Untervermietung der Wohnung
Beantwortet von Rechtsanwalt Matthias Filz
Fragestellung
Sehr geerhter Herr Matthias Filz,
Ich habe eine Frage über dem Mietrecht.
Meine Frau hat eine 1 Zimmer Wohnung in Düsseldorf ab 1 April mit Mindestmeitdauer bis August nächstes Jahres gemietet.
Aber im letzetem Monat wurde sie von der Firma in Probzeit gekündigt. spricht. arbeitslos werde in einem Monat. Sie will die Wohung dann auch kündigen. Der Vermieter verlanget aber die Kaution in Höhe von 3 Monate Kaltmieten sonst wird er die Kündigung nicht zustimmen. (Normalle Kündigung, frist 3 Monate)
Als altenativ möchten Wir die Wohnung untervermieten bis ende der Mindestmietdauer. Der Vermieter hat das auch grundlos verweigert.
Ich möchte fragen, darf der Vermieter so machen?
Ich habe auf dem internet gesehen, wenn sie teil der Wohnung unterzuvermieten, darf der Vermieter nicht einfach zu verweigern. aber die 1 zimmer Wohnung als ganze Wohnung unterzuvermieten ist etwas änders, dass Vermieter es grundlos verweigern kann?
Wenn der Vermieter die Untervermietung abgeweigert hat, geltet dann die Sonderkündigung dass wir die Wohnung mit 3 Monate Kündigungsfrist kündigen kann?
Können Sie uns bitte hilfen, wie können wir darauf reagieren?
Vielen dank für Ihre Hilfe.
MfG
Dr. -Ing Q.Fu
Antwort von Rechtsanwalt Matthias Filz
Sehr geehrter Fragesteller,
ich gehe jetzt zunächst einmal davon aus, dass die Mindestmietdauer im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Dann stellt die Kündigung Ihrer Frau während der Probezeit keinen Grund dar, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen (es sei denn, man hat dies im Mietvertrag ausdrücklich als Kündigungsgrund zugelassen).
Nun zum Thema Untermiete: Es kommt hier zunächst darauf an, was im Mietvertrag zum Thema „Untermiete“ geregelt ist. Schauen Sie mal rein. Falls dort nichts geregelt ist, gilt das Gesetz. Grundsätzlich benötigen Sie für jede Form der Untermiete die Erlaubnis des Vermieters, § 540 BGB. Die vollständige Überlassung der (ganzen) Wohnung an einen Dritten wird aber, wie Sie dies schon anmerkten, anders behandelt als die Überlassung nur eines Teils der Wohnung. Wenn nur ein Teil der Wohnung an einen Dritten überlassen wird, muss der Vermieter in der Regel zustimmen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme des Dritten hat, z.B. wenn es sich um die Aufnahme des Lebensgefährten des Mieters handelt. Im Falle der vollständigen Überlassung der Wohnung an einen Dritten gilt aber dies nicht. Hier muss der Vermieter grundsätzlich nicht zustimmen, auch dann nicht, wenn der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung hat, z.B. wegen Beendigung des Arbeitsverhältnisses in der Probezeit. Allerdings kann Ihre Frau, wenn der Vermieter die Überlassung der (ganzen) Wohnung an einen Untermieter kategorisch (also generell und Ansehung der Person) ablehnt, die Wohnung außerordentlich innerhalb der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB). Das Kündigungsrecht besteht nur dann nicht, wenn bei einer konkret vorgeschlagenen Person ein wichtiger Grund vorliegt, welchen den Vermieter zur Ablehnung dieser Person berechtigt. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573 d Abs. 2 BGB). Die Kündigung ist grundsätzlich nicht davon abhängig, ob Ihre Frau die Kaution gezahlt hat oder nicht. Nicht unproblematisch ist aber, dass, falls tatsächlich noch die gesamte Kaution (2 oder mehr Kaltmieten) offen ist, der Vermieter seinerseits ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht hat, § 569 Abs. 2a BGB. Macht der Vermieter von diesem Gebrauch, endet der Mietvertrag durch die Kündigung sofort, Ihre Frau schuldet jedoch weiterhin die Miete bis zur Weitervermietung als Schadensersatz. Ich würde daher Ihrer Frau raten, wie folgt vorgehen: Ihre Frau sollte den Vermieter nochmals schriftlich um sein generelles Einverständnis bitten, die gesamte Wohnung an einen liquiden, geeigneten Untermieter weiter zu vermieten. Ihre Frau sollte dabei nochmals ausdrücklich auf ihre berufliche Situation hinweisen. Sichern Sie dem Vermieter zu, dass sobald Ihre Frau einen geeigneten Untermieter gefunden haben, sie diesen dem Vermieter vorstellen bzw. seinen Namen und seine Anschrift dem Vermieter mitteilen wird, sodass dieser entsprechende Auskünfte zum potentiellen Untermieter einholen kann. Dem Vermieter bleibt es selbstverständlich unbenommen, die vorgeschlagene Person abzulehnen. Bitten Sie den Vermieter um eine schriftliche Antwort. Wenn der Vermieter es trotzdem kategorisch und generell ablehnt, dass ein Untermieter in die Wohnung einzieht, kündigt Ihre Frau das Mietverhältnis unter Berufung auf das außerordentliche Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist (s.o.). Dann dürfte Ihre Frau nach Ablauf der Kündigungsfrist (s.o. „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats“) von der Mietzahlung frei werden. Wenn jedoch der Vermieter vorher seinerseits von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht (wegen der fehlenden Kaution), würde die danach von Ihrer Frau erklärte Kündigung ins Leere laufen, da zum Zeitpunkt der Kündigung Ihrer Frau kein Mietverhältnis mehr bestanden hat. Ich würde also darauf achten, dass Ihre Frau zuerst die Kündigung erklärt (andere Auffassung sicherlich vertretbar, aber so ist es sicherer).
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiter helfen.
Mit freundlichen Grüßen
Matthias Filz
Rechtsanwalt
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Matthias Filz
Vielen dank für Ihre ausführliche Antwort.
ja, der Vermieter ist so schrecklich, soche habe ich in Deutschland nie gesehen, er will offensichtlich davon Geld verdienen.
Teil des Vertag über Untervermietung habe ich hochgeladen. aber es war nicht angekreuzt.
Ich möchte erklären, dass die Kaution in höhe von 3 Monatens Kaltmiete habe meine Frau beim Einzug schon bezahlt. der Vermieter will unsere Kaution einbehalten wenn wir den Vertrag mit 3 Monate frist kündigen wollen. es ist eigentlich so, wir kaufen uns aus dem Vertrag mit unsere Kaution. und der Vermieter sagte unsere Unvermietung auch nicht zu.
Nach Ihrer Antwort, wir kann nur einen Untervermieter empfehlen，falls es abgeleht wird, können wir die Wohung mit frist kündigen. aber so muss wir noch 3 Monate Mieten zahlen.
das heißt, wir müssen sowiewo drei Monaten Miete zahlen, egal zalhen wir die Meite oder unsere Kaution aufzugeben. stimmt?
Wenn wir die Wohung kündigen, falls der Vermieter eine Renovierung verlangen, darf wir es ablehnen? der Vermieter ist so unfreudlich, es kann sein so passiert. Meine Frau hat in der Wohnung nur vier Monate gewohnt, alles in gleichem Zustand wie Einzug.
Wenn wir die Wohung oher Erlaubnis untervermietet hätte innerhalb der 3 Monate Kündigungsfrist. welche finazielle Folge könnte es sein?
Vielen dank!
MfG
Qiang
dann habe ich Sie wegen der Kaution offensichtlich missverstanden. Wenn Ihre Frau die Kaution schon bezahlt hat, besteht natürlich kein Kündigungsrecht des Vermieters. Aber um die Einhaltung einer rund dreimonatigen Kündigungsfrist (Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats) wird Ihre Frau nicht drum herum kommen (wenn eine Untervermietung seitens des Vermieters verweigert wird). Der Vermieter darf die Kaution nur bis zum Ablauf der Prüffrist (in der Regel 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses) einbehalten und muss diese danach abrechnen und, wenn keine eigenen Ansprüche des Vermieters offen sind, an den Mieter auszahlen.
Der Mietvertrag beinhaltet keine relevanten spezifischen Regelungen hinsichtlich der Untervermietung. Also gelten meine vorangegangenen Ausführungen.
Es ist hier zwar fraglich, ob der Kündigungsverzicht (Mindestmietzeit) wirksam ist, da dieser nur einseitig zugunsten des Vermieters vereinbart wurde. Wenn aber der Kündigungsverzicht individuell ausgehandelt wurde, ist er wirksam, auch wenn er nur einseitig den Vermieter begünstigt. Für eine Individualvereinbarung spricht, dass der Kündigungsverzicht handschriftlich in den Mietvertrag eingefügt wurde. Wurde der Mietvertrag allerdings so zur Unterschrift vorgelegt, ohne dass Sie bzw. Ihre Frau Einfluss auf den Kündigungsverzicht hätten Einfluss nehmen können (was Ihre Frau beweisen müsste), liegt trotz handschriftlichen Zusatzes eine formularmäßige Vereinbarung vor. In diesem Falle wäre der Kündigungsverzicht höchst wahrscheinlich unwirksam – es sei denn, der Vermieter hat diesen durch einen anderweitigen Vorteil für den Mieter ausgeglichen.
Letzten Endes ist aber selbst dann, wenn der Kündigungsverzicht nicht wirksam vereinbart worden wäre, das Mietverhältnis nur innerhalb der gesetzlichen ordentlichen Frist kündbar (spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats). Es wäre also in jedem Fall eine Kündigungsfrist von rund drei Monaten zum Monatsende einzuhalten.
Nur wenn die Wohnung noch einwandfrei ist, also im gleichen Zustand wie bei Einzug, darf Ihre Frau die Endrenovierung verweigern. Einschränkung: Es sei denn, Ihre Frau ist auch noch zu laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet. In diesem Fall dürfte die Endrenovierungsklausel unwirksam sein.
Falls Ihre Frau untervermietet ohne Erlaubnis des Vermieters kann dieser ggf. das Mietverhältnis fristlos kündigen und bis zur Weitervermietung Schadensersatz verlangen. Ist also nicht ratsam.
Mit freundlichen Grüßen
Matthias Filz
Rechtsanwalt
Vielen dank! Ihre Antwort ist deutlich.
Noch eine kleine Frage, sind unsere Anfage über Untevermietung und eventuell Ablehnung vom Vermieter nur durch Email gesetzlich wirksam? oder brauchen wir es pro Post zu versenden?
Mit freundlichen Grüßen
Qiang
eine Anfrage per eMail reicht. Der Vermieter muss, damit Ihre Frau kündigen kann, die Untervermietung generell ausschließen. Es reicht nicht aus, wenn der Vermieter nicht antwortet.
Mit freundlichen Grüßen
Matthias Filz
Rechtsanwalt