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Prüfung Immobilienkaufvertrag

| Preis: 180 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Sascha Lembcke

Sehr geehrter Herr Lembcke,

ich benötige Hilfe bei der Prüfung des Kaufvertrags meiner Immobilie.

In der Anlage übersende ich den Entwurf des Notars samt Bemerkungen des Käufers.

Folgende Fragen stellen sich mir:

1. Seite 10: ich möchte den Baumbestand sowie die eingeschränkte Bebaubarkeit entgegen des KV-Entwurfs schon dinglich absichern lassen. Welche Möglichkeiten gibt es dafür? Wie könnte das aussehen?
2. Seite 9: was könnte der Käufer mit der Bemerkung "Verkäufer haftet mind. 3 Jahre" meinen? Könnte es dafür eine rechtliche Grundlage geben oder könnte es sein, dass er das nur in den KV hineinverhandelt haben möchte? Die im Vertrag genannte Zusatzvereinbarung füge ich ebenfalls bei.
3. Ebenfalls Seite 9: dass das Haus empfindlich für Feuchtigkeit ist, habe ich der Maklerin noch vor Abschluss des Maklervertrags mitgeteilt. Wann diese das dem Käufer mitgeteilt hat, weiß ich nicht. Klar ist jedoch, dass wir bei unserem ersten persönlichen Treffen Mitte November darüber gesprochen haben und er das auch schon wusste. Das Gespräch wurde protokolliert (füge ich ebenfalls bei). Schimmel ist meines Wissens nicht vorhanden; ich habe die Mieter allerdings auch sorgfältig ausgewählt und sie ausführlich aufgeklärt über Lüftungsverhalten etc. Falls in der Zukunft bei einem Mieterwechsel Schimmel oder Feuchtigkeit auftreten sollte - inwieweit kann ich dadurch Nachteile erlangen? Ist das bisherige Vorgehen und die Formulierungen insoweit ausreichend?

Ganz herzlichen Dank!

Freundliche Grüße
T.H.


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Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

Ihre Anfrage möchte ich hiermit gerne bearbeiten.

Zunächst werde ich den Kaufvertrag durchgehen und bei Auffälligkeiten entsprechend kommentieren und sodann, entweder direkt bei den Klauseln oder am Schluss, auf Ihre Fragen eingehen.

Sie sind  der Verkäufer.

röm I.

Abt. II und III enthalten Eintragungen. Bitte deren Vollständigkeit prüfen, sowie etwaige grundstücksbezogene Angaben und Daten, soweit dies nicht ohnehin durch den Notar erfolgt.

Abt. II wird durch die Käufer übernommen

Nr. 2: Zu beachten ist hier aber die Verpflichtung des Verkäufers in Bezug auf die KFZ Stellplätze und der Kostentragung Ihrerseits

Nr. 3: umfasst die Löschung der Abt. III, ist ok

röm II

ist in Ordnung

röm III

ist in Ordnung

röm IV

ist in Ordnung

Nr. 3 Enthält die Verpflichtung zum Ausbau der Küche in der leerstehenden Wohnung

ABER hier wäre mit Blick auf die Dachgeschosswohnungen ggf. noch zwingend das Mieterprotokoll mit Blick auf die Mietminderung aufzunehmen, denn hier versichern Sie, dass keine Mietminderungen/Mängel und dergleichen bestünden.

# Dies müste mit dem Hinweis noch abgeändert und ergänzt werden

Des Weiteren sollten Sie sich mit Blick auf die Mietkautionen vorab eine Freizeichnungserklärung der Mietert einholen, welche enthält, dass Sie die Kaution an den neuen Erwerber/Vermieter aushändigen dürfen und von der Haftung betreffend der Kaution mit der Übergabe an diesen freigestellt werden.

Ihre Frage:
1. Seite 10: ich möchte den Baumbestand sowie die eingeschränkte Bebaubarkeit entgegen des KV-Entwurfs schon dinglich absichern lassen. Welche Möglichkeiten gibt es dafür? Wie könnte das aussehen?

Hier käme die Eintragung der Baubeschränkung und des Baumbestandes als Baulast im Grundbuch in Frage. Dazu müsste dann über den Notar beim Grundbuchamt die entsprechenden Baulasten im Grundbuchblatt eingetragen werden.

Oder aber es wird eben nur eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart, was jedoch beim Weiterverkauf den nächstne Käufer nicht mehr bindet, sodass die dingliche grundbuchrechtliche Bindung zu bevorzugen ist.

Im Rahmen der Baulast kann dann ggf. vereinbart werden, wie es um den Erhalt des Baumbestandes und der Gebäudegröße bzw. Art und Weise der Bebauung steht.

Hierbei ist aber anzumerken, dass vorgenannte Verpflichtungen Zitat: "Diese Verpflichtungen bestehen nur auf die Dauer, solange der Verkäufer das genannte Nachbarhaus selbst bewohnt. "

zeitlich begrenzt gelten sollen, sodass dann wiederum die Eintragung einer Baulast unter einer aufschiebenden Bedingung steht, worauf der Käufer auch hinweist und daher bereits jetzt auch den Löschungsanspruch für den Fall des Wegzuges mitaufgenommen haben will, was meines Erachtens in Ordnung ist.

Ferner heißt es "Eine dingliche Absicherung dieser Verpflichtungen durch Eintragung im Grundbuch wird vom Verkäufer jedoch nicht gewünscht."

Dieser Passus sollte dann im Vertrag gestrichen und durch entsprechenden Verweis auf die dingliche Absicherung ergänzt werden.


2. Seite 9: was könnte der Käufer mit der Bemerkung "Verkäufer haftet mind. 3 Jahre" meinen? Könnte es dafür eine rechtliche Grundlage geben oder könnte es sein, dass er das nur in den KV hineinverhandelt haben möchte? Die im Vertrag genannte Zusatzvereinbarung füge ich ebenfalls bei.

Nein hierfür gibt es keine rechtliche Grundlage. Der Käufer will dies nur unter Haftungsgesichtspunkten in den Vertrag hineinverhandeln. Insoweit besteht aber keinerlei Pflicht Ihrerseits dies zu akzeptieren und dem nachzugeben.

Auch würde ich davon abraten, da dem Käufer ja der Zustand der Mietsache/des Kaufobjektes insoweit bekannt sein sollte und Sie mit dem Verkauf jedwede Einwirkungsmöglichkeit auf den Zustand und die Mieter verlieren.

Hier wäre es Sache der mietvertraglichen Gestaltung, sprich durch gesondertes Schreiben kann die Mieterin z.B. auf etwaige vermeintliche Mietminderungsrechte in Bezug auf den dann konkret zu benennen Mangel und Schaden verzichten, sodass damit eine Nachhaftungsklausel obsolet wird.


3. Ebenfalls Seite 9: dass das Haus empfindlich für Feuchtigkeit ist, habe ich der Maklerin noch vor Abschluss des Maklervertrags mitgeteilt. Wann diese das dem Käufer mitgeteilt hat, weiß ich nicht. Klar ist jedoch, dass wir bei unserem ersten persönlichen Treffen Mitte November darüber gesprochen haben und er das auch schon wusste. Das Gespräch wurde protokolliert (füge ich ebenfalls bei). Schimmel ist meines Wissens nicht vorhanden; ich habe die Mieter allerdings auch sorgfältig ausgewählt und sie ausführlich aufgeklärt über Lüftungsverhalten etc. Falls in der Zukunft bei einem Mieterwechsel Schimmel oder Feuchtigkeit auftreten sollte - inwieweit kann ich dadurch Nachteile erlangen? Ist das bisherige Vorgehen und die Formulierungen insoweit ausreichend?

Hier sollte ggf. unter röm V noch ergänzend auf den Zustand des Kaufobjektes eingegangen werden. Sprich, dass dem Erwerber der Zustand des Objektes insbesondere mit Blick auf die Feuchtigkeitsproblematik des Hauses und der Wohnungen XYZ bekannt ist und der Käufer dies als vertraglichen Zustand anerkennt, sodass er daraus keine Rechte gegenüber dem Verkäufer herleiten kann.

Wie dann die entsprechenden Mieter später mit der Mietsache umgehen, ist dann insoweit irrelevant und eine Baustelle des Erwerbers, da Sie dafür grundsätzlich nicht mehr einstehen müssen oder haften, was auch entsprechend klargestellt werden sollte.

### mit der Forderung einer Haftung von 3 Jahren würde Sie nicht unterhebliche Risiken eingehen, die Sie nicht kontrollieren oder korrigieren könnten.

Z.B. welche Mietminderung wäre angemessen - 10 -20 - 50 -100 % dementsprechend viele dann ein vermeintlicher Schadensersatzanspruch wegen Mietausfall gegenüber Ihnen aus, den der Käufer verlangen kann.

-- Wer aber bestimmt die Höhe der Angemessenheit - Sie jedenfalls nicht, da Sie keine Klagemöglichkeit haben.

-- Dem Erwerber kann die Höhe ja egal sein, denn er holt sich das Geld von Ihnen wieder.

-- Dem Erwerber kann auch die Schadensbeseitigung egal sein, denn er wird ja durch Sie entschädigt

### All diese Gesichtspunkte lassen eine unkontrollierbare Haftung begründen, sodass hier keine Nachhaftungsregelung vereinbart werden sollte. Dem Erwerber ist der Zustand bekannt, er kauft ihn mit dem "Mangel" und haftet dann auch selbst entsprechend - basta.

Wichtig eben ist nur, dass bei den sog. Sachmängeln eben schon die Feuchtigkeitsempfindlichkeit und bestehende bekannte Mängel mit aufgenommen und vom Erwerber anerkannt werden, damit es nicht später heißt Sie hätten irgendwelche Mängel arglistig verschwiegen und damit einer Anfechtung des Vertrages die Tür aufschlagen.

Zitat:

"Der Vertragsgrundbesitz wird, soweit in dieser Urkunde nichts anderes vereinbart ist, in dem Zustand veräußert, in dem er sich gegenwärtig befindet. Der Zustand ist dem Käufer aufgrund Besichtigung bekannt. ----- Dem  Käufer wurde nach Kaufgebot mitgeteilt, dass das Haus feuchtigkeitsempfindlich ist.

Dies sollte daher meines Erachtens noch ausführlicher dargestellt werden, sodass damit auch der Gewährleistungsanspruch umfangereicher ausgeschlossen ist.

Beispielsweise (müsste aber weiter ausformuliert werden)

[Dem Käufer ist bekannt, dass das Gebäude feuchtigkeitsempfindlich ist und im Bereich der Mietwohnung XY einen Feuchtigkeitsschaden in Form von ... aufweist. Aus diesem Mangel kann der Käufer gegenüber dem Erwerber keine Rechte herleiten. Eine Haftung betreffend des bekannten Zusstandes und darüber hinaus wird insoweit ausgeschlossen.]

röm V

ist soweit in Ordnung (siehe Anmerkung oben)

röm VI

ist in Ordnung

röm VII

ist in Ordnung

röm VIII

ist in Ordnung

röm IX

ist in Ordnung

röm X

ist in Ordnung

röm XI

ist in Ordnung

- Nebenkostenabrechnung müssen Sie aber nicht zwingend aushändigen. Gleiches gilt für Hausunterlagen, dies ist schlichtweg lediglich Vereinbarungssache.

röm XII

ist in Ordnung

Fazit:

Im Grunde handelt es sich um einen Standardvertragstext, welcher an sich nicht zu beanstanden ist.

Wichtig ist für Sie, dass hier insbesondere der IST-Zustand des Gebäudes klar dargestellt wird und dies auch mit den entsprechenden Feuchtigkeitsproblemen und daraus resultierende potenzielle Folgeschäden, damit Sie sich der Haftung entziehen können, und eine Anfechtbarkeit des Vertrages vermeiden.

Dies kommt meines Erachtens derzeit im Vertrag zu kurz und sollte deutlicher herausgestellt werden.

Gleiches gilt für etwaige Mietermängel/Mietminderung, jedoch soweit ich dies erkennen konnte, ist ja beabsichtigt dies noch besser und deutlicher zu formulieren und in den Vertrag aufzunehmen.

Die 3 Jahre Nachhaftung würde ich nicht in den Vertrag mit aufnehmen, denn damit verlängern Sie die Haftung obgleich Sie keinen Einfluss mehr auf den Mieter und die Mietsache haben. Wenn jetzt z.B. der Mieter oder ein anderer Mieter aus welchen Gründen auch immer nicht seiner Verpflichtung zum Lüften nachkommt, würden Sie im Zweifel uneingeschränkt haften, wenn es an besagter Stelle wieder zu Schäden kommt, obgleich Sie keinerlei Möglichkeiten haben, die Schadensfrüherkennung oder Beseitigung durchzuzühren. Demzufolge wäre die Haftung zu weitgreifend.

Dem Erwerber ist der Mangel bekannt, basta, er hat einzig die Möglichkeit der Einwirkung, Früherkennung und Beseitigung und damit soll er auch allein die Haftung für "seine" Mieter tragen.

Hinsichtlich der dinglichen Sicherung (Bebauung/Baumbestand) besteht offenbar seitens der Käufer auch ein potentielles Einverständnis der Eintragung einer bedingten Baulast, sodass hier erwägt werden muss, ob Sie dies dann über den Notar entsprechend wünschen und abstimmen.

Ansonsten konnte ich keine besonderen Auffälligkeiten am Vertrag feststellen.

Sollten Sie ergänzende Nachfragen haben, bitte ich um Rückmeldung via der Kommentarfunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Sascha Lembcke

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
16.12.2020 17:57 Uhr
Hallo Herr Lembcke,

herzlichen Dank für Ihre rasche Hilfe.

Eine kurze Nachfrage: Sie haben einen Formulierungsvorschlag bezüglich des Ausschlusses von Feuchtigkeitsschäden gemacht. Diesen möchte ich auch gern im Vertrag haben, allerdings für das gesamte Objekt und nicht nur für die Wohnung im Obergeschoss. Der Käufer ist wohl gegen Nachlass von 5.000 € dazu auch bereit, was für mich im Zweifel akzeptabel ist. Die Suche nach einem neuen Käufer kostet mich mehr entgangene Miete als 5.000 €, von daher geht Rationalität vor.

Können Sie mir eine Formulierung basteln, die hier hieb- und stichfest gegen Feuchtigkeitsprobleme und deren Folgen ist? Ich hätte jetzt in Abwandlung Ihres Zitats vorgeschlagen:
Dem Käufer ist bekannt, dass das Gebäude feuchtigkeitsempfindlich ist. Aus diesem Mangel kann der Käufer gegenüber dem Erwerber keine Rechte herleiten. Eine Haftung betreffend des bekannten Zustandes und darüber hinaus wird insoweit ausgeschlossen.

Fällt Ihnen etwas Besseres ein?

DAnke

Thomas Harthan
Sascha Lembcke
17.12.2020 09:40 Uhr
Die Formulierung von Ihnen ist bereits sehr gut und kann auch so verwendet werden. Vielleicht sollte diese noch um den Passus der Kenntnis ergänzt werden.

Dem Käufer ist bekannt, dass das Gebäude feuchtigkeitsempfindlich ist.

Aus diesem Mangel kann der Käufer gegenüber dem Erwerber keine Rechte herleiten.

In der Vergangenheit hat es diesbezüglich auch bereits einzelne Probleme gegeben, was dem Erwerber hinsichtlich des Zustandes und der Mängel bekannt ist.

Eine Haftung betreffend des bekannten Zustandes und darüber hinaus wird insoweit ausgeschlossen.

MfG
RA Lembcke

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