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Prüfung eines Gewerbemietvertrages für eine Sportschule
Beantwortet von Rechtsanwalt Marcus Schröter
Fragestellung
Hallo, wir möchten diese Räumlichkeiten für eine Kampfsportschule mieten.Sie befindet sich in einer Immobilie mit mehreren Gewerbeeinheiten. Momentan ist die Immobilie Renovierungsbedürftig. Wir würden den Einbau der Sanitäranlagen und die Raumteilungen mit Leichtbauwänden übernehmen + malen und tapezieren. Der Vermieter kümmert sich um die allgemeine Hausinstallation, Rauchschutztüren, Notausgang und Putzarbeiten und sollte vor Mietbeginn fertig sein.
Wir finden den Vertrag sehr undurchsichtig und würden ihn gerne prüfen lassen.
Zudem würde wir gern eine Passage mit reinnehmen, wo wir bei einer nachweislich nicht wirtschaftlichen Tragbarkeit kündigen dürfen und dafür die von uns getätigten Renovierungs-und Sanierungsarbeiten dem Vermieter nicht in Rechnung stellen.
Anfangen würden wir als Kleinunternehmer. Kann er uns dann trotzdem die Umsatzsteuer auf die Miete und den Betriebskosten anrechnen?
Momentan werden die Betriebskosten nach qm abgerechnet, weil noch keine Trennung der Heizkörper stattgefunden hat. Wir sind anfangs nur 3x die Woche für 3 Std. vor Ort. Das wäre für uns kein guter Schnitt, wenn wir für die Mehrkosten der anderen Gewerbeeinheiten mitzahlen müssten. Wie hoch darf die Mietkaution bei einer Staffelmiete sein?
Wir möchten auch die Möglichkeit haben,die Räumlichkeiten auf Stundenbasis, an dritte zu vermieten.
Bitte prüfen Sie den Vertrag für uns und geben Sie uns bitte noch ein paar Tipps ( Formulierungshilfen). Nicht das die Immobilie ein Alptraum wird.
Mit freundlichem Gruß
Blott
Antwort von Rechtsanwalt Marcus Schröter
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Bei der Durchsicht der Fragestellung habe ich festgestellt, dass die Anlage in Form des Mietvertrages nicht dabei ist.
Können Sie den Mietvertrag noch mal hochladen.
Vielen Dank!
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Bewertung des Kunden
für Ihre schnelle und kompetente Hilfe.
Ich kann Sie nur weiterempfehlen.
Mit freundlichem Gruß
Ich habe den Mietvertrag jetzt runterladen können.
Soll ich Ihre Anfrage beantworten und bearbeiten?
Viele Grüße
Ich habe die Änderungen bereits in den Vertrag aufgenommen und sende Ihnen diesen zu.
1. Der Vermieter kann zur Umsatzsteuer optieren. Auch wenn Sie als Kleinunternehmer nicht umsatzsteuerpflichtig sind, müssen Sie diese dann trotzdem bezahlen.
Da Sie umfassende Einbauten an dem Mietobjekt vornehmen müssen und hier Umsatzsteuer anfällt und vor dem Hintergrund, dass die Miete zzgl. Umsatzsteuer zu zahlen ist, sollten nicht als Kleinunternehmen beginnen, sondern als normales Einzelunternehmen. Sie können sich dann die gezahlte Vorsteuer aus der Bruttomietzahlung und den Kosten für die Einbauten erstatten lassen. Dies ist aus meiner Sicht wirtschaftlich sinnvoll nicht als Kleinunternehmen tätig zu werden.
2. Die Nebenkostenabrechnung nach m² ist gerade bei der geringen anfänglichen Nutzung unvorteilhaft. Eine vertragliche Regelung ist hier schwierig, da die stundenweise Nutzung hier Eingang finden müßte. Günstiger und einfach ist es, wenn Sie an die Heizkörper Meßgeräte anbringen, so dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgen kann, was der Mietvertrag bereits beinhaltet.
3. Da Umsatzsteuer geltend gemacht wird, muss der Vermieter Ihnen einen Dauerrechnung ausstellen, damit Sie die Vorsteuer geltend machen können.
4. Die Höhe der Kaution ist zu vereinbaren. Da hier EUR 1.800,- vereinbart sind, bleibt die Höhe auch bei Anhebung der Miete unverändert.
Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.
Mit besten Grüßen
Mit besten Grüßen
Mit freundlichem Gruß
Sven Blott
In dem beigefügten Dokument sind leider keine Änderungen des Vermieters vorhanden. Können Sie hier die geänderte Datei noch mal hochladen?
Viele Grüße
Gruss
Der Vermieter hat die noch vorzunehmenden Arbeiten ine ine gesonderte Anlage gefasst. Dies ist in Ordnung. Die vorzunehmenden Arbeiten in der Anlage 3 sollte noch mal geprüft werden.
Der Vermieter will bei einer Vertragsbeendigung alle von Ihnen geleisteten Einbauten in sein Eigentum übernehmen ohne dass Sie dafür eine Abstandszahlung erhalten.
Auch hat der Vemieter das Optionsrecht für weitere fünf Jahre gestrichen.
Der Vertragsbeginn wurde wieder komplett zurückgenommen.
Im Ergebnis sind dies schon erhebliche Änderungen, die verkraftbar und kalkulierbar sind. Wirtschaftlich nachteilig ist die fehlende Abstandszahlung der Einbauten und die Option auf eine einseitige Vertragsverlängerung für Sie.
Viele Grüße