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Vorgemerkter Käufer im Grundbuch - Rechte und Pflichten ?

| Preis: 100 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwältin und Notarin Andrea Fey

Sehr geehrte Frau RA u. Not. Fey,

Sachverhalt: Eigentümer zweier Grundstücke verkauft an einen Käufer.
Auf einem der beiden Grundstücke befindet sich noch ein Gewerbebetrieb, der aber
bis Juni 2021 fortgeht.


Frage: Darf der vorgemerkte Käufer (ab 1.2.2021) jetzt schon Aktivitäten auf beiden Grundstücken
entfalten wie
z.B. Bäume fällen und jederzeit das Betriebsgelände des Gewerbetreibenden betreten und
diesem schon sagen was er zu tun hat wie vorzeitiger Abbau bestimmter Gebäude usw.

Gegenmaßen ? Einsweilige Verfügung zwecks Betreten ohne Vorankündigung oder Polizei rufen ?

Mit freundlichem Gruß

M. B.


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Sehr geehrte/r Rechtsratsuchende/r, 

nachfolgend nehme ich gerne zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit den Rechten des künftigen Eigentümers gegenüber dem derzeitigen Nutzungsberechtigten des Grundstücks Stellung: 

Dabei muss ich leider darauf hinweisen, dass im Pacht- und Mietrecht gem. § 566 BGB der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete/Pacht" gilt. 

Dies bedeutet, dass der Erwerber in die Rechtsstellung des bisherigen Eigentümers eintritt mit allen Rechten und Pflichten des bisherigen Eigentümers. Da Sie mitteilen, dass sich auf einem der beiden Grundstücke noch ein Gewerbebetrieb befindet, der bis einschließlich Ende Juni 2021 fortbesteht, ist der Gewerbetreibende im Rahmen des bestehenden Pachtverhältnisses mit dem bisherigen Eigentümer weiterhin zur Nutzung berechtigt. Die Verpflichtung zur Duldung dieser Nutzung geht dann gem. § 566 BGB automatisch auf den neuen Eigentümer über. Dieser hat daher keine rechtliche Möglichkeit, den Gewerbetreibenden an der vertraglich vereinbarten Nutzung zu hindern. 

Vielmehr würde sich der Erwerber im Falle einer Behinderung der vertraglich vereinbarten Nutzung durch den Gewerbetreibenden sogar schadensersatzpflichtig machen. 

Ob daher Bäume gefällt und/oder Gebäude entfernt werden dürfen, wäre konkret mit dem Gewerbetreibenden abzustimmen, da dieser für die Dauer seiner berechtigten Nutzung nicht an der Nutzung gehindert werden darf oder seine Nutzung bspw. durch Baumfällarbeiten oder Abbau von Gebäuden eingeschränkt / beeinträchtigt werden darf. 

Auch der Zutritt zum Betriebsgelände des Gewerbetreibenden ist dem neuen Eigentümer wie auch dem bisherigen Eigentümer nur nach Zustimmung des Gewerbetreibenden gestattet. 

Da der Erwerber aber offenbar umfangreiche Arbeiten an den Grundstücken plant, empfiehlt es sich, hierzu im Vorfeld Kontakt mit dem Gewerbetreibenden aufzunehmen und mit ihm abzustimmen, welche Maßnahmen er mitträgt und wie diese möglichst schonend für den Gewerbebetrieb erfolgen können. 

Hierzu sollten Sie für einen etwaigen künftigen Streitfall unbedingt eine schriftliche Dokumentation aufnehmen, was bspw. per WhatsApp oder Email problemlos möglich ist und im gerichtlichen Verfahren zu Beweiszwecken dienen würde. 

Ich bedauere, Ihnen keine günstigere Mitteilung machen zu können, und verbleibe

mit freundlichen kollegialen Grüßen
 

Andrea Fey
Rechtsanwältin und Notarin

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Kommentare

Insgesamt 3 Kommentare
Kunde
13.02.2021 09:15 Uhr
Sehr geehrte Frau RAin u. Not. Frey,

da der Käufer erst nur vorgemerkt ist, hat also erst nur den Kaufvertrag unterschrieben und andere Formalitäten müßten erst auch erfüllt sein, bevor er wirklich Eigentümer wird, kann das Geschäft ja immer noch platzen undd wird aus dem Grundbuch wieder gelöscht.
Kann dann jemand aufgrund dieses Schwebezustandes sich so Verhalten wie ein Eigentümer auf den Grundstücken ?

Mit freundlichem Gruß

M.B.
Kunde
13.02.2021 09:21 Uhr
Sehr geehrte Frau RAin u. Not. Frey,

da der Käufer erst nur vorgemerkt ist, hat also erst nur den Kaufvertrag unterschrieben und andere Formalitäten müßten erst auch erfüllt sein, bevor er wirklich Eigentümer wird, kann das Geschäft ja immer noch platzen undd wird aus dem Grundbuch wieder gelöscht.
Kann dann jemand aufgrund dieses Schwebezustandes sich so Verhalten wie ein Eigentümer auf den Grundstücken ?

Mit freundlichem Gruß

M.B.
Andrea Fey
13.02.2021 09:40 Uhr
Sehr geehrte/r Rechtsratsuchende/r,

ohne ausdrückliche Regelung im Kaufvertrag ist der Käufer nicht berechtigt, sich vor Eigentumsumschreibung wie ein Eigentümer zu verhalten. Da viele Käufer aber oft ein Interesse daran haben, sich schon vor Eigentumsumschreibung wie ein Eigentümer verhalten zu dürfen, werden derartige Klauseln bei der notariellen Beurkundung konkret ausgehandelt und in die Urkunde mit aufgenommen.

Ich hoffe, Ihre Rückfrage beantwortet zu haben, und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Andrea Fey
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