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AfA Restwert-Gebäudeabriss, Auflösung Grundstücksgemeinschaft + Neubau

| Preis: 53 € | Vermietung / Verpachtung
Beantwortet von Dipl.-Finanzwirt Steuerberater Michael Mertens

Hallo
ich habe eine Frage: Zwei Geschwister besitzen gemeinsam ein Grundstück mit Gebäude. Dies wird steuerlich als Grundstücksgemeinschaft geführt.

Das Anwesen wurde bisher fremd vermietet und steht nun seit ein paar Monate leer.
Das Gebäude soll abgerissen werden. Nach dem Abriss soll das Grundstück hälftig aufgeteilt werden.
Auf den aufgeteilten Grundstücken will jedes einen Neubau errichten und dieses Gebäude soll jeweils fremd vermietet werden.

Das abzureißende Gebäude hat noch einen steuerlichen Restbuchwert sowie es sind aus den letzten Jahren noch zu verteilender Erhaltungsaufwand vorhanden.
Frage:
Wie kann die Gemeinschaft bei der vorgesehenen Grundstücksteilung den steuerlichen Restbuchwert des Gebäudes abschreiben oder geht der verloren oder kann dieser in der Steuererklärung als eine Art Sonderabschreibung im Jahre des Abrisses ausgewiesen werden?
Was passiert steuerlich mit dem noch zu verteilenden restlichem Erhaltungsaufwand. Kann dieser im Jahre des Abrisses auf einmal als restliche Werbungskosten angesetzt werden?
Können die Abbruchkosten auch abgesetzt werden?
Vielen Dank für die Beantwortung

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich im Nachfolgenden gerne beantworten möchten:

Das FG Niedersachsen hat in einem veröffentlichten Urteil (Az. 13 K 464/03) zu den Abbruchkosten und Restbuchwert eines zur Vermietung genutzten Wohnhauses als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften, wenn anschließend auf dem Grundstück ein selbst genutztes Wohnhaus errichtet wird, entschieden:

Abbruchkosten und der "Restbuchwert" des angeschafften Gebäudes können als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn das Gebäude in der Absicht erworben wurde, es für Vermietungszwecke zu nutzen.

Entschließt sich der Stpfl., der das Gebäude ursprünglich mit der Absicht erworben hat, es für Vermietungszwecke zu nutzen, später zum Abriss des Gebäudes, dokumentiert dieser Entschluss i. d. R. den wirtschaftlichen Verbrauch des Wirtschaftsguts. Während die Abbruchkosten Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind, können die restlichen Anschaffungskosten als Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (§ 7 Abs. 1 Satz 6 EStG a. F.) geltend gemacht werden.

Die private Nutzung des Folgeobjekts ist demgegenüber von untergeordneter Bedeutung i. S. des § 12 Nr. 1 Satz 2 EStG.
Gegen das Urteil wurde Revision eingelegt.

Der BFH hat sich mit Urteil vom 31.01.2007 (Bundesfinanzhof, IX-R-51/05) der Rechtsauffassung angeschlossen.

Der Leitsatz des Urteils lautet:

"Wird ein Gebäude wegen festgestellten wirtschaftlichen Verbrauchs in der Zeit seiner Vermietung abgerissen, sind die Abrisskosten und AfaA gemäß § 7 Abs. 1 Satz 5 EStG als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung selbst dann abziehbar, wenn der an seiner Stelle errichtete Neubau zu eigenen Wohnzwecken des Steuerpflichtigen genutzt wird (Anschluss an BFH-Urteil vom 26. Juni 2001 IX R 22/98 ), BFH/NV 2001, 16 )".

Demnach können Sie den Restbuchwert als Absetzungen für außergewöhnliche technische wirtschaftliche Abnutzung geltend machen.

Den Erhaltungsaufwand, welchen Sie über mehrere Jahre verteilt haben (§ 82b EStDV), können Sie im Zeitpunkt des Abrisses gem. § 82b Abs. 2 EStDV als Werbungskosten in voller Höhe geltend machen.

Auch die Abrisskosten sind als Werbungskostens abzugsfähig (siehe dazu o.g. BFH Urteil Leitsatz).

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bei Fragen stehe ich Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

Viele Grüße

Michael Mertens

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Vielen Dank für die schnelle und ausführliche Beratung zu meiner Anfrage verifiziert

Kommentare

Insgesamt 7 Kommentare
Michael Mertens
Hallo wäre es möglich, dass Sie die Deadline verlängern. Leider bin ich heute krankheitsbedingt nicht im Büro bin.

Viele Grüße

Michael Mertens
04.05.2017 17:02 Uhr
Kund*in
Kein Problem die Deadline zu verlängern.
Wegen dem noch zu verteilendem Erhaltungsaufwand habe ich eine Stelle gefunden siehe :FG Münster 15.04.2016 - 4 K 422/15 E. Ich denke, das dürfte für uns auch zutreffen.
MfG
Heinz Thome
04.05.2017 22:17 Uhr
Kund*in
Hallo Herr Mertens
vielen Dank für Ihre ausführliche Information zu diesem Thema.
Gilt aufgeführte Rechtslage auch dann, wenn die beiden gemeinsamen Eigentümer nach dem Gebäudeabriss das Grundstück unter sich aufteilen, vermesen und die beiden neu geschaffenen Grundstücke auf die neuen Eigentümer eintragen und dann jeder der beiden ein neues Gebäude zu Vermietungszwecke errichtet.?
Vielen Dank für Ihre Rückantwort.
MfG
Heinz Thome
10.05.2017 09:58 Uhr
Michael Mertens
Hallo Herr Thome,

besten Dankf für Ihre Nachricht.

Dies sollte auch gelten, wenn die Grundstücksgemeinschaft die Gebäude aufteilt, da der Abriss noch die Grundstücksgemeinschaft betrifft und die Aufteilung erst danach erfolgt.

Beste Grüße

Michael Mertens
10.05.2017 10:17 Uhr
Kund*in
Hallo Herr Mertens

Ich gehe davon aus, dass die Frage und die Antwort bei Ihnen gespeichert wird und bei evtl. steuerlicher Hilfestellung gegenüber dem Finanzamt in 2018 zur Verfügung steht. Wenn ich in 2018 wieder auf Sie zukomme, benötige ich hierzu ein Aktenzeichen von Ihnen?
Wenn ja, bitte um Mitteilung desselben.
Vielen Dank für Ihre Hilfe

Mit freundlichen Grüßen
Heinz Thome
10.05.2017 10:41 Uhr
Michael Mertens
Hallo Herr Thome,

danke für die Nachricht. Die Antwort bleibt gespeichert. Ein Aktenzeichen ist nicht notwendig.

Viele Grüße

Michael Mertens
10.05.2017 10:44 Uhr
Kund*in
Sehr geehrter Herr Mertens, Nachdem die Grundstücksgemeinschaft die Steuererklärung für 2017 abgegeben hat, kam vom FA ein Brief mit Fragestellung:
(Kann leider den Brief nicht als Anlage mitsenden, soll ich separat senden?). Text: Ich bitte, folgende Unterlagen einzureichen:
vertragliche Vereinbarung in Kopie, bezügl. der weiteren Verwendung des Objekts, Teilung, Verkauf, Neuerrichtung, Pacht sowie: Ich bitte Sie, sich zu dem folgendem Sachverhalt zu äußern:
Was geschah nach dem Abriss im Mai 2017 mit dem Grundstück? Wie sind die weiteren Pläne?.
Bevor ich etwas falsches antworte, möchte ich mich bei Ihnen nochmals rückversichern. aktueller Stand: alle Gebäude im Mai 2017 abgerissen und liegt z.Z brach. Grundstück soll auf beide Eigentümer geteilt werden. Danach ist der Neubau von jeweils einem 2FH pro Grundstück geplant. Teilungsantrag beim Vermessungsamt eingereicht, aber noch nicht genehmigt. Bauantrag gestellt, aber noch nicht genehmigt. Teilung kann erst notariell beurkundet werden, wenn Vermessungsamt den Bescheid erteilt.
Kann ich das so mitteilen und einen Hinweis auf die Urteile geben ?
Bitte um Info
MfG Heinz Thome
23.02.2018 13:32 Uhr

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