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Schenkungssteuer bei Immobilienübertragung

| Preis: 150 € | Vermietung / Verpachtung
Beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas

Sehr geehrte Damen und Herrren,

mein Bruder, meine Schwester und ich erhalten eine Immobilie (Verkehrswert etwa 450.000€) vom Ehemann unserer Mutter und bilden eine Bruchteilsgemeinschaft. Wir lebten nie mit ihm in einem Haushalt, pflegen aber einen regelmäßigen Kontakt.

Vom Notar wurde nun ein Vertrag mit den folgenden Kernpunkten aufgesetzt:

1. Mein Bruder und ich erhalten je 1/3 der Immobilie geschenkt.

2. Meine Schwester kauft 1/3 der Immobilie für 150.000€; der Verkäufer verwendet diesen Betrag, um einen Kredit, für den im Grundbuch noch eine Grundschuld von 150.000€ (ohne Brief) eingetragen ist, komplett zu tilgen.
2a. Meine Schwester zahlt den Kaufpreis durch Aufnahme eines Kredites, der am gesamten Grundbesitz - also auch an den Eigentumsdritteln von meinem Bruder und mir - dinglich gesichert werden soll.
2b. Meine Schwester zahlt im Gegensatz zu meinem Bruder und mir den o.g. Kaufpreis, da sie derzeit in der Immobilie wohnt und zwischen uns Geschwistern Einigkeit darüber herrscht, dass sie weiterhin in der Immobilie wohnen kann, ohne eine Miete o.ä. an meinen Bruder und mich zu entrichten.

3. Die laufenden Kosten und Instandhaltungskosten der Immobilie werden von demjenigen Eigentümer gezahlt, der in der Immobilie wohnt (derzeit wie unter 2b. angeführt meine Schwester); eine Miete an nicht in der Immobilie wohnende Eigentümer (derzeit mein Bruder und ich) muss nicht entrichtet werden.

Hierzu habe ich nun folgende Fragen:

1. Nach meinem Verständnis gilt der Ehemann unserer Mutter rechtlich als unser Stiefvater und wir somit als seine Stiefkinder, sodass für meinen Bruder und mich im Rahmen der o.g. Schenkung jeweils ein steuerlicher Freibetrag von 400.000€ existiert. Folgt daraus, dass aufgrund dieser Schenkung keine Schenkungssteuer für meinen Bruder und mich anfallen wird?

2. Kann der oben dargestellte Vertrag in irgendeiner Weise steuerlich nachteilig für meinen Bruder und mich werden? Könnte es beispielsweise passieren, dass das Finanzamt darin, dass unsere Schwester als einzige einen Kaufpreis zahlt, eine Zuwendung von unserer Schwester an meinen Bruder und mich annimmt, beispielsweise weil durch die Zahlung die derzeit im Grundbuch bestehende Grundschuld abgelöst wird, oder weil unsere Schwester für die laufenden Kosten der Immobilie aufkommt (wobei hier anzumerken ist, dass sie dafür immerhin auch alleine in der Immobilie wohnen kann)?

3. Spielt es für die Beurteilung der Frage unter 2. eine Rolle, ob im Kaufvertrag eindeutig festgelegt ist, dass meine Schwester die Immobilie unter explizitem Ausschluss meines Bruders und mir bewohnen darf, oder kann eine solche Klausel auch weggelassen werden (und es meinem Bruder und mir somit jederzeit offen zustehen, zu unserer Schwester in die Immobilie zu ziehen), ohne dass sich steuerlich etwas ändert?

Vielen Dank für Ihre Antwort und beste Grüße.


Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.

1. Nach meinem Verständnis gilt der Ehemann unserer Mutter rechtlich als unser Stiefvater und wir somit als seine Stiefkinder, sodass für meinen Bruder und mich im Rahmen der o.g. Schenkung jeweils ein steuerlicher Freibetrag von 400.000€ existiert. Folgt daraus, dass aufgrund dieser Schenkung keine Schenkungssteuer für meinen Bruder und mich anfallen wird?

Stiefkinder sind die Kinder des anderen Ehegatten. Sie werden im Rahmen des § 15 ErbStG wie leibliche Kinder oder Adoptivkinder behandelt. Zu Stiefkindern besteht keine Verwandtschaft sondern Schwägerschaft (§ 1590 BGB).

Für alle (Stief-)Kindschaftsverhältnisse gilt, dass es auf das Alter des Kindes nicht ankommt.

Somit können Sie den Freibetrag von 400.000 € in einem Zeitraum von 10 Jahren nutzen.

2. Kann der oben dargestellte Vertrag in irgendeiner Weise steuerlich nachteilig für meinen Bruder und mich werden? Könnte es beispielsweise passieren, dass das Finanzamt darin, dass unsere Schwester als einzige einen Kaufpreis zahlt, eine Zuwendung von unserer Schwester an meinen Bruder und mich annimmt, beispielsweise weil durch die Zahlung die derzeit im Grundbuch bestehende Grundschuld abgelöst wird, oder weil unsere Schwester für die laufenden Kosten der Immobilie aufkommt (wobei hier anzumerken ist, dass sie dafür immerhin auch alleine in der Immobilie wohnen kann)?

Wenn der Stiefvater die Geschwister unterschiedlich bedenkt (zwei Geschwister werden beschenkt,. das Dritte nicht), ist das so hinzunehmen. Vermietungseinkünfte würden nicht entstehen, da die reine Übernahme von Nebenkosten nicht ausreicht, um eine Gewinnerzielzngsabsicht zu begründen. Eine Schenkung zwischen den Geschwistern kann ich auch nicht erkennen.

Allerdings wäre eine möglicherweise für alle Beteiligten bessere Lösung, wenn die Schwester ein grundbuchlich eingetragenes Wohn- oder Nießbrauchsrecht erhält, un die rechtsstellung der drei beteiligten eindeutig zu definieren und späteren Missverständnissen vorzubeugen. Dies könnte auch mit der Verpflichtung der Übernahme der laufenden Kosten verbunden werden. Hierzu würde ich Ihnen raten.

3. Spielt es für die Beurteilung der Frage unter 2. eine Rolle, ob im Kaufvertrag eindeutig festgelegt ist, dass meine Schwester die Immobilie unter explizitem Ausschluss meines Bruders und mir bewohnen darf, oder kann eine solche Klausel auch weggelassen werden (und es meinem Bruder und mir somit jederzeit offen zustehen, zu unserer Schwester in die Immobilie zu ziehen), ohne dass sich steuerlich etwas ändert?

Wenn die Schwester ein Nießbrauchsrecht bekommt, kann Sie >Ihren Bruder kostenfrei darin wohnen lassen. Bei einem lediglichen Wohnrecht beinhaltet das Recht des Wohnens nicht das Recht zur kostenfreien Überlassung an andere. Somit wäre ein Nießbrauchsrecht wohl besser geeignet. Ein kostenfreies Wohnen des Bruders wäre aber aus steuerlicher Sicht als privater Vorgang zu beurteilen und würde nicht zu einer Schenkung o.ä. führen, da der Bruder Miteigentümer ist.

Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater

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