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Nachträgliche Baugenehmigung erforderlich?

| Preis: 75 € | Baurecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

ich möchte meine Eigentumswohnung verkaufen.
In dieser wurde nachträglich, ohne Baugenehmigung, mit mündlicher Zustimmung der damaligen WEG eine Dachterrasse errichtet.

Der Einfachheit halber setze ich vorraus, dass eine Genehmigung erforderlich gewesen wäre.

Zum einen möchte ich gerne wissen, ob im Falle des Verkaufs die Haftung auf den Käufer überginge, oder dies lebenslang in meine Verantwortung fiele.

Wäre es generell ratsam, den Gang nach Canossa, sprich zum Bauamt, zu gehen und die Dachterrasse nachträglich zu beantragen? Auch wenn dies im schlimmsten Fall wohl Rückbau bedeuten würde.

Herzlichen Dank für Ihre Einschätzung.

Mit freundlichen Grüßen

Dagmar Trachte


Sehr geehrte(r) Fragesteller(in), 

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Sie haben schon im Hinblick auf den Kaufvertrag die Verpflichtung, auf solche Ihnen bekannten Umstände auch ungefragt hinzuweisen, weil Sie da einen Wissensvorsprung haben.

Zudem sollte man in der Tat VOR dem Kaufvertragsschluss die baurechtliche, öffentlich-rechtliche Seite des Falles umfassend klären.

Bitte teilen Sie mir noch dazu mit, in welchen Bundesland dieser Fall spielt, denn Baurecht ist zum Teil Ländersache - danke für Ihre Rückmeldung.

Allgemein gilt:

Die Anordnung auf Rückbau der Dachterrasse wird erlassen, wenn die Anlage formell und materiell illegal ist.

Formelle Illegalität oder formelle Baurechtswidrigkeit liegt vor, wenn eine für die Anlage erforderliche Baugenehmigung nicht erteilt wurde.

D.h., wenn eine Baugenehmigung für die Dachterrasse erteilt werden konnte bzw. jetzt könnte, darf kein Rückbau verlangt werden.

Das müsste im einzelnen sehr genau geprüft werden, erscheint aber jedenfalls denkbar und möglich, dass eine Baugenehmigung erteilt werden könnte.

Die Frage der materiellen Illegalität bezieht sich darauf, ob die bauliche Anlage im Einklang mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften steht.

Auch können natürlich etwaige Bußgelder eine Rolle spielen, auch ohne dass es zum Rückbau kommen muss, aber eben im Zusammenhang mit der Verpflichtung, nachträglich eine Baugenehmigung einzuholen.

Zwar geht in erster Linie die Haftung auf den Käufer über, was den baurechtsgemäßen bzw. baurechtswidrigen Zustand betrifft, aber sicher sein kann man sich da nicht und Ausnahmen wären zulässig und im übrigen ist wie gesagt nicht die zivilrechtliche Haftung zu vergessen, die dann praktisch die Folgen eines baurechtswidrigen Zustands zum Inhalt haben kann, was somit auf das gleiche hinausläuft.

Danke also zunächst für Ihre Rückmeldung (siehe oben), dass ich Ihnen abschließend antworten kann.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 3 Kommentare
Kunde
04.06.2019 16:47 Uhr
Sehr geehrter Herr Hesterberg,

es handelt sich um das Bundesland Hessen.

Als Fazit höre ich heraus, dass nur der Gang zum Bauamt Sicherheit und abschließend Klärung bringt.

Einem zukünftigen Käufer gegenüber hätte ich die Tatsache nicht verschwiegen. Es wäre aber theoretisch möglich, in den Kaufvertrag aufzunehmen, dass er darüber informiert wurde und damit wäre die zivilrechtliche Seite abgesichert, richtig?

Mit freundlichen Grüßen
Kunde
05.06.2019 15:26 Uhr
Sehr geehrter Herr Hesterberg,

ich hatte Ihnen gestern geantwortet, dass es sich um Hessen handelt.
Bitte lassen Sie mir noch Ihre abschließende Antwort zukommen.

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
05.06.2019 16:25 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne wie folgt:

Ja, richtig, der Gang zum Bauamt wäre des sicherste Weg.

Wenn es im Kaufvertrag steht und der Käufer trotzdem das kauf, auch nach entsprechender Belehrung des Notars, ist es zivilrechtlich kein Problem.

Kurz zur Landesbauordnung Hessen:

§ 61 - Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden - bestimmt:

"(1) Die Bauaufsicht ist Aufgabe des Staates.
(2) Die Bauaufsichtsbehörden haben bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und
Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen für die Einhaltung der
öffentlich-rechtlichen Vorschriften und der aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen zu sorgen, soweit nicht andere Behörden zuständig sind. Sie haben in Wahrnehmung dieser Aufgaben die nach pflichtgemäßem Ermessen erforderlichen Maßnahmen zu treffen; dies gilt auch, soweit eine präventive bauaufsichtliche Prüfung entfällt [...]."

In den §§ 80 ff. sind einzelnen bauaufsichtsbehördliche Maßnahmen genannt.

Ansonsten verweise ich auf meine bisherige Antwort.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt