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Spekulationssteuer beim Verkauf meiner Eigentumswohnung

| Preis: 54 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 1 Stunde

Guten Tag,

im Februar 2019 habe ich mir eine Eigentumswohnung gekauft. Die genaue Erwerbsvormerkung im Grundbuch war am 02.02.2019 und die abgeschlossene Eintragung am 15.02.2019 somit ging die Wohnung in mein Eigentum über.

Seit dem Kauf im Jahr 2019 bewohne ich die Wohnung ausschließlich selber und möchte nun die Wohnung im Kalenderjahr Januar 2021 etwas gewinnbringend verkaufen.

Einen Käufer habe ich schon gefunden mit dem ich vereinbart habe im Januar 2021 einen Notartermin festzulegen.

Da ich meine Eigentumswohnung seit Februar 2019 ausschließlich selber nutze, könnte ich am 1. Januar 2021 theoretisch meine Eigentumswohnung Spekulationssteuerfrei verkaufen, oder liege ich da falsch?

Meiner Kenntnis nach muss ich eine Eigentumswohnung 3 Kalenderjahre im Eigentum behalten, bevor ich diese Spekulationssteuer frei verkaufen kann.

In meinem Fall wäre der 1. Januar 2021 das dritte Kalenderjahr und der Tag an dem ich Spekulationssteuerfrei verkaufen könnte.

Nun würde ich gerne von Ihnen wissen, ob in meinem Fall ich Spekulationssteuerfrei verkaufen kann ab dem 1. Januar 2021?

Wann sollte ich den Kaufvertrag beim Notar aufsetzen, um steuerfrei verkaufen zu dürfen?

Vielen Dank.


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Guten Tag und vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert!

Ihre Frage möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten.

Der § 23 EStG ermöglicht insbesondere 2 Ausnahmen von der Besteuerung einer Immobilienveräußerung, sofern diese noch nicht 10 Jahre im Eigentum ist:

Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die

1. im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder

2. im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;

Wenn Sie die Wohnung im Februar 2019 erworben haben und diese im Januar 2021 veräußern, wäre der Veräußerungsgewinn steuerfrei, sofern Sie die Wohnung ausschließlich selbst für eigene Wohnzwecke genutzt haben. Im Grunde genommen würden Sie sogar beide Ausnahmetatbestände erfüllen, so dass aufgrund Ihrer Angaben keine Besteuerung erfolgt, wenn die Veräußerung im Januar 2021 erfolgt. Maßgebend ist hier das Datum des notariellen Kaufvertrags. Ich würde empfehlen, dass Sie den Notar Anfang Januar beauftragen den Kaufvertrag zu erstellen. Die Beurkundung kann dann im Laufe des Januars erfolgen. Wie gesagt: eine Besteuerung würde hier nicht erfolgen, wobei Sie den Vorgang trotzdem in der Steuererklärung erklären sollten (Anlage SO, Seite 2). Es kann auch sein, dass das Finanzamt Sie automatisch anschreibt und nach der Nutzung der Immobilie vor Veräußerung fragt. Das muss aber abgewartet werden.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

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Herr Christiansen konnte mir bei meinen persönlichen Fragen zur Spekulationssteuer sehr kompetent und ausführlich weiterhelfen. Bei weiteren Fragen wurde mir schnell und lösungsorientiert geantwortet. Würde die Leistung jederzeit wieder beanspruchen.

Antwort des Experten: Vielen Dank für die tolle Bewertung! :-)

Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Kunde
14.12.2020 17:01 Uhr
Vielen Dank für Ihre ausführliche Rückmeldung. Ich habe noch nie eine Steuererklärung gemacht und bin Student müsste, ich da noch etwas beachten?
Knut Christiansen
14.12.2020 17:55 Uhr
Hallo!
Wenn Sie im Jahr 2021 sonst auch keine Einkünfte haben, weil Sie weiterhin studieren, sollten Sie das Finanzamt nur anschreiben, dass Sie die Wohnung veräußert haben. Teilen Sie dem Finanzamt dann aber auch mit, dass Sie die Wohnung ausschließlich selbst genutzt haben. Eine Steuererklärung müssten Sie dann nicht abgeben.

Viele Grüße!
Kunde
16.12.2020 11:11 Uhr
Vielen Dank für Ihre kompetenten Antworten.
Ich hätte noch eine letzte Frage und daraufhin würde ich Ihnen eine 5 Sterne Bewertung vergeben für Ihre tolle Arbeit. Ich habe bereits einen Käufer gefunden dieser braucht aber einen Kaufvertrag für seine Bank.
Ich weis jetzt nicht genau wie ich voran gehen soll, um den Käufer nicht lange warten zu lassen. Könnte ich jetzt schon einen Termin für Januar mit dem Notar vereinbaren oder würde das schon als Verkauf im Dezember zählen und die Spekulationssteuer würde drohen? Vielen Dank
Knut Christiansen
16.12.2020 11:15 Uhr
Hallo!

Sie könnten zumindest besprechen, dass der Notar einen Kaufvertragsentwurf erstellt und diesen Entwurf dann für den Käufer bzw. dessen Bank zur Verfügung stellen. Der Beurkundungstermin kann dann ja im Januar 2021 erfolgen.

Da Sie die Wohnung ja seit Anschaffung ausschließlich selbst für eigene Wohnwecke genutzt haben würde eine Steuer ja nicht anfallen.

Viele Grüße!

yourXpert:
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