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Prüfung Immobilienkaufvertrag

| Preis: 269 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle in unter 2 Stunden

Vielen Dank für Ihr Angebot, welches ich hiermit gerne annehme. Bitte kontaktieren Sie mich schnellstmöglich, um die Details abzustimmen.

Kontaktdaten:
+491623229793
F.K.@web.de

~~~~~~

Meine ursprüngliche Anfrage:

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind im Begriff eine Eigentumswohnung in Berlin zu erwerben. Der Verkauf findet von privat an privat ohne Makler statt.
Wir würden gern den uns vorliegenden Kaufvertrag (bereits vom Notar des Verkäufers im Entwurf ausgearbeitet) überprüfen lassen.

Mit besten Grüßen
F. K.

~~~~~

Ihr Angebot:

Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle


Sehr geehrte Ratsuchende,

sehr geehrter Ratsuchender,

vorab müssen Sie beachten, dass Sie eine Eigentumswohnung kaufen, was rechtlich Einschränkungen mit Ihrem Eigentum bedeutet, sofern es gleichzeitig auch das Gemeinschaftseigentum betrifft.

Wollen Sie z.B. die Fenster außen anders farblich gestalten, eine Markise anbringen etc. geht das nach dem WEG nicht so einfach, sondern bedarf der Zustimmung der übrigen Miteigentümer. So etwas muss man wissen, wenn man eine  Eigentumswohnung kauft.

Zum Vertrag selbst:

§ 1

I. + II..

Kaufgegenstände sind die Wohnungen, die mit Nr. 28 und Nr. 29 im Aufteilungsplan bezeichnet werden.

Nur die dort aufgeführten Räumlichkeiten gehen also in Ihr Sondereigentum über, so dass der Aufteilungsplan unbedingt eingesehen und geprüft werden sollte.

Denn sollten danach und auch nach der nicht beigefügten Teilungserklärung kein Keller, kein Stellplatz etc. dazu gehören, kaufen Sie das NICHT mit.

Egal, was mündlich besprochen wird; entscheidend ist allein und ausschließlich dieser Notarvertrag. Und der Führt als Kaufgegenstand eben nur die Wohnungen 28; 29 auf, mehr nicht.

III.

Hier wird die Bewilligung vom 15.02.1985 erwähnt, die elementar wichtig ist, da nur das dort Beschriebene Ihr Eigentum wird.

Daher ist es unerlässlich, auch diese Bewilligung zu prüfen.

Zudem bedarf es der Zustimmung des Verwalters; diese liegt derzeit wohl noch nicht vor.

Es gibt eine Vormerkung zugunsten der Landgemeinde für das Straßenland und Vorgartenland.

Das bedeutet, diese Teilfläche wird Ihnen nicht mitverkauft werden können, sondern wird Eigentum der Landgemeinde. Daher sollte genau anhand von Plänen geklärt werden, welche Grundstücksteile betroffen sind.

§ 2

Hier sollte nicht nur das in § 1 bezeichnete Objekt aufgeführt werden, sondern auch die Einbauten nach der Anlage 1.  Denn diese Einbauten werden sonst nicht Kaufgegenstand, auch wenn in § 3 diese Einbauten beziffert werden.

Also sollte § 2 ergänzt werden:

„… einschließlich der in Anlage 1 aufgeführten Einbauten.“

So wird es deutlich.

§ 4

Als weitere Voraussetzung muss die erteilte Zustimmung des Verwalters aufgeführt werden.


Diese Zustimmung ist ja notwendig, sollte also unbedingt vorliegen, bevor der Kaufpreis fließt.

§ 6

Ist der übliche Gewährleistungsausschluss, der aber gefährlich ist

Eine käuferfreundliche Alternative wäre:

"Zur Rechts- und Sachmängelhaftung gilt das BGB"

Aber ob Sie das im Wege der Vertragsverhandlung auch durchsetzen können, kann dann schwierig werden, wenn es weitere Interessenten gibt.

Zudem ist so nicht sicher, ob etwas am Gemeinschaftseigentum (alles in der gesamten Wohnanlage, was nicht die Wohnungen 28 und 29 ist) zu machen ist:

Sie sollten unbedingt die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der letzten FÜNF Jahre kennen und zwar VOR Unterschriftsleistung.

Hat die Versammlung z.B. in dieser Zeit aufwendige/teure Sanierungsmaßnahmen beschlossen (z.B. Heizung, Dach, Fassadendämmung) werden Sie dann diese Kosten (neben dem Kaufpreis) mittragen müssen.

Daher ist es DRINGEND GEBOTEN, sich diese Beschlüsse zeigen zu lassen und zu prüfen,

Gleiches gilt für die Teilungserklärung. Die müssen Sie einfach vorher kennen und prüfen. Diese Teilungserklärung ist quasi die "Bibel" bei Wohnungseigentum, denn dort wird der Umgang miteinander, teilweise die Aufteilung und die Sondernutzungsrechte geregelt und auch über Kostenverteilung entschieden.

Daher wäre es grob fahrlässig, diese Teilungserklärung (und die letzten Beschlüsse) bei Unterschriftsleistung nicht zu kennen.

Alle mündlichen Zusagen und Absprachen haben insoweit kein Gewicht, mögliche mündliche Absprachen und Versprechungen sind also null und nichtig.

§ 7

Wieso erst zum 01.12.2019? Soll die Verkäuferin in der Zwischenzeit die Wohnungen kostenfrei weiter nutzen?

Der zweite Absatz muss geändert werden: Nicht „ Mit diesem Tag…“, sondern „Mit dem Tag der Übergabe….“

sa man „diesen Tag“ auch als 01.12.2019 interpretieren kann und Sie dann zahlen müssen, obwohl Sie die Wohnungen noch gar nicht nutzen können.

Bei der Inventarliste fällt auf, dass zwischen den beiden Wohnungen nicht unterschieden worden ist. Ist eine genaue Zuweisung notwendig, sollte das auch in der Anlage aufgeführt werden.

Es fehlen weiter Angaben über die Wohngeldabrechnungen, die Sie ja für dieses Jahr anteilig zahlen werden.

Auch fehlen Angaben zum Verwaltervertrag und zur möglichen Vertretungsbefugnis bei Eigentümerversammlungen. Dort können Sie erst dann auftreten und Ihre Stimme abgeben, wenn die Grundbuchumtragung stattgefunden hat, was in der Regel weitere sechs Monate dauern kann.

Ansonsten ist der Vertrag in Ordnung, ABER:

Da Sie aber eben Eigentumswohnungen kaufen, fehlen noch eine Reihe von Unterlagen, die wichtig sind:

Bewilligung vom 15.02.1985.

Teilungserklärung (quasi die "Bibel" der Wohnungseigentümer, die alle Rechte und Pflichten regelt)

Verwaltervertrag.

Beschlüsse der Eigentümerversammlung der letzten fünf Jahre.

Nur dann können Sie überblicken, welche Verpflichtungen und Verträge Sie sonst noch übernehmen. Daher müssen diese Unterlagen VOR Unterschriftsleistung zur Prüfung vorgelegen haben.

Diese Gemeinschaftsordnung und die Teilungserklärung sind aber quasi die "Bibel" bei so einem Wohnungseigentum, da dort sicherlich alle Regelungen um Umgang der Miteigentümer, der Kostenverteilung etc. aufgeführt sind.

In den Hausverwaltervertrag treten Sie mit allen Rechten und Pflichten ein, sollten ihn also schon kennen.

Wichtig sind auch die Protokolle mit den Beschlüssen der Versammlung.

Wenn z.B. die Versammlung 2015 beschlossen hat, dass in drei Jahren das Dach und die Heizung neu gemacht werden und dafür Sonderumlagen erforderlich sind, werden Sie die Kosten tragen müssen. Daher muss man diese Protokolle mit den Beschlüssen kennen, damit es keine böse (teuere) Überraschung gibt.

Für Rückfragen stehe ich zur Verfügung

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin

Sylvia True-Bohle

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Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Kunde
03.06.2019 19:34 Uhr
Sehr geehrte Frau True -Bohle,

folgende Rückfragen zu Ihrer Mail:

zur Erklärung - es handelt sich um eine große Wohnung, die seinerzeit als 2 Wohnungen geplant waren, daher Whg 28 u. 29

§1 und §4 Ist eine Verwalterzustimmung üblich? Wir haben (denke ich) den Verwaltervertrag vorliegen.

§1 III. es handelt sich um eine Dachgeschoß Whg mit Terrasse.

§2 die Küche und Einbauten werden von der Kaufpreis-Summe ausgenommen um Grunderwerbssteuer zu sparen. Ist es ratsam einen separaten Kaufvertrag für das Inventar aufzusetzen oder reicht Ihre vorgeschlagene Ergänzung?

§ 6
Die Teilungserklärung, Eigentümerversammlungsprotokolle, Grundbucheintrag, Wohngeldabrechnungen liegen uns vor.

§7 spätester Auszug der Verkäuferin ist 1.12., der Kaufpreis fließt am 28.10.2019
sollte der Verkäufer bereits "auszugsbereit" sein (er baut ein Haus) können wir ggfs bereits im Nov einziehen.

Besten Dank für kurze Rückmeldung.

Mit frdl. Grüßen
F. K.
Sylvia True-Bohle
04.06.2019 09:14 Uhr
Sehr geehrte Ratsuchende,

zu den Ergänzungen:

§1
Sofern es zu einer Wohnung zusammengefasst worden ist, ändert es nichts daran, dass nur dann diese Wohnungen Kaufgegenstand sind, mehr nicht. Dann haben Sie ggfs. keinen Keller, Stellplatz etc. - das sollte also geklärt werden.

Die Verwalterzustimmung ist durchaus üblich, da ansonsten ggfs. an Personen verkauft werden könnte, die die Gemeinschaft nicht haben möchte.

§1.III
Die Bewilligung sollte bekannt sein und Ihnen vorliegen.

§ 2
Die Ergänzung reicht; ein gesonderter Kaufvertrag ist nicht notwendig.

§ 6
Sofern es Ihnen bekannt ist, ist das dann auch erledigt.

§ 7
Gleichwohl nutzt der Verkäufer dann eine gewisse Zeit kostenfrei. Wenn das so beabsichtigt ist, ist das in Ordnung, ansonsten sollte eine Nutzungsgebühr für den Zeitraum Kaufpreiszahlung - Besitzübergabe vereinbart werden (frei verhandelbar).


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Kunde
04.06.2019 12:04 Uhr
Sehr geehrte Frau True-Bohle,

ist mit einer Verwalterbewilligung und einer Verwalterzustimmung grundsätzlich das Gleiche gemeint?

Mit frdl. Grüßen
F. K.
Sylvia True-Bohle
04.06.2019 15:36 Uhr
Sehr geehrte Ratsuchende,


das ist grundsätzlich das Gleiche.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

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