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Steueroptimale Immobilienveräußerung durch unverheiratetes Paar

| Preis: 62 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Liebe Steuerexperten,

Folgende Konstellation: Meine Freundin und ich (unverheiratet, getrennter Güterstand) planen den Erwerb eines Zweifamilienhauses. Unsere Absicht ist es, das Zweifamilienhaus umfangreich zu einem Einfamilienhaus umzubauen, zu sanieren und zu renovieren. Anschließend soll das Einfamilienhaus mit Gewinn veräußert werden. Aus emotionalen Gründen möchte wir beide jeweils Vertragspartner im Kredit- sowie Kaufvertrag sein.

Folgende Eckdaten:
- Kaufpreis: 159 TEUR zzgl. 12,95% Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer (Niedersachsen))
- Renovierungskosten: Rund 60 TEUR inkl. MwSt.
- Finanzierungsvolumen: Rund 210 TEUR mit 1J Zinsbindung zu 1,49% Zins und 2,25% Tilgung
- EK: 30 TEUR (stammt zu 100% von mir)
- Geplante Zeitdauer: Max 1 Jahr

Der Verkaufserlös soll in der Spanne 300 TEUR bis 350 TEUR liegen.

Der Gewinn soll nach Rückführung des Kreditbetrages sowie nach Rückführung des eingebrachten EKs 50:50 aufgeteilt werden.

Meine Partnerin hat einen persönlichen Steuersatz von ca. 34%, ich von ca. 38%

Unsere Frage ist nunmehr, wie können wir diese Geschäft möglichst steueroptimal realisieren? Dies natürlich auch unter Betrachtung der Kosten für die Umsetzung/Strukturierung von Steuermodellen.

Bisherige Gedankenspiele umfassten beispielsweise, dass ich das EK in Form eines hochverzinslichen Darlehens eine Projekt-GbR gebe usw.

Allerdings sei anzumerken, dass wir idealerweise jeweils als natürliche Personen im Kredit- und Kaufvertrag auftreten.

Möglicherweise sind künftig weitere Geschäfte dieser Art gefragt.

In Bezug auf die 3-Objekt-Grenze sei erwähnt, dass wir bisher beide kein Veräußerungsgeschäft dieser Art durchgeführt habe und dass wir in einer Gemeinde mit einem Gewerbesteuerhebesatz von 380% leben. Aus meiner laienhaften Sicht keine Problematik darin liegen würde, diese Grenze gegebenenfalls in der Zukunft zu reißen, da sich die Gewerbesteuer bis zu eben diesem Hebesatz im Rahmen der Einkommenssteuererklärung erstatten bzw. anrechnen lässt, sodass man, selbst wenn gegebenenfalls künftig nachträglich Gewerbesteuer auf ein Veräußerungsgeschäft erhoben wird, es rechnerisch Null auf Null hinausläuft. Sollte es sich hierbei um gefährliches Halbwissen handeln, bitte ich natürlich um Hinweis.

Wir freuen uns über Vorschläge einer optimalen Steuerstrategie und stehen für Rückfragen jederzeit zur Verfügung.

Die sodann finale Antwort hätten wir gerne kurz zusammengefasst auf dem Briefpapier bzw. mit Briefkopf Ihrer Steuerkanzlei.


Guten Tag und vielen Dank für die Nutzung von yourXpert!

Ich lasse Ihnen am Montag die Antwort zukommen.

Viele Grüße!

Knut Christiansen 

Steuerberater

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