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Bausatzung verstehen

| Preis: 60 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Marcus Schröter

Hallo Herr Schröter,

vielen Dank für die Prüfung des Kaufvertrags über den Erwerb eines Grundstücks.
Dank Ihrer Hilfe sehe ich mich in der Lage den Kauf durchzuführen.

Es gibt aber noch eine offene Frage bzgl. der Bebaubarkeit mit unserem Traumhaus. Ich hoffe Sie können mir auch dabei helfen.

Wir wollen auf das Grundstück ein Holzhaus in Massivbauweise errichten. Falls das nicht geht, möchten wir das Grundstück doch nicht kaufen.
Dazu habe ich mit dem Bauamt Kontakt aufgenommen, um zunächst mal eine unverbindliche schnelle Einschätzung des Bauamts zu erhalten, ob das gewünschte Holzhaus genehmigungsfähig sein könnte.
Nun haben dort aber verschiedene Leute im Bauamt verschiedene Meinungen. Um eine eindeutige Aussage zu bekommen, bereite ich gerade eine Bauvoranfrage vor.

Wenn ich mir die Bausatzung für das Gebiet anschaue interpretiere ich bzgl. der Außenwände konkrete Vorgaben aber auch weiche Vorgaben mit Gestaltungsspielraum.
Aus dem Bauamt wird mir in einer Meinung suggeriert, dass die Satzung ein Holzhaus nicht gestattet. Das kann ich so aus der Satzung nicht erkennen.

Ich brauche Ihren Rat in der Interpretation der Satzung. Als Laie bin ich mir unsicher, ob ich die Vorgaben der Satzung vielleicht zu optimistisch bewerte.
Ich fühle mich hier momentan nicht auf Augenhöhe mit dem Bauamt. Die Augenhöhe hätte ich aber gern zum einen, um in der Bauvoranfrage die richtigen Fragen zu stellen. Zum anderen könnte es ja zu einem negativen Bescheid kommen. Dann möchte ich meine Optionen bewerten können, um zum Beispiel das Grundstück doch zu kaufen und dann in eine Auseinandersetzung mit dem Bauamt zu gehen, weil die amtseitige Interpretation der Satzung fraglich ist.

Meine Fragen:

Ist das Bauamt bzw. der technische Ausschuss frei in der Entscheidung oder müssen sie sich an die Satzung halten - mal angenommen es ist keine Ausnahme durch den Bauherrn beantragt?

Kann die Sichtbarkeit des Hauses im Sinne der Satzung vom Bauamt frei interpretiert werden?

Können andere bereits gebaute oder bewilligte Häuser als Referenz für eine Sichtbarkeit herangezogen werden? Zum Beispiel verbietet die Satzung Flachdächer. Es gibt aber zwei Häuser, die im gleichen Abstand zu Straße (zweite Reihe) stehen wie unser geplantes Haus und genauso wie unser geplantes Haus von der Straße aus zu sehen sind. Diese beiden Häuser haben Flachdächer. Mal angenommen die Bauherren dieser Häuser hatten keine Ausnahmegenehmigung. Dann wären sie ja "nicht sichtbar". Wären die Häuser Referenz-Objekte?

In der Satzung steht unter Paragraph 4 Absatz 4 folgendes:
"Sichtbare Bauteile sind in ortsüblicher Bauart (verputztes Mauerwerk, Fachwerk, Sandstein) oder mit solchem Material auszuführen, dass es dem ortsüblichen in Struktur und Farbe entspricht."
Unter Paragraph 5 Absatz 1 steht dann:
"Die Außenwände sind grundsätzlich zu verputzen."
Ist damit ein Holzhaus ausgeschlossen oder kommt es nur auf das Aussehen der sichtbaren Außenwände an?
Ist hier also auch Spielraum für eine verputze Holzwand oder eine Holzwand mit verblendeter Fassade?

Können Sie in der Satzung noch andere Einschränkungen sehen, die ein Holzhaus verhindern können?

Interessanter Weise gibt es bereits ein Holzhaus in dem Gebiet der Satzung. Es hat aber weit weniger Holzanteil an der Fassade als wir uns das in unserem Bauvorhaben vorstellen.
Könnte das Haus bzgl. des sichtbaren Holzanteils in der Fassade als Referenzobjekt gelten?

Die Satzung verweist auf ein Ziel der Satzung (Paragraph 13 Absatz 1) - ich konnte aber in der Satzung kein Ziel finden. Es steht lediglich in Paragraph 1 Absatz 1: "... zur vorbereitenden Untersuchung für das geplante Sanierungsgebiet ..."
Wo könnte ich das Ziel der Satzung sehen?


Viele Grüße
Christoph Liebsch


Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:

1. Mangels Bebauungsplan, was bei einem unbeplanten Ortskern üblich ist, hat die Gemeinde eine Satzung erlassen, die die Vorgaben des BauGB konkretisieren.

Grundsätzlich ist dies eine Ausprägung des § 34 Abs. 1 BauGB.

§ 34
(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Zu Ihren Fragen:

Ist das Bauamt bzw. der technische Ausschuss frei in der Entscheidung oder müssen sie sich an die Satzung halten - mal angenommen es ist keine Ausnahme durch den Bauherrn beantragt?

Die Baugenehmigungsbehörde hat sich an § 34 Abs. 1 BauGB und an der Satzung zu orientieren. Maßgabe ist die Bebauung in der näheren Umgebung. Da diese sicherlich nicht einheitlich ist, besteht seitens der Baugenehmigungsbeörde ein gewisser Ermessensspielraum.

Kann die Sichtbarkeit des Hauses im Sinne der Satzung vom Bauamt frei interpretiert werden?

Die Sichtbarkeit bestimmt sich nach der Satzung von öffentlichen Verkehrsflächen aus. D.h. im Zweifel sind solche Bauteile sichtbar, die von der öffentlichen Straße aus einsehbar sind.

Können andere bereits gebaute oder bewilligte Häuser als Referenz für eine Sichtbarkeit herangezogen werden? Zum Beispiel verbietet die Satzung Flachdächer. Es gibt aber zwei Häuser, die im gleichen Abstand zu Straße (zweite Reihe) stehen wie unser geplantes Haus und genauso wie unser geplantes Haus von der Straße aus zu sehen sind. Diese beiden Häuser haben Flachdächer. Mal angenommen die Bauherren dieser Häuser hatten keine Ausnahmegenehmigung. Dann wären sie ja "nicht sichtbar". Wären die Häuser Referenz-Objekte?

Es ist die nähere Umgebeuung anzusetzen. Flachdächer sind in der Tat nicht zulässig. Da die Satzung aus dem Jahre 1993 stammt, ist es möglich, dass für die angeführten Wohnhäuser keine Ausnahmegenehmigung vorliegt, da diese aber vor Erlass des Satzung erbaut wurden.


In der Satzung steht unter Paragraph 4 Absatz 4 folgendes:
"Sichtbare Bauteile sind in ortsüblicher Bauart (verputztes Mauerwerk, Fachwerk, Sandstein) oder mit solchem Material auszuführen, dass es dem ortsüblichen in Struktur und Farbe entspricht."
Unter Paragraph 5 Absatz 1 steht dann:
"Die Außenwände sind grundsätzlich zu verputzen."
Ist damit ein Holzhaus ausgeschlossen oder kommt es nur auf das Aussehen der sichtbaren Außenwände an?

Grundsätzlich verputzen bedeutet nicht, dass dies immer so sein muss. Insoweit ist ein Holzhaus nicht ausgeschlossen.

Die Holzwand als sichtabres Bauteil müßte dann aber in Struktur und Farbe der Bauweise in der Umgebung entsprechen. Jedenfalls bei der Struktur dürfte dies problematisch sein, wenn als ortsübliche Bauart Mauerwerk, Fachwerk oder Sandstein angegeben wird.

Ist hier also auch Spielraum für eine verputze Holzwand oder eine Holzwand mit verblendeter Fassade?

Spielraum besteht durchaus, wenn die Fassade entsprechend gestaltet wird.

Können Sie in der Satzung noch andere Einschränkungen sehen, die ein Holzhaus verhindern können?

Die Außentreppen sind mit einem vergleichbaren Material auszustatten, was ein Indiz darfür ist, dass Steinhäuser bevorzugt werden.

Interessanter Weise gibt es bereits ein Holzhaus in dem Gebiet der Satzung. Es hat aber weit weniger Holzanteil an der Fassade als wir uns das in unserem Bauvorhaben vorstellen.
Könnte das Haus bzgl. des sichtbaren Holzanteils in der Fassade als Referenzobjekt gelten?

Ja diese Haus ist in der Tat als referenzobjekt einzubeziehen.

Die Satzung verweist auf ein Ziel der Satzung (Paragraph 13 Absatz 1) - ich konnte aber in der Satzung kein Ziel finden. Es steht lediglich in Paragraph 1 Absatz 1: "... zur vorbereitenden Untersuchung für das geplante Sanierungsgebiet ..."

§ 13 der Satzung verweist darauf, dass von den Vorschriften und damit auch von der vorgegebene Bauweise abgewichen werden kann. Dies ist insbesondere dann möglich, wenn sich das zu errichtende Haus in die Umgebung einfügt ohne als störend zu wirken. Sicherlich ist eine Holzbauweise im Rahmen der hier offensichtlich vorliegenden Stein- oder Fachwerkbauweise eine Besonderheit, kann sich aber trotzdem in die nähere Umgebung einfügen.

Der Verweis auf § 13 SächsBO dürfte veraltet sind. Die SächsBO wurde zwischenzeitlich mehrfach geäändert, so dass nach meinem Dafürhalten § 9 SächsBO gemeint ist. Insoweit wäre die Gemeinde angehalten die Satzung zu aktuaisieren.

Im Ergebnis hängt die Baugenehmigung von der Einschätzung ab, ob sich ein Holzhaus in die nähere Umgebung einpassen kann. Dafür spricht, dass bereits ein Holzhaus besteht und der Werkstoff Holz haltbar und gut zu verarbeiten ist und ein moderner Werkstoff ist. Dagegen dürfte die überwiegende Bebauung aus Stein oder Fachwerk sprechen.

Auch wenn die Satzung eine Holzbauweise nicht grundsätzlich ausschließt, läßt sich aus der Satzung entnehmen, dass eine Stein- oder Fachwerkbauweise bevorzugt wird.

Daher werden Sie um eine Bauvoranfrage nicht umhinkommen. Ein Erwerb des Grundstückes, um sich dann mit der Baugenehmigungsbehörde um die Genehmigung des geplanten Hauses zu streiten, kann ich allerdings nicht empfehlen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen hilfreichen Überblick verschaffen.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt


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Herr Schröter hat mir wieder geholfen, mir eine Meinung zu bilden wie ich in meiner Situation weiter vorgehen kann. Er antwortet detailliert und genau auf die Frage bezogen.

Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
26.04.2016 22:35 Uhr
Hallo Herr Schröter,

vielen Dank für diese erneut gründliche Antwort.

Ich habe nochmal schnell recherchiert wann die beiden Häuser mit Flachdach gebaut wurden.

Also das eine Haus ist ein RUNDES Haus und es wurde 2005 errichtet - also ist der Bauantrag frühestens 2002 bewilligt worden. Ich weiß aber leider nicht, ob es eine Ausnahmegenehmigung gab.

Das zweite Haus ist noch nicht gebaut, aber der Projekt-Entwurf liegt mir vor und ich weiß, dass der Bau 2014 beginnen sollte. Also ist der Bauantrag frühestens 2011 bewilligt worden. Ich bekommen vielleicht noch raus, ob es eine Ausnahmegenehmigung gab.

Mit diesen Details würde ich gern nochmal auf meine Frage zurück kommen. Können die Gebäude als Referenz für die Sichtbarkeit genommen werden?
Ich frage nochmal, weil es natürlich in meinem Fall nicht um das Flachdach geht, sondern um die Holzfassade. Es könnte ja sein, dass das Bauamt sagt: "Die beiden Flachdächer sieht man nicht, aber Ihre Holzfassade sieht man ganz bestimmt."
Für mich persönlich wäre das natürlich eine seltsame Meinung.
Ich bin eher der Meinung, dass man durch eine Hecke oder eine Mauer eher die Fassade verstecken kann - für ein Flachdach bräuchte man dann schon hohe Bäume.

Ist das eigentlich (baurechtlich) möglich die Sichtbarkeit im Sinne der Satzung durch Hecken oder Mauern zu beschränken oder tatsächlich die Fassade dadurch zu verbergen?

Vielen Dank für eine ergänzende Antwort.

Viele Grüße
Christoph Liebsch
Marcus Schröter
01.05.2016 23:54 Uhr
Vielen Dank für die Rückmeldung.

Nach Ihren Ausführung sind Ausnahmegenehmigung offensichtlich möglich.

Diese Gebäude sollten in jedem Fall als Referenzobjekt genommen werden. Denn ein Flachdach ist eine größere Abweichung als eine Holzfasse. Ein Flachdach kann baulich nicht mehr verändert werden, im Gegensatz zu einer Holzfassade, die auch im Nachgang noch verkleidet werden könnte.

Die Argumentation, dass ein Flachdach nicht sichtbar ist, greift nicht. Maßgebend ist das Erscheinigungsbild im Vergleich zur bestehenen Bebauung. Danach ist ein Flachdach eine weiter aus größere Abweichung als eine Holzfassade.

Die Sichtbarkeit der Fassae kann unter Berücksichtigung der Satzung nur durch eine bauliche Maßnahme an der Fassade geändert werden. Eine Hecke oder Grundtsücksmauer ist hierzu nicht geeignet.

Ich hoffe dies hilft Ihnen bei Ihrer Argumenation weiter.

Mt besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt