEG Recht
Beantwortet von Rechtsanwalt Marcus Schröter

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Schröter,

meine Wohnung (ca. 300 qm) beinhaltet zwei Dachterrassen, eine im NORD-OSTEN und eine im SÜDEN.

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Schröter,

ich versuche es noch einmal mit einer Erhöhung des Betrages wie gewünscht.

Meine Wohnung (ca. 300 qm) beinhaltet zwei Dachterrassen, eine im NORD-OSTEN und eine im SÜDEN.

auf der SÜD-Terrasse wurde aktuell der Verbindungsring zwischen Wasserhahn und (winterfester) Gardena-Bewässerungsanlage undicht, so dass vor einigen Tagen Wasser aus den defekten Stellen spritzte. Es bildete sich in der Mitte der SÜD-Terrasse eine Pfütze, die sich meiner Meinung nach bei korrekt liegenden Fliesen (schwimmend verlegt) und intaktem darunter liegendem Ablaufsystem gar nicht erst hätte bilden können. Dazu ist zu erwähnen, dass einige Tage Regen mehr Wasser zuführt, als das erwähnte Spritzwasser über einige Tage. Dass der defekte Ring in meine Zuständigkeit fällt, steht außer Frage.

Hinzu kommt, dass es ständig Wasserschäden gibt, die durch die Dachterrassen der Wohnanlage verursacht werden, die m.E. ihre Ursache im Baupfusch haben. Zum Beispiel fließt das Dach-Regenwasser durch ein dickes Rohr frei auf die Terrassen und überflutet diese massiv. Auf meiner NORD/OST-Terrasse wurde vor 2 Jahren durch die Hausverwaltung deshalb ein ca. 12 cm dickes Kunststoffrohr vom Dachrinnenrohr zum Ablaufsieb 4 m quer über meine Terrasse verlegt, so dass ca. 3 qm für mich nicht mehr nutzbar sind (meine Auflage war: 14 Tage lange Duldung, danach unterirdisch verlegen - es liegt noch immer dort). Vorausgegangen für diese Maßnahme war ein riesiger Wasserschaden im Gemeinschaftsflur, durch Defekte der Terrassenabdichtung auf meiner Dachterrasse verursacht. Vor 3 Jahren gab es einen Wasseraustritt an der Außenmauer, auch ausgehend wegen Defekte meiner Dachterrasse. Danach wurden die Fliesen auf der Terrasse entlang der Mauer entfernt und grober Kies aufgeschüttet.Vor mehreren Jahren gab es einen Wasserfleck in einer Wohnung unter mir. Alle erwähnten Schäden wurden durch Regenwasser verursacht. Auch Terrassen anderer Wohnungen verursachen laufend derartige Schäden. Damit Wasser ablaufen kann, muss der Ablaufwinkel exakt stimmen. Das ist m. E. nicht der Fall (Baupfusch), das beweist die überdurchschnittlich hohe Anzahl an Vorfällen.

Der aktuelle Schaden, ausgehend von der der SÜD-Terrasse, wurde meiner Meinung nach durch defekte 22 Jahre alte Abwasserrohre, die unter Materialermüdung leiden, verursacht: Der Wasserschaden trat nämlich 2 Stockwerke tiefer auf, wurde also m.E. nicht durch die stehende Pfütze verursacht. Denn wenn Wasser in der Mitte der Terrasse steht, kann es nicht 2 Stockwerke tiefer durch die Decke sickern und die Decke ein Stockwerk höher unbeschadet lassen.

Mir ist bekannt, dass ein Wasserschaden auch mehrere Stockwerke unter der Dachterrasse auftreten kann, allerdings nicht unter den gegebenen Voraussetzungen.

Die Wasser-Zuleitungsrohre bestehen nachweislich aus minderwertigem Material. Sie werden etliche Male im Jahr (seit Jahren) wegen Rostfraß mit chemischen Mitteln durchgespült, um weiteren Fraß zu vermeiden. Im letzten Jahr verursachten defekte Abwasserrohre meiner Toilette ebenfalls einen Fleck in der unter mir liegenden Wohnung. In anderen Wohnungen der Anlage passiert laufend Ähnliches.

Der Verdacht liegt nahe, dass bei den Regen-Abwasserrohren an der Qualität nicht weniger gespart wurde. Es bildete sich also vor einigen Tagen ZWEI Stockwerke unter mir ein Wasserfleck in circa Kopfgröße an Decke oder Wand. Es tropfte nicht – es floss nichts. Es gab auch keine rasante Vergrößerung des Flecks. Die Nachbarin verweigert jede Auskunft, die Ansicht und erst Recht das Fotografieren des Flecks.

Wegen dieses kleinen Flecks wurde meine Wohnungstür auf Geheiß der Hausverwaltung/des Hausmeisters gewaltsam aufgebrochen. Als ich von der OST- Terrasse kam, auf der ich ca. 10 Minuten den winterbedingen Schaden der Kübelpflanzen kontollierte und diese goss, standen plötzlich 5 Leute in meinem Wohnzimmer vor mir – inclusive 2 Polizeibeamte. Ab diesem Moment stand (und stehe) ich unter Schock, wußte nicht, wie mir geschah.

Ich höre weder auf der Terrasse das kurze Antippen der Klingel noch in meinem Büro, wenn es Nebengeräusche gibt wie Drucker, Hören von Börsenberichten, Heizlüfter, Musik etc.. Sturmklingeln und Kopfen an der Tür ist allerdings hörbar. Einen Telefonanruf oder eine Mail habe ich nicht erhalten.

Morgens war ich zum Einkaufen, danach im Büro und anschließend auf der OST-Terrasse. Während dieser Zeit muss geklingelt worden sein. Sturmläuten und Klopfen an der Tür erfolgte nicht. Gegen 11 Uhr geschah dann der gewaltsame Einbruch. Ich halte diese Maßnahme innerhalb kürzester Zeit ohne eine Gefahrensituation für Hausfriedensbruch/Einbruch, unrechtmäßige Inanspruchnahme von Polizeibeamten, Unverhältnismäßigkeit der Maßnahme zum Schaden, Terror und Vorsätzlichkeit der Hausverwaltung. Dass ich nicht weit weg sein konnte, war an den Paketen vor der Wohnungstür erkennbar, die zur Abholung für Hermes bereit lagen (ich betreibe einen Onlineshop – Hausmeister und Hausverwaltung haben davon Kenntnis). Die Übergabe der Pakete mit Unterschrift erfolgt täglich gegen 11 Uhr 30 (seit 10 Jahren).

Ein gewaltsames Eindringen in meine Wohnung war außerdem aus folgenden Gründen absolut unnötig:

Zum einen befinden sich unter jeder Terrasse 2 Loggien, über die ein Einstieg auf meine Terrassen mittels kurzer Leiter oder Räuberleiter im Notfall einfach, ungefährlich und innerhalb 1 Minute möglich ist. Der ehemalige Hausmeisterservice hat diese Möglichkeit bei auftretenden Regenwasserproblemen auf den Terrassen genutzt, wenn ich bei Wassereinbruch einmal nicht erreichbar war.

Zum anderen ist ein Einstieg auf meine Terrassen im Notfall ebenso einfach und gefahrlos über das fast flache Dach möglich. Bei Instandsetzungsarbeiten der Fassade wurde diese Möglichkeit durch die Maler zu Arbeitsbeginn, während der Pausen und zu Feierabend über ca. 14 Tage lang der Einfachheit halber genutzt.

Beide Möglichkeiten sind auch der Hausverwaltung und dem Hausmeister bekannt.

Auffällig ist auch, dass der Hausmeister mit seinem Mitarbeiter zielstrebig die NORD-OSTTERRASSE anvisierte und dort unbeaufsichtigt ca. 10 Minuten herum schnüffelte, obwohl er wusste, dass sich der Schaden in der Mitte der SÜD-TERRASSE befand – die NORD-OST-Terrasse ist ca. 15 Meter von der Schadenstelle entfernt.

Ich denke, der eigentliche Grund des Einbruchs geschah aus anderen Motiven. Vor ca. 3 Monaten habe ich die Hausverwaltung mit Buchungsmanipulation konfrontiert. Mir liegen unterschiedliche Auszüge mit unterschiedlichen Einträgen meiner WEG-Zahlungen vor. Zahlreiche Überweisungen wurden überhaupt nicht gebucht. Seit 3 Monaten warte ich vergeblich auf ein Stellungnahme. Möglicherweise will man mich mit dem Einbruch einschüchtern.

Nun bekam ich die Rechnung vom Schlüsseldienst für den Einbruch: 102 Euro. Diese wurde vom Schlüsseldienst gefühlsmäßig richtig an die Hausverwaltung geschickt. Er bekam sie zurück und musste sie an mich versenden. Seine peinliche Berührtheit stand zwischen seinen Zeilen.

Aufgrund dieses Vorfalls befinde ich mich wegen gravierender posttraumatischer Beschwerden in ärztlicher Behandlung (Angstzustände, Schlaflosigkeit, wenn doch Schlaf, dann Alpträume usw.) Ich schlafe nur noch mit Bekleidung, ein Sonnen im Sommer wird für mich durch den Vorfall unmöglich, ich traue mich kaum zu duschen usw.. Ich sehe nur noch einen Ausweg, nämlich zwangsläufig die Wohnung zu verkaufen.

Nun hätte ich unter anderem folgende Fragen:

1. Ist das gewaltsame Eindringen innerhalb kürzester Zeit in meine Wohnung wegen eines mäßig großen Wasserflecks gerechtfertigt oder hätte man über einen längeren Zeitraum bzw. einige Tage versuchen müssen, mich als Eigentümer zu erreichen, zumal keine Gefahr bestand und ich nicht weit sein konnte? Hätte die Paketübergabe gegen 11:30 Uhr abgewartet werden müssen, bei der man mich angetroffen hätte?

2. Bestand die Pflicht zur Schadensbegrenzung, so dass der problemfreie Einstieg über die Loggia oder gefahrenfrei über das Dach gewählt werden hätte müssen?

3. Ich denke an eine Strafanzeige gegen die Hausverwaltung wegen Hausfriedensbruchs bzw. gewaltsamen Einbruchs und Missbrauch der Staatsgewalt. Ist diese gerechtfertigt, und sollte die Anzeige evtl. weitere Delikte erfassen?

5. Meine Tür wurde auf Verdacht gewaltsam geöffnet. Da der Schaden 2 Stockwerke tiefer auftrat, hätte die Ursache auch in den beiden unter mir liegenden Wohnungen liegen können. Beide Mieter wurden von Hausverwaltung und Hausmeister nicht auf den Schaden der unter ihnen liegenden Wohnung angesprochen. Wurde die Pflicht zur Findung der korrekten Schadensursache verletzt?

4. Ich nehme an, dass die Hausverwaltung nicht nur die Bezahlung der Rechnung des Schlüsseldienstes verweigerte, sondern dass sie mich auch für alle weiteren Kosten verantwortlich machen wird. Wer sollte bezahlen?

5. Darf die Wohnungsinhaberin/Mieterin mir die Ansicht des Fleckes und jede Auskunft verweigern?

Ich bitte auf die Gesamtheit der Darstellung einzugehen und auch meine Fragen zu beantworten.

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen


Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage und die gewährte Erhöhung des Einsatzes.

Zu Ihren Fragen:

1. Das gewaltsame Öffnen der Tür steht unter zwei Voraussetzung.
Zum einen muss Gefahr in Verzug liegen. D.h. der Schaden muss sich weiter ausbreiten, wenn nicht unmittelbar gehandelt wird. Weiterhin müssen allen anderen milderen Mittel ausgeschöpft worden sein. D.h. Nachbarn müssen befragt werden, ob bei diesen ein Schlüssel deponiert wurde oder eine Mobilfunknummer.

In Ihrem Fall handelt es sich um einen Wasserfleck an einer Decke. Da kein laufendendes Wasser wie z.B. bei einem Rohbruch ersichtlich war, bestand nicht die Gefahr, dass sich der Schaden weiter ausbreitete. es bestand daher keine Gefahr im Verzug.

Nach Ihren Angaben bestanden zahlreiche mildere Mittel zur Verfügung, um einen Zugang zu der Wohnung zu erreichen, die (wichtig) in der Vergangenheit auch praktiziert wurde.

Im weiteren ist bemerkenswert, dass kein Handwerker hinzugezogen wurde, der bei einem tatsächlichen Schaden hätte eingreifen können.

im Ergebnis handelt es sich hier um Hausfriedensbruch und Sachbeständigung, da keine Veranlassung für einen Einbruch bestand.

2. Eine Pflicht zur Schadensbegrenzung hätte bestanden, wenn Gefahr im Verzug vorgelegen hatte. Da dies nicht der Fall war, bestand keine Berechtigung die Wohnung zu betreten auch nicht über andere Wege.

Hierbei ist zu berücksichtigen und auch zu unterstellen, dass eine gewisse Erfahrung mit Wasserschäden besteht. Soweit in der Vergangenheit nicht zu dieser strafrechtlich zu bewertenden Vorgehensweise gegriffen wurde, bestand auch hier keine Veranlassung.

3. Ersatten Sie Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs und Sachbeschädigung. Eine Dienstaufsichtsbeschwerde gegen die Polizei sollten Sie zunächst zurückstellen. Möglicherweise wurden diese falsch informiert und können noch als Zeugen dienen.

4. Da die Hausverwaltung den Schlüsseldienst beauftragt hat, ist diese Vertragspartner und damit zur Zahlung verpflichtet. Die Hausverwaltung kann die Erstattung der Kosten von Ihnen verlangen, wenn die Maßnahme angemessen war. Da die Maßnahme Straftatbestände erfüllt und nicht angemessen war, wird die Hausverwaltung die Kosten nicht auf Sie abwälzen können.

5. Die Wohnungsinhaberin ist Ihnen nicht zur Auskunft verpflichtet. Dies wird aber sicherlich im Strafverfahren als Zeugin gehört werden.

6. Erstellen Sie aufgrund der Geschehnisse ein schriftliches Protokoll der Ereignisse. Im empfehle Ihnen einen Rechtsanwalt zu beauftragen, um sich nicht persönlich mit der Hausverwaltung auseinandersetzen zu müssen. Auch sollte ein Kollege Schmerzensgeld infolge des Einbruches geltend machen.

Einen Verkauf der Wohnung erachte ich aktuell als problematisch, da Sie über die Mängel der Wohnung als auch über die vergangenen Geschehnisse aufklären müssen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe bei Nachfrage gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 7 Kommentare
Kunde
29.03.2015 16:02 Uhr
Sehr geehrter Herr Schröter,

würden Sie mir bitte noch die Frage 4 beantworten? Wer muss Ihrer Meinung nach für die Beseitigung des Wasserflecks bezahlen? Ich verweise auf ständig stattfindende Wasserschäden in der Wohnanlage.

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen
U. R.

Marcus Schröter
29.03.2015 22:42 Uhr
Vielen Dank für die Rückmeldung.

Zunächst ist durch die Hausverwaltung die Gebäudeversicherung zu informieren.

Da der Schaden im Bereich des Gemeinschaftseigentums liegt, ist die Eigentümergemeinschaft dafür zur Verantwortung zu ziehen. Eine Zahlungsverpflichtung von Ihnen schließe ich aus.

Viele Grüße
Marcus Schröter
07.04.2015 22:46 Uhr
Vielen Dank für die Kontaktanfrage.

Leider kann ich das Mandat derzeit nicht übernehmen, da ich aufgrund einer Operation derzeit nicht mobil bin und keine Termine wahrnehmen kann. Gerne kann ich Ihnen aber einen Kollegen in Ihrer Nähe heraussuchen.

Viele Grüße
Kunde
13.04.2015 11:58 Uhr
Vielen Dank für Ihr freundliches Angebot. Wie viel würde die Empfehlung eines kompetenten Kollegen kosten?

Mit freundlichen Grüßen
Marcus Schröter
14.04.2015 23:29 Uhr
Die Empfehlung ist im Preis inbegriffen.

Sie müßten mir nur die Stadt nennen, in der die Wohnung gelegen ist. Dann suche ich Ihnen einen Kollegen/Kollegin raus.

Viele Grüße
Kunde
21.04.2015 12:09 Uhr
Das ist sehr freundlich von Ihnen.

Ich glaube ich habe dringend einen Anwalt nötig, denn heute bekam ich die Eingangsbestätigung der Staatsanwaltschaft, in der die Beschuldigung des Hausfriedensbruch gar nicht erwähnt wird, sondern nur "Ermittlungsverfahren wegen Sachbeschädigung".

Ich finde es sehr schade, dass Sie mich nicht vertreten können, bin Ihnen aber sehr dankbar für eine Empfehlung eines Kollegen, soweit es nicht Herr Kölnberger ist (Anwalt der Gegenseite). Die Wohnung befindet sich in Straubing.

Vielen Dank für Ihre Mühe.

Mit freundlichen Grüßen

J. R.
Marcus Schröter
23.04.2015 13:00 Uhr
Vielen Dank für die Rückmeldung.

Durch das gewaltsame Eindringen ist aus meiner Sicht auch der Tatbestand des Hausfriedensbruchs erfüllt.

Ich habe Ihnen einen Kollegen in Straubing herausgesucht.

http://www.anwalt.de/ra-saenger

Viele Grüße