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Unterhaltrecht: horizontaler Verlustausgleich bei Mieteinkünften

| Preis: 75 € | Unterhaltsrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Oliver Wöhler

Bei der Berechnung der für den Trennungsunterhalt meiner Frau relevanten Mieteinkünfte gibt es folgende Frage: Ich habe 3 Mietshäuser mit zusammen 10 Wohnungen, Baujahr ca. 1890, geerbt.
In einem dieser Mietshäuser fiel in 2015 ein relativer hoher Instandhaltungsaufwand an, so dass für dieses Haus in 2015 negative Einkünfte erzielt wurden. Es handelte sich nicht um die Sanierung einer Wohnung, sondern um mehrere Einzelmaßnahmen in verschiedenen Wohnungen, die steuerlich nicht abgeschrieben, sondern unmittelbar als Werbungskosten anerkannt wurden. Für die anderen beiden Häuser wurde ein Überschuss erzielt.
Dürfen für die Berechnung des Trennungsunterhaltes die negativen und positiven Einkünfte miteinander verechnet werden. In Summe sind die Mieteinkünfte positiv.


Sehr geehrter Ratsuchender,

ich danke für die Anfrage.

Man muss sehen das die Ermittlung des Einkommens aus Vermietung im Rahmen des Unterhalts ein komplexes Thema ist und hier mehrere Punkte beachtet werden müssen.
Jede Unterhaltsberechnung und damit die Ermittlung des Einkommens unterliegt einer Einzelfallprüfung. Ich kann daher nur allgemeine Ausführungen machen. Das steuerliche Ergebnis ist immer unterhaltsrechtlich zu überprüfen. Steuerliche Abschreibungen (AfA) berühren das unterhaltsrechtliche Einkommen nicht. Wenn steuerlich Abschreibungen berücksichtigt sind dann müssen diese herausgenommen werden und man muss eine fiktive Steuerberechnung durchführen.
Wenn man dies tut und es um mehrere vermietete Objekte geht dann ist nach Objekten getrennt abzurechnen wenn nur ein Teil Verluste macht ( Wendl/Dose § 1 Rn. 459).
Grundsätzlich kommt es aber insgesamt auf Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an, man nimmt also das Steuerergebnis als Basis. Eine Verrechnung ist also möglich, wobei man sehen muss es auf die Details der Instandhaltsungsarbeiten ankommt. Bei einer einmaligen Modernisierung kann diese außer Betracht bleiben, weil es sich nicht um wiederkehrende Erhaltungsmaßnahmen handelt.

Ganz generell würden aber Verluste den Gewinn der anderen Häuser verringern.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Familien- und Arbeitsrecht

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
29.10.2016 15:46 Uhr
Sehr geehrter Herr Anwalt,
vielen Dank für Ihre Antwort. Ich habe verstanden, dass ich, wenn ich sicher gehen will, vom Verlustausgleich zwischen den verschiedenen Mietobjekten eher absehen sollte. Ein Rückfrage hätte ich zu Ihrer Anmerkung "fiktive Steuerberechnung": Kann ich den Steuervorteil durch unterhaltsrechtlich nicht berücksichtigte Afa und Instandhaltungen herausrechnen? Fiktives Zahlenbeispiel: der steuerlicher Gewinn aller 3 Mietobjekte in Summe sei 10 T€, der unterhaltrechtlich relevante Überschuss sei in Summe 20 T€, der Grenzsteuersatz sei 40% (alle Summen als gegeben vorausgesetzt): dann beträgt das für den Unterhalt relevante Einkommen: 10 T€ + (20-10) T€ *(100-40)%=16T€
Viele Grüße
Der Ratsuchende
Oliver Wöhler
29.10.2016 18:11 Uhr
Ja, genau so würde man es machen, weil man ja herausrechnen muss was an Steuern auf den fiktiven Gewinn entfallen wäre.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler