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Nießbrauch u. Geldschenkung für Grundstück - Einkommensteuer

| Preis: 70 € | Schenkungssteuer
Beantwortet von Dipl.-Finanzwirt Steuerberater Michael Mertens

Wir haben eine Geldschenkung mit Zweckbindung für ein Immobilienobjekt an die erwachsenen Kinder gemacht u. keinerlei Fremdfinanzierung eingebracht. Als Nießbrauch für die Eltern wurde ein Wert von 3500 Euro eingetragen. Damit wir die Afa (von ca. 2050 Euro) nicht verlieren, könnten wir den Kindern zusätzlich 2100 pa. Entgelt für den Nießbrauch zahlen und bei uns steuerlich von den Mieten dieses Entgelt als Werbungskosten absetzen. Das Entgelt kann lt. Notar nicht im Grundbuch eingetragen werden. Können wir es durch eine private Vereinbarung beider Seiten in Ergänzung der Schenkung festsetzen (wäre einfacher) oder muss es in der notariellen Schenkungsurkunde aufgeführt werden ? Die Kinder hätten dann steuerlich das Entgelt als Einnahme u. die Afa als Werbungskosten

P.S.: Beigefügt ist der Entwurf der Schenkungsurkunde. Der Notar hat den Wert des Notariats von 2100 Euro auf 3500 Euro erhöht.

.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich im Nachfolgenden beantworten möchte.

Ihrem Sachverhalt kann ich entnehmen, dass Sie eine Geldschenkung an Ihre Kinder vornehmen, wobei das Geld zum Erwerb einer Immobilie genutzt werden muss. An dieser Immobilie soll Ihnen ein Nießbrauch eingeräumt werden. Darüber hinaus ist zu entnehmen, dass Sie diese Immobilie vermieten und nicht eigenständig nutzen.

Fraglich ist nunmehr wie das Nießbrauchverhältnis bei Ihren Kindern und bei Ihnen steuerlich zu behandeln ist.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind demjenigen zuzurechnen, der den Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) verwirklicht und dadurch Einkünfte erzielt (BFH Urteil vom 7.4.1987, IX R 103/85, BStBl II 1987, 707). Den Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung verwirklicht derjenige, der Träger der Rechte und Pflichten eines Vermieters ist (BFH Urteil vom 31.10.1989, IX R 216/84, BStBl II 1992, 506) und mit diesen Rechten und Pflichten Sachen und Rechte i.S.d. § 21 Abs. 1 EStG an andere zur Nutzung gegen Entgelt überlässt (BFH Urteil vom 26.4.1983, VIII R 205/80, BStBl II 1983, 502). Einem Nutzungsberechtigten sind bei Vermietung des Grundstücks die Einkünfte i.S.v. § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG zuzurechnen, wenn

-ihm die volle Besitz- und Verwaltungsbefugnis zusteht,
- er die Nutzungen tatsächlich zieht,
- er das Grundstück in Besitz hat und
- er es verwaltet.

Demnach erzielen Sie aus der Vermietung der Immobilie als Nießbraucher Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

In Ihrem Fall liegt ein Zuwendungsnießbrauch vor.

Ein Zuwendungsnießbrauch liegt vor, wenn der Eigentümer einem Dritten einen Nießbrauch bestellt (BMF vom 30.9.2013, BStBl I 2013, 1184, Rz. 10). Dabei ist zwischen entgeltlicher, teilweise entgeltlicher und unentgeltlicher Bestellung zu unterscheiden.

Sofern Sie nunmehr für das Nießbrauch ein Entgelt von 2.100,00 Euro zahlen, liegt ein entgeltlicher Nießbrauch vor.

Ein entgeltlich eingeräumter Zuwendungsnießbrauch wird wie eine Grundstücksvermietung des Eigentümers an den Nießbraucher behandelt.

Der Eigentümer erzielt in Form des für die Nießbrauchsbestellung gezahlten Entgelts Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dabei kann das Entgelt auf den Zeitraum gleichmäßig verteilt werden, für den die Zahlung geleistet wird (§ 11 Abs. 1 S. 3 EStG). Aufgrund der Einkunftserzielung kann der Eigentümer nun auch die Gebäudeabschreibung sowie die von ihm kraft vertraglicher oder gesetzlicher Verpflichtung übernommenen Aufwendungen als Werbungskosten absetzen.

Der Nießbraucher ist zum Abzug der von ihm (kraft vertraglicher oder gesetzlicher Verpflichtung) getragenen Aufwendungen berechtigt, ferner jedoch auch zur Vornahme von Abschreibungen auf das entgeltlich erworbene Nießbrauchsrecht. Die Abschreibung erfolgt nach § 7 Abs. 1 EStG auf die Laufzeit des Nießbrauchs. Bei Einräumung des Nießbrauchs für die Lebenszeit des Berechtigten oder einer anderen Person erfolgt die Verteilung der Aufwendungen auf die mutmaßliche Lebenszeit der betreffenden Person. Werden als Gegenleistung für die Einräumung des Nießbrauchs ausschließlich gleichmäßige laufende Zahlungen geleistet, lässt es die Finanzverwaltung aus Vereinfachungsgründen zu, dass nur die laufend gezahlten Beträge als Werbungskosten abgesetzt werden (vgl. BMF 24.7.98, IV B 3 - S 2253 - 59/98, Rz. 26).

Zur Veranschaulichung haben ich Ihnen auch noch eine genaue Aufgliederung der einzelnen Punkte in Tabellenform beigefügt (steuerliche Behandlung beim Nießbraucher und Eigentümer bei unentgetlichen oder entgeltlichen Nießbrauch)

Das Entgelt für den Nießbrauch wird wie der Notar es festgehalten hat nicht im Grundbuch eingetragen.

Ich empfehle für die steuerliche Anerkennung das Entgelt für den Nießbrauch auch im Vertrag festzuhalten. Damit der Fall steuerlich unproblematisch anerkannt wird, sollte es auch fremdüblich ausgestaltet werden. Fremdüblich wird das Entgelt für den Nießbrauch im Schenkungsvertrag/Kaufvertrag mit aufgenommen. Gerade bei Verträgen zwischen Angehörigen ist das Finanzamt sehr sensibel und wird eine privatschriftliche Vereinbarung ggfs. nicht anerkennen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen. Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne jederzeit zur Verfügung.

Über eine Bewertung von Ihnen würde ich mich sehr freuen.

Beste Grüße

Michael Mertens
Dipl.-Finw. Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 11 Kommentare
Michael Mertens
Hallo,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Ich bin heute noch in einem längeren Termin. Wäre es möglich, dass Sie die Deadline auf morgen 15:00 Uhr verlängern. So könnte ich ihnen eine ausführliche Antwort übermitteln. Vielen Dank.

Beste Grüße

Michael Mertens
Dipl.-Finw. Steuerberater
30.12.2016 16:09 Uhr
Kund*in
Ok können wir machen. MfG B
30.12.2016 19:05 Uhr
Kund*in
Ok
30.12.2016 19:06 Uhr
Michael Mertens
Hallo, das ist super danke. Bitte nur auch die Deadline nach hinten verschieben. Danke.

Viele Grüße

Michael Mertens
30.12.2016 23:50 Uhr
Kund*in
wir haben irrtümlich die Deadline auf 4.1. verschoben.
Können Sie auch früher antworten ?
01.01.2017 09:06 Uhr
Kund*in
Sie wollten bis 31.12. um 15 Uhr antworten. Ich bitte um Mitteilung bis wann Sie antworten können ?
02.01.2017 11:28 Uhr
Kund*in
Nachfrage zur Schenkungsurkunde: Muss die Bezeichnung Vorbehaltsnießbrauch geändert werden, zB. in Nießbrauch. Der Wert des Nießbrauchs wurde vom Notar auf 3500 Euro festgesetzt. Kann das Entgelt zusätzlich mit 2100 p.a. angegeben werden, um die Afa
nicht zu verlieren ?
03.01.2017 08:43 Uhr
Michael Mertens
Hallo,

vielen Dank für die Rückfrage. Die Bezeichnung Vorbehaltsnießbrauch würde ich ändern in Nießbrauch, da es sich eigtl. um ein Zuwendungsnießbrauch handelt. Somit wäre die Art des Nießbrauches nicht genau bestimmt.

Das Entgelt kann von Ihnen mit 2.100,- Euro angegeben werden, wobei die 2.100,- Euro 60 % von dem eigentlichen Nießbrauchwert darstellen.

Allerdings sollte das Entgelt nicht weniger als 66 % des üblichen Nießbrauchswertes betragen.

Wird eine Wohnung zu einer Miete von weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete überlassen, schreibt das Einkommensteuergesetz eine anteilige Werbungskostenkürzung vor. Die OFD Frankfurt erklärt ihren Ämtern mit Verfügung vom 22.1.2015, mit welchen Methoden sie die ortsübliche Marktmiete ermitteln sollen.

Diese Überlegungen könnte das Finanzamt auch auf das Nießbrauchsentgelt übertragen, so dass ich das Entgelt mit mind. 2.310,- Euro (66 % von 3.500,- Euro) bemessen würde.


Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Beste Grüße

Michael Mertens
Dipl.-Finw. Steuerberater

03.01.2017 11:14 Uhr
Kund*in
Vielen Dank für Ihre Erläuterungen. Meine letzte Nachfrage ist zum Entgelt von 2310 Euro p.a.:
sollte dieses Entgelt in die Schenkungsurkunde aufgenommen werden ?
03.01.2017 14:14 Uhr
Michael Mertens
Hallo,

ich würde dies in der Urkunde mitaufnehmen, da es fremdüblich ist (siehe meine Ausführungen in meiner gestrigen Antwort).

Beste Grüße

Michael Mertens
03.01.2017 16:17 Uhr
Kund*in
Der Notar Herr Schneemann hat noch eine Rückfrage. Kann er Sie telefonisch erreichen
25.01.2017 17:13 Uhr

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