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Erwerb einer Wohnung (1 o.beide Ehepartner) und Finanzierung (privat oder Bank)

| Preis: 100 € | Einkommensteuererklärung
Beantwortet von Steuerberater Tomasz Malissa

Sachverhalt:

Wir sind seit 20 J verheiratet nach Deutschem Recht, kein Ehevertrag. Mein Mann pendelt montags-donnerstags und möchte noch in 2020 in der Nähe seines Arbeitsplatzes eine kleine Wohnung kaufen.

Diese möchte er bei einem möglichen Jobwechsel wieder nach kurzer Zeit verkaufen können, ohne Steuer auf einen eventuellen Mehrwert oder hohe Vorfälligkeitzsinsen zu zahlen.

§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG mit der Bedingung dass die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, sowie die Nutzung im " mittleren Jahr" sind uns bekannt.

Er wird die Wohnung alleine nutzen. Ich bin dort ca 10 x pro Jahr zur Besuch.

Zu entscheiden ist, ob er die Wohnung alleine ob wir die Wohnung zusammen kaufen und ob wir die variabele Finanzierung oder das Darlehen mit kurzer Laufzeit bei einer Bank eingehen oder privat.

Ich habe Geld geerbt und könnte daher als Darlehensgeberin mit meinem Mann als Darlehensnehmer einen variablen (jederzeit zurückzahlbaren) Darlehensvertrag (Konditionen wie unter fremden Dritten) für den Immo Kauf abschliessen. Die Zinseinnahmen würde ich versteuern. Mein Mann ist wirtschaftlich nicht abhängig von mir. Er könnte die Darlehenszinsen und AfA als Werbungskosten absetzen,Tilgung und Vorfälligkeitszinsen aber wohl nicht. Sicherheitshalber könnte ich auch eine Grundschuld eintragen lassen.


Fragen:

- ist ein möglicher Gewinn bei einem Verkauf nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG steuerfrei, wenn mein Mann die Wohnung alleine kauft?

- ist ein möglicher Gewinn bei einem Verkauf nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG steuerfrei, wenn wir beide die Wohnung kaufen?

- könnten wir, wenn wir beide Käufer sind, ein Darlehen abschliessen bei mir oder geht das nur, wenn mein Mann alleine kauft?

- würde ich einen Zugewinnausgleich bekommen, wenn mein Mann als alleiniger Käufer, die Wohnung mit Gewinn verkauft?

- gibt es weitere Nachteile für mich, wenn ich nicht mit im Grundbuch stehe?

- sind die Zinseinnahmen von mir als Darlehensgeberin mit 25 % Abgeltungssteuer zu versteuern?

- ist es egal, ob mein Mann mir das Darlehen mit (unserem gemeinsamen Zugewinn-) Geld (im wesentlichen sein Einkommen) oder mit seinem Erbe zurückzahlt?

- wenn mein Mann in 2021 einen neuen Job in einer anderen Stadt annehmen würde, deshalb aus der Wohnung auszieht, sie dann in 2022 verkauft und bis dahin leer stehen lässt, sind dann die Bedingungen gem. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG erfüllt?


Vielen Dank


Sehr geehrter Ratsuchende,

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen vorgenommen Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis durchaus beeinflussen.

- ist ein möglicher Gewinn bei einem Verkauf nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG steuerfrei, wenn mein Mann die Wohnung alleine kauft?
Ja, die Nutzung der Wohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltführung erfüllt die Vorraussetzungen „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ (BFH, Urteil v. 27.6.2017, IX R 37/16)

- ist ein möglicher Gewinn bei einem Verkauf nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG steuerfrei, wenn wir beide die Wohnung kaufen?
Ja, die Nutzung der Wohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltführung durch nur einen Ehegatten erfüllt die Vorraussetzungen „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“. (Umkehrschluss zu Trennungssituation)

- könnten wir, wenn wir beide Käufer sind, ein Darlehen abschliessen bei mir oder geht das nur, wenn mein Mann alleine kauft?
Nein, Sie können sich selbst kein Darlehen geben. In diesem Fall handelt es sich um Eigenkapital, der Ansatz von(fiktiven) Zinsaufwendungen ist hier nicht möglich.

- würde ich einen Zugewinnausgleich bekommen, wenn mein Mann als alleiniger Käufer, die Wohnung mit Gewinn verkauft?
Ja, eine Vermögensmehrung unterliegt dem Zugewinnausgleich. Sie müssen jedoch berücksichtigen, dass beim Zugewinnausgleich die Vermögensmehrung des Gesamtvermögen betrachtet wird und nicht einzelne Fälle.

- gibt es weitere Nachteile für mich, wenn ich nicht mit im Grundbuch stehe?
Es ist schwierig von Nachteilen zu sprechen ohne Ihre Gesamtsituation zu kennen. Ich sehe jedoch nach Ihrer Situationsbeschreibung keine „Nachteile“.

- sind die Zinseinnahmen von mir als Darlehensgeberin mit 25 % Abgeltungssteuer zu versteuern?
Grundsätzlich sind die Zinseinnahmen mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Hält der Darlehensvertrag eine Fremdvergleich statt und handelt es sich bei den Ehegatten nicht um „nahestehende Personen“ im Sinne des Gesetzes, dann kommt eine Versteuerung mit dem Abgeltungssteuersatz in Frage. Voraussetzung dafür ist, dass der darlehensnehmende Ehegatte von dem darlehensgewährenden Ehegatten finanziell unabhängig ist und damit finanziell nicht beherrscht wird. Da Sie diese wirtschaftliche Abhängigkeit verneinen, kommt die Anwendung des Abgeltungssteuersatzes bei Ihnen in Frage. (FG Münster 3 K 2547/18 E)

- ist es egal, ob mein Mann mir das Darlehen mit (unserem gemeinsamen Zugewinn-) Geld (im wesentlichen sein Einkommen) oder mit seinem Erbe zurückzahlt?
Solange es sich um sein „eigenes“ Vermögen handelt, sehe ich keine Unterschiede.

- wenn mein Mann in 2021 einen neuen Job in einer anderen Stadt annehmen würde, deshalb aus der Wohnung auszieht, sie dann in 2022 verkauft und bis dahin leer stehen lässt, sind dann die Bedingungen gem. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG erfüllt?
Ja, solange die Wohnung zur Nutzung zur Verfügung steht, erfüllt sie die Vorraussetzungen für einen steuerfreien Verkauf.  BFH, Urteil v. 27.6.2017, IX R 37/16

Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen


Tomasz Malissa
Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
28.08.2020 13:25 Uhr
Sehr geehrter Herr Malissa,

vielen Dank für Ihre Antworten.

Nicht verstanden habe ich Ihre Antwort "Solange es sich um sein „eigenes“ Vermögen handelt, sehe ich keine Unterschiede."
auf meine Frage "ist es egal, ob mein Mann mir das Darlehen mit (unserem gemeinsamen Zugewinn-) Geld (im wesentlichen sein Einkommen) oder mit seinem Erbe zurückzahlt?"

Wir haben ein gemeinsames Girokonto worauf unsere Gehälter (mein Mann verdient deutlich mehr als ich) bezahlt werden.
Das Geld für den Wohnungskauf verleihe ich meinem Mann als Darlehensgeberin von meinem eigenen Konto mit eigenem Geld aus einer Erbschaft.

Wie kann mein Mann mir steuerlich wirksam Zinsen und Tilgung für den Wohnungskauf auf mein Konto zurückzahlen ?

- über unser gemeinsames Girokonto/Gehaltskonto (das wäre uns am Liebsten) oder
- von einem noch einzurichtenden Konto auf seinem Namen, wohin sein Gehalt überwiesen werden wird oder
- von seinem Konto mit seinem Geld aus seiner Erbschaft oder
- ist das egal?

Und: worauf kommt für die Abgeltungssteuer neben Fremdvergleich und finanzielle Unabhängigkeit noch an?

Danke für eine Erklärung.
Tomasz Malissa
04.09.2020 11:28 Uhr
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Nachfrag,

Geld auf einem gemeinsamen Girokonto der Eheleute ist jedem Ehepartner grundsätzlich hälftig zuzurechnen, unabhängig davon, wer es in welcher Höhe einzahlt. Tilgungs- und Zinszahlungen von diesem Konto an die Darlehensgeberin sehe ich deshalb problematisch. Die Zahlungen sollten von einem eigenen Konto des Ehemanns erfolgen, um eine steuerliche Berücksichtigung nicht zu gefährden.

Viele Grüße
Tomasz Malissa