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Vermietung an Lebensgefährtin/Ehefrau

| Preis: 60 € | Vermietung / Verpachtung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Sehr geehrte Herr Damen und Herren, 20.02.2019

ich hatte kürzlich einen Ortstermin einer Finanzamtsmitarbeiterin, bei mir zu Hause wegen Vermietung an meine frühere Lebensgefährtin und jetzige Frau (seit 10.12.2018) in meinem Zweifamilienhaus.

Ich bewohne die Wohnung im 1. Stock, meine Frau die im Erdgeschoss.

Da an der Wohnung viel renoviert wurde, sind die Einkünfte aus Vermietung aus 3 Jahren (2014 bis 2016) mit etwa 20000 € negativ, also zunächst ein Verlust, der vorläufig anerkannt wurde. Ich erhielt deswegen Steuererstattungen von 2014 - 2016.
Meine jetzige Frau ist erst 03/2016 eingezogen. Ab 2014 bis dahin stand die Wohnung leer , weil kein Mieter gefunden werden konnte. Diese Zeit wurde für Renovierungen genutzt.

Das Finanzamt beabsichtigt nun diese 20000€ Verlust rückwirkend nicht anzuerkennen, obwohl ich dargelegt habe, dass zukünftig durchaus entsprechende Gewinne zu erwarten sind, obwohl ich zu 67% der ortsüblichen Miete vermiete.

Der Mietvertrag ist kein Scheinvertrag. Entsprechende Zahlungen sind nachweislich geflossen. Sie sind auch angemessen, weil meine Frau finanziell sicher nicht schlechter dasteht als ich. Es gibt getrennte Kreditverträge zu den Wohnungen.

Die Steuerbescheide sind vorläufig wegen noch nicht beurteilbarer Überschusserzielungsabsicht. Nach meinem Kenntnisstand ist aber bei Vermietung an Angehörige keine Überschusserzielungsabsicht notwendig. Trotzdem werden, wie oben beschrieben langfristig Überschüsse anfallen.


Die Finanzamtsmitarbeiterin zitiert ein BFH-Urteil vom 12.01.2005 - IX B 115/04

https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/153770/

und lehnt damit die Anerkennung des Mietvertrags nun grundsätzlich ab, obwohl ich vom Finanzamt nie auf diese Problematik hingewiesen wurde.

Auch wenn sich langfristig wahrscheinlich eine schwarze Null aus dem Mietvertrag ergibt, möchte ich die momentanen Verluste steuerlich anerkennen lassen, weil sie zunächst steuermindernd sind. Das Risiko, dass dies ausgeglichen wird, läge dann beim Finanzamt.

Fragen:

Habe ich einen realistische Chance die Anerkennung des Mietverhältnisses durchzusetzen? Andernfalls müsste ich sofort einen mittleren 4stelligen Betrag nachzahlen.

Bis 22. 02. 19 soll ich gegenüber dem Finanzamt eine Stellungnahme bezüglich der beabsichtigten Nichtanerkennung abgeben. Falls Ihre Antwort später kommt, gebe ich einen Zwischenbescheid.

Interessant wäre noch, ob eine Lebensgefährtin nun Angehörige ist oder nicht. Die gleiche Frage stellt sich bei der Ehefrau Nach §15 AO sollte das ja so sein.

Mit freundlichen Grüßen








Guten Morgen,

grundsätzlich ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietung keine Einkunftserzielungsabsicht mehr zu prüfen. Bei einer verbilligten Überlassung gilt die Vermietung als vollentgeltlich, wenn mind. 66% der ortsüblichen Miete vereinbart sind, was bei Ihnen laut Sachverhalt der Fall ist. Eine Kürzung der Werbungskosten käme somit nicht in Betracht.

Weiterhin wäre zu prüfen, ob ein Mietverhältnis unter Angehörigen vorliegt. Verträge unter Angehörigen sind steuerlich nur dann anzuerkennen, wenn sie bürgerlich-rechtlich wirksam geschlossen sind und die Gestaltung und Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht (sog. Fremdvergleich), H 21.4 EStH. Auch in diesem Fall schreiben Sie, dass dieses der Fall sein soll.

Angehörige sind Ehegatten (ab 12/2018 bzw. Verlobte. Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft gehören nicht zu den nahen Angehörigen (BFH Urteil vom 14.4.1983, IV R 198/80, BStBl II 1983, 555; BFH Urteil vom 27.11.1989, BStBl II 1990, 160). Demnach lag dieses Angehörigenverhältnis bis zur Verlobung nicht vor, so dass ein Fremdvergleich bis dahin nicht erforderlich wäre.

Letztendlich kommt es also auch auf die tatsächlichen Gegebenheiten an. Sind die Wohnungen in sich abgeschlossen, so dass jeder Partner in seine Wohnung kann, ohne die Wohnung des anderen betreten zu müssen, sehe ich keinen Grund, warum das Mietverhältnis nicht anerkannt werden sollte. Die in dem angegebenen Link zitierten Urteile sind aus meiner Sicht nicht grundsätzlich mit Ihrem Fall zu vergleichen: in dem einen Fall wurde an den Sohn vermietet, der immer durch die Küche der Eltern laufen musste um in seine Wohnung zu gelangen. Im anderen Fall vermietete der Partner die Hälfte der gemeinsam genutzten Wohnung an die Freundin.

Interessant für Sie in der Leitfaden des Bayerischen Landesamt für Steuern zum Thema der Einkunftserzielungsabsicht: https://www.lswb.bayern/download/CY7749d94dX147b4559a00XY5d42/20140807-LeitfadenVuV.pdf?ITServ=ak2fip7ukpoikfa7pbijmuo7tuj

Noch ein Hinweis zur Zusammenveranlagung: grundsätzlich könnte hier ein Problem entstehen, wenn Sie nicht gemeinsam in einem Haushalt leben. Dazu nachfolgend ein Link zu einem Fall, der vor dem FG Münster verhandelt wurde. Demnach ist eine Zusammenveranlagung auch möglich, wenn es getrennte Wohnungen gibt. Die Ehe muss allerdings intakt sein: https://www.deutsche-handwerks-zeitung.de/steuerlich-guenstige-zusammenveranlagung-trotz-raeumlicher-trennung/150/3098/347440

Um es zusammenzufassen: grundsätzlich sehe ich eine Chance, dass das Finanzamt den Mietvertrag anerkennen muss, wenn es tatsächlich zwei in sich abgetrennte Wohnungen sind (bzw. waren) und insbesondere in der Zeit von 2014-2016 einem Fremdvergleich standgehalten haben.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein. Über eine positive Bewertung bei yourXpert würde ich mich freuen.

Schöne Grüße!

Knut Christiansen
Steuerberater

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Klare, schnelle Auskunft, sehr gut! Sogar noch weiterführende relevante Hinweise.

Kommentare

Insgesamt 3 Kommentare
Knut Christiansen
20.02.2019 19:17 Uhr
Guten Abend! Ich lasse Ihnen im Laufe des morgigen Tages gerne eine Antwort zukommen. Schöne Grüße! Knut Christiansen, Steuerberater
Kunde
21.02.2019 16:22 Uhr
Sehr geehrter Herr Christiansen,

vielen Dank für die fundierte Antwort. Sie schreiben ja, dass bei einer auf Dauer angelegten Vermietung die Einkunftserzielungsabsicht nicht mehr zu prüfen ist.
Der link war mir schon bekannt. Nur das Finanzamt kennt ihn wohl nicht. Ich habe das der Finanzamtsmitarbeiterin beim Ortstermin bereits mitgegeben.

Das Finanzamt hat nun den 2016er Bescheid und auch die früheren Bescheide vorläufig gestellt, weil, ich zitiere „zurzeit die Überschusserzielungsabsicht nicht abschließend beurteilt werden kann. Die Vorläufigkeit umfasst auch die damit zusammenhängenden nachrangigen Fragen der Höhe der Einnahmen und der abziehbaren Werbungskosten.“

Könnte man nun die Vorläufigkeit anfechten und die Bescheide endgültig werden lassen, weil die Vorläufigkeit aus einem falschen Grund festgesetzt wurde?

Immerhin hat meine Frau mit unbefristetem Mietvertrag 2016 schon 9 Monate mit Hauptwohnsitz bei mir gelebt, so dass das Finanzamt alle Informationen hatte um den Bescheid endgültig zu erstellen. Sogar die Dame vom Ortstermin sagte mir, dass sie sich wundert, dass ihre Kollegen meine Vermietung nicht schon früher endgültig per Bescheid abgelehnt hätten.
Knut Christiansen
21.02.2019 16:52 Uhr
Hallo! Eine gesonderte Anfechtung des Vorläufigkeitsvermerks ist nicht möglich. Angefochten werden muss immer der Steuerbescheid, da der Vorläufigkeitsvermerk eine Nebenbestimmung ist. Sie müssten daher den Vorwurf entkräften, dass das Mietverhältnis nicht anzuerkennen ist. Wenn Ihnen das gelingt, wird auch der Vorläufigkeitsvermerk bzgl. der Einkunftserzielungsabsicht entfallen.