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Überprüfung eines Kaufrechtsvertrags

19.01.2018 | Preis: 149 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Dr. Andreas Neumann in unter 1 Stunde

Fragestellung

Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich möchte Ihnen gerne einen Entwurf zu einem Kaufrechtsvertrag für unbebaute Grundstücke (drei Bauparzellen) zur Überprüfung zumailen.

Nachstehend möchte ich Ihnen kurz darstellen, wie es zu diesem Vertrag gekommen ist:

Ich bin Eigentümerin von 3 Bauparzellen und möchte diese verkaufen. Herr Dominik Lehnen (bzw. seine Hausbau-Firma SWISS BTC TRADING GmbH) würde gerne auf diesen Parzellen je ein Einfamilienhaus erstellen. Wir haben vereinbart, dass Herr Lehnen drei Bauherren sucht, die dann mit seiner Firma das Einfamilienhaus bauen. Als Anzahlung haben wir vereinbart, dass mir Herr Lehnen 5% des Verkaufspreises der Bauparzellen bezahlt. Sollte er bis am 31. Mai 2018 die drei Bauherren nicht gefunden haben, verpflichtet sich Herr Lehnen, die noch nicht verkauften Grundstücke selber zu kaufen.

Nach Durchsicht des Kaufrechtsvertrags habe ich folgende Fragen:

1. Zu Ziffer 1.5: Notar oder Zivilvertrag: Ist es notwendig, diesen Vertrag notariell beurkunden zu lassen oder genügt Ihres Erachtens ein Zivilvertrag? Gibt es bei einem Zivilvertrag irgendwelche Nachteile?
2. Zu Ziffer 1.4: Bei der Vorauszahlung würde ich gerne folgende Ergänzung aufnehmen: „Der Vorauszahlungsbetrag von EUR 19‘500 ist bei Unterzeichnung dieses Kaufrechtsvertrags fällig mit einer Zahlungsfrist von 14 Tagen.“
3. Zu Ziffer 1.3: Falls Herr Lehnen bis am 31. Mai 2018 nicht für alle drei Grundstücke einen Bauherrn gefunden hat, muss er die noch nicht verkauften Grundstücke kaufen. Hier würde ich noch gerne eine zeitliche Ergänzung anbringen, z.B. wie folgt: „Der Kauf der am 31. Mai 2018 noch nicht verkauften Grundstücke durch die SWISS BTC TRADING GmbH erfolgt unmittelbar nach Ablauf dieses Kaufrechtsvertrags.“

Gerne erwarte ich das Resultat Ihrer Überprüfung des Kaufrechtsvertrags und die Beantwortung meiner Fragen.
Herzlichen Dank im Voraus!
A. C.


Antwort des Experten

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

gerne zu Ihren Fragen betreffend einer beabsichtigten Vereinbarung. Vorab bereits der Hinweis, dass Sie im Hinblick auf das beabsichtigte Grundstücksgeschäft an einer notariellen Beurkundung nicht vorbei kommen, ansonsten haben die Vereinbarungen keinen Bestand. Die Vereinbarungen bedürfen zwingend der notariellen Beurkundung.

Frage 1.            Zu Ziffer 1.5: Notar oder Zivilvertrag: Ist es notwendig, diesen Vertrag notariell beurkunden zu lassen oder genügt Ihres Erachtens ein Zivilvertrag? Gibt es bei einem Zivilvertrag irgendwelche Nachteile?

Der Vertrag ist zwingend durch einen Notar zu entwerfen und zu beurkunden. Verträge über Grundstücke oder Grundstücksrechte sind gem. § 311b Abs. 1 BGB null und nichtig, wenn sie nicht notariell beurkundet worden sind.

Auch ist der von Ihnen vorgelegte Vertragsentwurf unvollständig und kann so keinen Bestand haben. Sie sollten mit Ihren Wünschen dringend zu einer Notarin oder einem Notar gehen und diesen einen ordnungsgemäßen Entwurf erstellen lassen. So fehlt zB die Auflassungserklärung, Regelungen zu Übergang von Nutzen und Lasten und vieles mehr.

Gerne prüfe ich im Rahmen eines Folgeauftrags noch den vom Notar dann erstellten Entwurf. Ein solcher ordnungsgemäßer Entwurf hat normalerweise 15-20 Seiten. Daran erkennen Sie schon, dass der von Ihnen vorgelegte Vertrag so leider nicht wirksam sein kann. Es tut mir leid, Ihnen keine andere Auskunft geben zu können.

Frage 2.            Zu Ziffer 1.4: Bei der Vorauszahlung würde ich gerne folgende Ergänzung aufnehmen: „Der Vorauszahlungsbetrag von EUR 19‘500 ist bei Unterzeichnung dieses Kaufrechtsvertrags fällig mit einer Zahlungsfrist von 14 Tagen.“

Eine solche Vorschussvereinbarung ist in Ordnung und – notarielle Beurkundung vorausgesetzt – auch durchsetzbar. Sie sollten dem von Ihnen ausgesuchten Notar diese Regelung von vorneherein mitteilen, damit er sie in seinen Entwurf mit aufnehmen kann.

Bei dieser Ziffer sind die Grundstücke nicht genau genug bezeichnet, da eine Parzelle noch kein Grundstück im Rechtssinne ist. Ein Grundstück im Rechtssinne kann aus mehreren Parzellen bestehen. Möglicherweise muss das Grundstück also noch katastermäßig in drei Grundstücke im Rechtssinne aufgeteilt werden, bevor ein Verkauf stattfinden kann. Dies kann nur durch Grundbucheinsicht abschließend geprüft werden. Diese kann durch den Notar erfolgen. Der Kaufpreis erscheint niedrig, wenn es sich um Bauland handelt.

Frage 3.            Zu Ziffer 1.3: Falls Herr Lehnen bis am 31. Mai 2018 nicht für alle drei Grundstücke einen Bauherrn gefunden hat, muss er die noch nicht verkauften Grundstücke kaufen. Hier würde ich noch gerne eine zeitliche Ergänzung anbringen, z.B. wie folgt: „Der Kauf der am 31. Mai 2018 noch nicht verkauften Grundstücke durch die SWISS BTC TRADING GmbH erfolgt unmittelbar nach Ablauf dieses Kaufrechtsvertrags.“

Da hier eine Verpflichtung zum Grundstückserwerb geschaffen werden soll, ist auch von daher dringend die notarielle Beurkundung erforderlich, § 311b BGB. Ansonsten sind Ihre Rechte im Nachhinein nicht durchsetzbar. Insbesondere kann die SWISS BTC TRADING die Grundstücke auch nur dann weiterverkaufen, wenn sie selbst als Zwischeneigentümerin im Grundbuch eingetragen worden ist. Ansonsten würde sie als bloße Vertreterin oder Maklerin agieren. Ansonsten ist eine solche Vereinbarung bei notarieller Vereinbarung aber durchaus möglich. 

Beachten Sie: Die Parteien können nicht frei wählen, ob der Vertrag der Formpflicht unterliegt oder nicht. Eine solche Vereinbarung ist leider null und nichtig, kann das geltende Gesetz nicht umgehen

Abschließend noch ein Hinweis zu Ziffer 1.8: Normalerweise trägt der Käufer sämtliche Notarkosten. Eine Aufteilung 50/50 ist eigentlich unüblich.

Sollte irgendetwas unklar sein, so fragen Sie sehr gerne nach, damit Sie auf jeden Fall rundum zufrieden mit dieser Beratung sind. Es tut mir leid, Ihnen keine andere Auskunft zu geben als dass Sie dringend einen ordnungsgemäßen Entwurf eines Notars benötigen. Im Übrigen macht es für die Notarkosten keinen Unterschied, ob ein fertiger Entwurf beurkundet wird oder der Notar einen Entwurf erstellt. Die Entwurfserstellung ist von der Beurkundungsgebühr mit abgegolten.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann

Rechtsanwalt

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Bewertung des Kunden

Ich bin sehr zufrieden mit der Antwort!

Antwort des Experten: Danke für Ihre freundliche Bewertung. Melden Sie sich gerne wieder, wenn der Notarvertrag steht und Sie dessen Prüfung wünschen. Beste Grüße und bis bald, Andreas Neumann