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Steuern bei BGB-Innengesellschaft

| Preis: 60 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 2 Stunden

Sachverhalt:
Person A erwirbt von privat günstig eine Wohnimmobilie (Baujahr 60er-Jahre) auf seinen Namen. Finanziert diese mit Hilfe einer Bürgschaft von Person B. Im Kaufvertrag/Grundbuch steht nur Person A als Käufer/Eigentümer.
Person A gründet mit Person B und Person C eine BGB-Innengesellschaft mit Person A als im Außenverhältnis in eigenem Namen handelnder Person. Zweck der BGB-Innengesellschaft ist die Vermarktung der von Person A gehaltenen Wohnimmobilie.
Die Gewinnverteilung (Erzielter Verkaufspreis der Immobilie minus Einkaufspreis minus Kaufnebenkosten minus Zinsen) soll wie folgt geregelt werden: Person A 45%, Person B 10%, Person C 45%.
Danach soll die Gesellschaft wieder beendet werden. Es ist nicht geplant, weitere gleichartige Geschäfte der Gesellschafter miteinander zu tätigen.
Für Person A ist es die erste Immobilie. Er plant seinem Gewinnanteil als Eigenkapital für eine spätere eigengenutzte Immobilie zu verwenden. Anschaffungstermin ungewiss. Person A ist sozialversicherungspflichtiger Angestellter ohne weitere Einkunftsarten.
Person B hat in den vergangenen 5 Jahren bereits eine selbstgenutzte Immobilie steuerfrei veräußert. Er ist dazu Eigentümer einer weiteren, nicht selbstgenutzten Immobilie, die im kommenden Jahr nach 2 Jahren Haltedauer mit ca. 200.000 € Mehrerlös verkauft wird. Ein weiterer Immobilienverkauf führt vermutlich zur Gewerblichkeit und damit zur Gefahr auch nachträglicher Besteuerung im 6-stelligen Bereich. Ansonsten ist Person B privater Immobilienvermieter.
Für Person C ist es der erste immobilienbezogene Deal. Er ist sozialversicherungspflichtiger Angestellter ohne weitere Einkunftsarten.
Fragestellungen:
1. steuerlich wird der Mehrerlös wohl zunächst A zugerechnet.(?) Kann er davon die Gewinnanteile der Gesellschafter B und C als Aufwand abziehen?
2. Unterliegt der Mehrerlös der Umsatzsteuer? Unterliegen ggfls. die Gewinnanteile der Gesellschafter der Umsatzsteuer?
3. Gefährdet B durch seine Beteiligung seine bisherige "Nicht-Gewerblichkeit"
4. Muss A, B oder C oder alle dafür ein Gewerbe anmelden?
5. Muss die BGB-Gesellschaft (oder Ihre Gesellschafter) bei Gründung eine Steuernummer beantragen?


Guten Tag und vielen Dank für die Nutzung von yourXpert!

Ihre Fragen möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten.

Zu 1)
Grundsätzlich kann ein steuerlicher Gewinnanteil aus der Veräußerung der Immobilie einer Person nur dann zugewiesen werden, wenn diese auch am Vermögen beteiligt war. Eine bloße Beteiligung im Innenverhältnis ist hier nicht ausreichend, weil hier in dem Sinne eine "willkürliche" Gewinnverteilung möglich wäre. Damit wäre der Mehrerlös Person A zuzurechnen. Frei vereinbarte Gewinnanteile für B und C sind nicht abzugsfähig. Im Gegenteil: hier müsste man schauen, ob nicht sogar eine Schenkung von A an B und C erfolgt, weil keine Gegenleistung erfolgt. Hier ist für mich noch nicht ganz klar, welche Funktionen B+C in der Innengesellschaft ausüben. Bitte ggfs. im Nachgang noch einmal aufklären bzw. erläutern.

Zu 2)
Der Mehrerlös aus der Veräußerung einer Immobilie unterliegt gem. § 4 Nr. 9a UStG grundsätzlich nicht der Umsatzsteuer. Etwaige Gewinnanteile von B und C unterliegen ebenfalls nicht der Umsatzsteuer, da hier kein Leistungsaustausch erfolgt (jedenfalls nicht erkannbar). Sofern B oder C Leistungen gegenüber A erbringen, wären diese Leistungen umsatzsteuerpflichtig, wenn diese Leistungen im Rahmen ihrer Unternehmen erfolgen und kein Steuerbefreiungstatbestand vorliegt oder die Kleinunternehmerregelung des § 19 UStG beansprucht wird.

Zu 3)
Eine Gewerblichkeit bei B liegt durch die Veräußerung in dem Sinne nicht vor, weil er ja steuerlich nicht an der Veräußerung teilnimmt. Wenn er jedoch in welcher Form auch immer gegenüber A gewerblich tätig wird, kann dieses anders zu beurteilen sein. Im Übrigen kommt es zum gewerblichen Grundstückshandel in der Regel erst dann, wenn eine Person in einem zeitraum von etwa 5 Jahren mehr als drei Objekte veräußert. Hier wäre zudem für B noch die Frage zu klären, ob die veräußerte, selbst genutzte Immobilie überhaupt als Zählobjekt gilt. Dieses wäre nicht der Fall, wenn er die Immobilie mind. 5 Jahre selbst genutzt oder mind. 10 Jahre vermietet hat.

Zu 4)
Eine Gewerbeanmeldung ist grundsätzlich nicht erforderlich, es sei denn, dass A einen gewerblichen Grundstückshandel plant.

Zu 5)
Da die Gesellschaft nur im Innenverhältnis besteht und steuerlich keine Gewinnverteilung erfolgt, muss keine Steuernummer beantragt werden.Etwas anderes würde nur gelten, wenn A die Immobilie in seinem Sonderbetriebsvermögen der GbR hält und A+B+C dann noch gesonderte Leistungen als GbR erbringen. Die Frage ist hier also, welche Leistungen erbringen A,B und C in welcher Form gegenüber A als Eigentümer der Immobilie?

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein. Im Übrigen freue ich mich sehr über eine positive Bewertung auf diesem Portal.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

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Bewertung des Kunden

Sehr schnelle Beantwortung einer umfangreicheren Anfrage. Abolut TOP - sehr zu empfehlen

Antwort des Experten: Sehr gerne :-)

Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
08.09.2020 14:39 Uhr
Sehr geehrter Herr Christiansen,
herzlichen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Fragen. Eine Nachfrage noch zu 1)
Die Rollen von B und C in der Innengesellschaft wären für B die Ermöglichung der Finanzierung durch seine Bürgschaft und bei C die Übernahme der Verkaufsbemühungen. Sind die Gewinnanteile dadurch abzugsfähig. Führt diese Leistungseinbringung zur Umsatzsteuerpflich der Anteile?
Herzlichen Dank im Voraus
Knut Christiansen
08.09.2020 15:02 Uhr
Hallo!

Aus meiner Sicht müsste B Ihnen für die Bürgschaft eine Provision berechnen, die vertraglich vorher fest vereinbart werden sollte. Diese Provision wäre allerdings umsatzsteuerfrei. Die Provision könnten Sie dann von Ihrem Gewinn als Werbungskosten abziehen.

Die Verkaufsbemühungen wären aus meiner Sicht eine gesonderte Leistung des C (ähnlich eines Maklers). Daher müsste C Ihnen wiederum eine Rechnung stellen, die ebenfalls vorher fest vereinbart werden sollte. Diese Leistung wäre umsatzsteuerpflichtig, sofern C einen Umsatz von über 22.000 EUR p.a. erzielt (Kleinunternehmergrenze, § 19 UStG). Diese Provision ("Courtage") könnten Sie dann als Werbungskosten abziehen.

Schöne Grüße!