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Überführung Landwirtschaftlicher Flächen in's Privatvermögen

10.07.2018 | Preis: 52 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater, vBP Ingo Kneisel in unter 2 Stunden

Fragestellung

Guten Tag,
ich bin Eigentümer einiger kleiner landwirtschaftlichen Flächen. Möchte diese in's Privatvermögen überführen, um sie dann aus Altersgründen meinen Kindern zu übertragen.
Ist dies ohne vorherige Verpachtung der Flächen möglich?
Mit freundlichen Grüßen

Antwort des Experten

Sehr geehrte Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung, Ihres Einsatzes und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:

Sie fragen an, ob Sie Ihre landwirtschaftlichen Flächen ohne vorherige Verpachtung in das Privatvermögen überführen können , um sie später aus Altersgründen auf Ihre Kindern übertragen zu können.

Der BFH hat entschieden, das auch die Verpachtung der L+F Flächen nicht zu einer Entnahme führt, aber eine Nutzungsänderung zur Folge hat. Eine Verpachtung hätte zu einer Nutzungsänderung geführt, die nach Beendigung des Pachtverhältnisses für den Fall hätte nachwirken können, daß die Grundstücke nicht wieder aktiv bewirtschaftet wurden, sondern brach lagen. In diesem Fall wäre eine Entnahme der Flächen durch bloße Erklärung gegenüber dem FA möglich gewesen.

Fazit:

1. Durch eine Nutzungsänderung ohne Entnahmeerklärung verlieren ursprünglich landwirtschaftlich genutzte Grundstücke ihre Eigenschaft als landwirtschaftliches Betriebsvermögen nur, wenn eine eindeutige Entnahmehandlung vorliegt.

2. Ein zuvor zum notwendigen Betriebsvermögen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes gehörendes Grundstück scheidet nicht bereits dadurch aus dem Betriebsvermögen aus, dass es als Bauland behandelt wird und im Hinblick auf die geringe Größe und die umliegende Bebauung nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werden kann.

3. Die Einführung der Bodengewinnbesteuerung ab 1.7.1970 führte nicht dazu, dass Grundstücke, die zuvor in Folge einer Nutzungsänderung vom notwendigen zu gewillkürtem Betriebsvermögen geworden waren, nur aufgrund einer erneuten Widmung Betriebsvermögen bleiben konnten.

Es entsteht insoweit ein Entnahmegewinn wenn das Land vorher im Betriebsvermögen war, mit einer Ausnahme:

Bauen oder verkaufen

Wenn Sie als Landwirt ein Grundstück aus ihrem Betriebsvermögen entnehmen wollen, können sie das steuerfrei. Dabei muß es sich um die eigene Nutzung zum Wohnen drehen, aber auch um den Verkauf landwirtschaftlicher Flächen aus wirtschaftlichen Gründen. Damit die Entnahme wirklich steuerfrei ist, müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein.

Anzahl der Häuser ist begrenzt

Da Landwirte auf ihrem Hof auch wohnen sollen, erhalten sie dafür vom Finanzamt Privilegien: „Das Zauberwort heißt „Errichtungsbedingte Entnahme“,. Um aber sicherzustellen, dass nicht unverhältnismäßig viele Häuser auf der landwirtschaftlichen Fläche gebaut werden, gibt es dafür eine offizielle Begrenzung.

Lösungen für Hofnachfolge

Außerdem: Wenn es um die „Errichtungsbedingten Entnahme“ von Grundstücken geht, spielen vor allem die Besitzverhältnisse des Hofguts eine wichtige und entscheidende Rolle. Denn das Privileg der Entnahme ist in der Regel „nur“ dem Betriebsinhaber vorbehalten. „Genau dabei kann es hin und wieder zu Problemen kommen“.

Sollte beispielsweise der Hofnachfolger (aus der eigenen Familie) eine eigene Familie gründen wollen und Wohnbedarf haben, muss dieser eigentlich warten, bis der Hof offiziell an ihn übergeben wurde. Doch es gibt Möglichkeiten, auch schon früher zu bauen.

Es kann sich somit bei dem Verkauf oder der Entnahme um Privatvermögen handeln, um einen Betrieb im Ganzen oder aber um Betriebsvermögen als laufender Gewinn oder Flächen im Privatvermögen.

Nicht in jedem Fall ist also eine landwirtschaftliche Nutzfläche steuerlich verknüpftes Betriebsvermögen. Wer in der Vergangenheit Flächen erworben hat, um sie an fremde Dritte zu verpachten, konnte diese Flächen dem Privatvermögen zuordnen und Einkünfte aus privater Vermietung und Verpachtung gem. § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) erklären.

Für Flächen des Privatvermögens gilt die gesetzliche Spekulationsfrist von zehn Jahren (§ 23 EStG). Das bedeutet, dass der Verkauf  steuerfrei ist, wenn die sogenannte Behaltensfrist von mehr als zehn Jahren erfüllt ist.

Verpächter kompletter Betriebe können das Verpächterwahlrecht nutzen, das heißt, die Flächen weiter im Betriebsvermögen fortführen. Der Verpächter kann aber jederzeit die Betriebsaufgabe (§ 16 Abs. 3b EStG) erklären. Der Aufgabegewinn ist steuerlich begünstigt. Bis zu drei Monate rückwirkend kann die Aufgabe erklärt werden. Die Verkehrswerte aller Wirtschaftsgüter des Betriebsvermögens, abzüglich der Buchwerte ergeben den Aufgabegewinn.

Doch die Betriebsaufgabe sollte nicht leichtfertig oder eigenmächtig gegenüber dem Finanzamt erklärt werden, denn der Aufgabegewinn kann hoch sein und die steuerlichen Konsequenzen sind vom Laien kaum zu überschauen. Außerdem gilt die Betriebsaufgabe nicht nur für Flächen, sondern für alle Wirtschaftsgüter des Betriebes - also auch Gebäude, Betriebsvorrichtungen, Maschinen und dergleichen müssen bei der Berechnung des Aufgabegewinnes berücksichtigt werden.

Doch worin bestehen die steuerlichen Vorteile einer Betriebsveräußerung oder Betriebsaufgabe? Der Gesetzgeber hat in §§ 14, 16, 34 EStG Regelungen getroffen, um dem Unternehmer zum Zeitpunkt seines Ruhestands eine steuerbegünstigte Einstellung oder Veräußerung seines Betriebs zu ermöglichen. Dazu ist ein gesonderter Veräußerungs- oder Aufgabegewinn zu ermitteln, um diesen vom laufenden Gewinn des Betriebs zu trennen.

Den Freibetrag nutzen

Zum einen gewährt das Finanzamt einen Freibetrag in Höhe von 45.000 Euro, wenn Sie über 55 Jahre alt sind oder dauernd berufsunfähig. Diesen Freibetrag erhält jeder nur einmal im Leben und er muss dem Finanzamt gegenüber gesondert beantragt werden. Allerdings reduziert sich der Freibetrag um den Veräußerungs- oder Aufgabegewinn, der 136.000 Euro übersteigt.

Ab einem Veräußerungs- oder Aufgabegewinn von 181.000 Euro gewährt das Finanzamt keinen Freibetrag mehr. Bei der oben geschilderten freiwilligen Erklärung der Betriebsaufgabe für verpachtete Betriebe erhalten daher nur sehr kleine Betriebe den Freibetrag

Fazit

Nicht jede Flächenveräußerung oder Zwangsentnahme führt zu Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft. Im Gegenzug ist nicht jede unentgeltliche Flächenübertragung steuerfrei. Der Teufel steckt häufig im Detail. Wer verkaufen will, sollte sich professionell beraten lassen, um wenigstens die steuerlichen Folgen abschätzen zu können.

Ich hoffe Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion.

Sollte meine Antwort zu Ihrer Zufriedenheit ausgefallen sein, würde ich mich sehr über eine Bewertung freuen. 

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

      Ingo Kneisel

     Steuerberater

vereidigter Buchprüfer

Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld

Telefon (0521) 92420-0

E-mail: info@ingo-kneisel.de

Internet: www.ingo-kneisel.de

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Ingo Kneisel
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