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Spekulationsfrist Immobilien

| Preis: 86 € | Einkommensteuererklärung
Beantwortet von Rechtsanwältin und Notarin Andrea Fey

Guten Tag,
ich plane eine im Jahr 2017 erworbene Eigentumswohnung zu verkaufen. Diese wurde bis 10/2020 vermietet und geht ab 11/2020 in Eigennutzung über. Die Eigennutzung ist durch den Wegfall der jetzigen Wohnung und die Suche bis zum Kauf bzw Einzug in ein neues Eigenheim begründet. Mit der Eigennutzung bis ins Jahr 2022 herein sollten die 3Jahre zur Vermeidung der "Spekulationssteuer" erfüllt sein.
Nun ist zur Berechnung der Spekulationsfrist das Datum des Kaufvertrages entscheidend. Für den Fall das ich vor Ablauf der Spekulationsfrist einen notariellen Vorvertrag mit einem Käufer abschließe. Welches Datum wird vom Finanzamt zur Berechnung der Spekulationsfrist herangezogen, die des Vorvertrages oder die des evtl. im Jahr 2022 abgeschlossenen Kaufvertrages?
Gibt es alternative Varianten zur Vermeidung der "Spekulationssteuer"?

Mit freundlichen Grüßen

J. I.


Sehr geehrte/r Rechtsratsuchende/r, 
 
nachfolgend nehme ich gerne zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit der Berechnung der Spekulationsfrist Stellung:

Dabei möchte ich zunächst darauf hinweisen, dass hier jeweils der Abschluss, also das Unterzeichnungsdatum der notariellen Urkunde maßgeblich ist. Falls Sie daher vor dem eigentlichen notariellen Kaufvertrag einen Vorvertrag abschließen möchten, wäre es zur Vermeidung von Spekulationssteuer wichtig, dass dieser Vorvertrag nicht notariell beurkundet wird. Natürlich ist er ohne notarielle Beurkundung auch rechtlich nicht bindend. Die rechtliche Bindungswirkung durch die notarielle Beurkundung führt allerdings dazu, dass hieran bei der Berechnung der Spekulationsfrist angeknüpft wird.

Des weiteren möchte ich zunächst auf § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG wie folgt hinweisen: 

"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden."

Weiter maßgeblich ist hierzu das aktuelle Urteil des Bundesfinanzhofs BFH vom 03.09.2019 - Az: IX R 10/19, wonach die Selbstnutzung einer Immobilie während eines zusammenhängenden Zeitraums von drei Kalenderjahren stattfinden muss. Dabei muss die Selbstnutzung ausschließlich im mittleren dieser drei Kalenderjahr ununterbrochen sein, bei Ihnen wäre das 2021. Im Jahr vor der ununterbrochenen Selbstnutzung, also 2020, muss die Immobilie nur am letzten Tag, somit an Silvester, vom Eigentümer selbst genutzt sein, und im Jahr des Verkaufs, also in 2022, lediglich am 1. Tag, somit an Neujahr.

Ich empfehle Ihnen daher, den notariellen Kaufvertrag über den Verkauf erst im Januar 2022 abzuschließen. Unabhängig davon können Sie selbstverständlich zuvor schon vorbereitende Maßnahmen einleiten, sofern Sie bis einschließlich 01.01.2022 dort wohnen bleiben. 

Hier ist insbesondere bei der Ummeldung bei der Meldebehörde Vorsicht geboten, da die Meldungen bei der Meldebehörde automatisch an das Finanzamt weitergeleitet werden. Auch die Ummeldung sollte daher zu einem Datum nach dem 02.01.2022 erfolgen. 

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Anmerkungen weitergeholfen zu haben, wünsche Ihnen viel Erfolg und stehe Ihnen gerne unter RA-Fey@web.de für etwaige Rückfragen zur Verfügung. 
 
Mit freundlichen Grüßen

Andrea Fey
Rechtsanwältin und Notarin

Fachanwältin für Steuerrecht

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