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Verkauf Einrichtung bei Hausverkauf

| Preis: 59 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Dipl.-Finanzwirt Steuerberater Michael Mertens

Wir haben seit 10 Jahren ein Vermietungsobjekt (Ferienhaus). Wir sind nicht umsatzsteuerpflichtig. Nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren soll das Haus samt kompletter Einrichtung verkauft werden. Für die Einrichtung soll ein separater Kaufvertrag abgeschlossen werden. Fast alle Einrichtungsgegenstände wurden vor 8 - 10 Jahren angeschafft und sind steuerlich abgeschrieben. Ist ein Verkaufserlös nach § 23 steuerfrei?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich im Nachfolgenden gerne beantworten möchte.

Das Ferienhaus stellt bei Ihnen Privatvermögen dar. Sie erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 UStG.

Sofern Sie diese Wohnung binnen 10 Jahre nach Anschaffung veräußern, unterliegt der Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer (sog. privates Veräußerungsgeschäft - § 23 Einkommensteuergesetz). Maßgebend für den Beginn der Berechnung der 10 Jahresfrist sind die Abschlüsse der Kaufverträge. In den Einkommensteuerhinweisen zum Einkommensteuergesetz findet sich folgende Erläuterung:

Für den Beginn und das Ende der Frist ist grundsätzlich das Datum des Kaufvertrages – der obligatorische Vertrag – (H 23 [Veräußerungsfrist] EStH) maßgeblich.

Damit somit kein Veräußerungsgewinn i.S.d § 23 EStG vorliegt, muss zwischen den Kaufverträgen ein Zeitraum von 10 Jahren liegen.

Die Einrichtungsgegenstände gehören selber nicht zum Haus, da Sie nicht fest mit dem Haus verbunden sind.

Somit ist § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG (10 Jahresfrist bei Veräußerung von Grundstücken) nicht einschlägig. Vielmehr greift hier § 23 Abs. 1 Nr. 2 EStG (Veräußerung von sonstigen Gegenständen).

Nach dieser Vorschrift unterliegen private Veräußerungsgeschäfte bei anderen Wirtschaftsgütern als Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten der Besteuerung, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als ein Jahr beträgt. Nach Ansicht des BFH sind unter dem Begriff „andere Wirtschaftsgüter“ alle körperlichen Gegenstände und somit auch Einrichtungsgegenstände zu erfassen.

Schließlich zählen in einer Übergangszeit auch Verkäufe von Gegenständen des täglichen Gebrauchs innerhalb der einjährigen Spekulationsfrist zu den privaten Veräußerungsgeschäften. Dazu gehören zum Beispiel der eigene Pkw, die Möbel, das eigene Boot, der Campingwagen oder das Wohnmobil. Der Bundesfinanzhof hat nämlich Verluste aus dem Verkauf solcher Alltagsgegenstände steuerlich anerkannt (BFH-Urteil vom 22.4.2008, IX R 29/06, DStR 2008 S. 1191). Da bei solchen Alltagsgeschäften fast immer Verluste anfallen, ist mit dem Jahressteuergesetz 2010 das BFH-Urteil ausgehebelt und in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 EStG der Hinweis eingefügt worden, dass Veräußerungsgeschäfte mit Gegenständen des täglichen Gebrauchs von der Steuerpflicht ausgenommen sind. Diese gesetzliche Neuregelung ist erstmals auf Veräußerungsgeschäfte anzuwenden, bei denen die Gegenstände nach der Verkündung der Gesetzesänderung im Bundesgesetzblatt am 13.12.2010 angeschafft wurden.

Problematisch ist jedoch, dass Sie die Einrichtungsgegenstände in der Ferienwohnung zur Einkunftserzielungsabsicht genutzt haben. Ohne das Mobiliar hätten Sie die Wohnung nicht vermieten können.

So steigt die Spekulationsfrist von einem Jahr auf 10 Jahre, wenn Sie mit den genannten Gütern zumindest in einem Kalenderjahr Einkünfte erzielt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG). Zwar soll nach der Gesetzesbegründung die Fristverlängerung der Vermeidung von Steuersparmodellen dienen, doch fallen nach dem Gesetzeswortlaut auch Verkäufe von Gegenständen des täglichen Gebrauchs darunter.

Aufgrund dessen würde ein Veräußerungsgewinn aus der Veräußerung der Einrichtungsgegenstände binnen 10 Jahren gem. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG der Besteuerung unterliegen, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung keine 10 Jahre liegen.

Daher ein Tipp: Halten Sie im gesonderten Vertrag über die Veräußerung der Einrichtungsgegenstände am besten fest, für welchen Gegenstände der Käufer einen Preis bezahlt. So haben Sie die Möglichkeit die Veräußerungspreise direkt den einzelnen Wirtschaftsgütern zuzuordnen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Beste Grüße

Michael Mertens
Dipl.-Finw. Steuerberater

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