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Prüfung des Kaufvertrags

| Preis: 91 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Marcus Schröter

Hallo,

da wir keine ein Haus kaufen würden und am Montag schon einen Notartermin haben, bitte ich um eine dringliche Prüfung.

VG


Sehr geehrte Ratsuchenden,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich nachfolgend beantworte:

I. Es handelt sich hier um einen Kaufvertrag über eine Gebäude- und Freifläche, bebaut mit einem Einfamilienhaus und Garage auf dem Grundstück, Flurstücken 2784 Finkenweg 9, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichtes Maulbronn.

II. Eintragung im Grundbuch

Abt. II
Grunddienstbarkeit sind keine eingetragen.

Abt. III
Hier ist eine Eintragung in Form dreier Grundschulden vorhanden.

Die Grundschulden sind bis zur Eigentumsübertragung zu löschen.

Sie erwerben den Grundbesitz jeweils zum hälftigen Miteigentum.

II. Kaufpreis

1. Der Kaufpreis wird hier aufgeteilt, wonach Einrichtungsgegenstände u.a. die Küchen etc., in dem Kaufpreis ausgewiesen werden. Auf die ausgewiesenen beweglichen Gegenstände ist keine Grunderwerbssteuer zu zahlen, was vorteilhaft für Sie ist.

2. Fälligkeitsvoraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises ist:

- die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Diese sichert Ihren Rang im Grundbuch und verhindert einen nochmaligen Verkauf der Immobilie.

- Sicherung der Lastenfreistellung für die in Abt. III eingetragen Grundschulden vorliegt.


- die erforderlichen Genehmigung vorliegen und ein Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht ausgeübt wird.

Die Räumung der des Kaufobjektes ist ebenfalls Fälligkeitsvoraussetzung wird aber durch den Notar nicht überwacht. Die Fälligkeit tritt zwei Wochen nach Mitteilung des Notars ein. In der Mitteilung bestätigt der Notar, dass die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen.

Soweit für die Freistellung der im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte in Ablösebetrag erforderlich ist, wird der Notar Ihnen diesen Betrag mitteilen und Sie auffordern den Ablösebetrag direkt an die Bank zu zahlen. Der Restbetrag ist auf das im Kaufpreis angeführte Konto zu überweisen.


3. Verzug

Der Verzugsschaden mit einer Verzinsung von 5 % über dem Basiszinssatz entspricht der gesetzlichen Regelung.

4. Hinsichtlich der Zahlung des Kaufpreises unterwerfen Sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung, wenn bei Fälligkeit des Kaufpreises nicht gezahlt wird. D.h. der Verkäufer kann bei Ihnen direkt vollstrecken, wenn Sie nicht pünktlich zahlen. Dies ist aber eine übliche Regelung.

Der Antrag auf Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt erst mit Nachweis der Kaufpreiszahlung. Dabei können Sie die Zahlung des Kaufpreises ebenfalls nachweisen.

5. Besitzübergang

Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten gehen mit Kaufpreiszahlung bzw. Räumung über. Ab diesem Termin haben Sie die mit dem Grundbesitz verbundenen laufenden Kosten zu tragen. Dies umfasst neben der Grundsteuer insbesondere die Versicherungsleistungen. Hinsichtlich der Versicherung besteht nach Eintragung im Grundbuch ein Sonderkündigungsrecht.

6. Erschließungsbeiträge

Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde, ob hier konkrete Erschließungsmaßnahmen geplant oder vor der Umsetzung stehen. Ist dies der Fall müssen Sie mit Erschließungsbeiträgen rechnen. Erschließungen können dabei die Neuverlegung von Wasser- und Abwasserrohren oder ein neuer Straßenbelag sein. Der Verkäufer bestätigt, dass alle zugegangenen Bescheide bezahlt sind.
 

7. Die Verkäufer haben den Kaufgegenstand bis zum 31.12.2018 zu räumen. Hinsichtlich der Räumung unterwerfen sich die Verkäufer der Zwangsvollstreckung.

8. Beschaffenheit / Mängelhaftung

Der Kaufgegenstand wird verkauft wie gesehen. D.h. die Verkäufer übernehmen keine Garantie. Auch wenn ein Schadensersatzanspruch ausgeschlossen wird, haften die Verkäufer für Mängel die sie kannten oder kennen mußten und verschwiegen haben. Diese Klausel wird üblicherweise bei allen Verträgen über Bestandsimmobilien verwendet.

Für das Vorhandensein von Baulasten sollte in das Baulastenverzeichnis Einsicht genommen werden.

Für die im Jahr 2015 durchgeführten Renovierungsmaßnahmen treten die Verkäufer Ihre Gewährleistungsansprüche an Sie ab. Die Verkäufer verpflichten sich Ihnen alle für die Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche vorhandenen Dokumente zu übergeben. Dies umfasst insbesondere die Rechnung von den mit der Renovierung beauftragten Unternehmen.

Die Verkäufer haben Ihnen einen Energieausweis nach § 16 EnEV übergeben. Dies sollte im Kaufvertrag ergänzt werden.


9. Belastungsvollmacht

Soweit Sie den Kaufpreis finanzieren, ist es erforderlich, dass der Verkäufer an einer Finanzierung mitwirkt, in dem er Ihnen die Belastung und Eintragung einer Grundschuld bewilligt. Danach haben Sie die Möglichkeit schon vor Kaufpreiszahlung eine Grundschuld in unbegrenzter Höhe als Sicherheit für ein Darlehen zu bestellen. Im Gegenzug verpflichten Sie sich, dass der Darlehensauszahlungsanspruch nur auf den Kaufpreis gezahlt werden kann.

Soweit Sie den Kaufpreis finanzieren, sollten Sie zum Notartermin ein Formular zur Grundschuldbestellung der Bank mitnehmen und dies beim Notar beglaubigen lassen. Dies beschleunigt die Eintragung der Finanzierungsgrundschuld.

10. Kosten und Makler

Die Kosten für den Notar und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch wird durch Sie getragen. Im weiteren fallen Grunderwerbsteuer und eine Maklerprovision an. Stellen Sie bei dem Notar sicher, dass die Maklerklausel nicht zu einer Erhöhung der Notarkosten und der Grunderwerbsteuer führt.


Insgesamt ist der Kaufvertrag in Ordnung und nicht zu beanstanden.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen hilfreichen Überblick verschaffen.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

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Kommentare

1 Kommentar
Kunde
15.06.2018 15:48 Uhr
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