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Mietrecht gewerbliche Vermietung, wir sind Vermieter

| Preis: 61 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Reinhard Otto

Guten Tag, ich überlege ein in einer kleinen Mietsache online Rat einzuholen. Ihr Profil hat mir zugesagt, deshalb bitte ich kurz um eine Einschätzung und einen Preis für Ihre Beratung/ Tätigkeit.
Wir haben ein Geschäftsgebäude mit u.a. einem Edeka Markt als Mieter. Auf dem Parkplatz haben wir einen Mieter Hr. K. mit einem Dönerstand. Der Vertrag mit Edeka läuft Ende 2020 aus. Bis jetzt haben wir als Vermieter keine Information über Edeka ob sie den Vertrag darüber hinaus verlängern wollen oder nicht. Herr K. hingegen gibt vor, dass Edeka Mitte 2019 ausziehen wird und in ein neues Gebäude zieht. Da ist wohl auch was dran, aber wie gesagt, wir als Vermieter haben hierzu keine offizielle Information und der Vertrag läuft auch bis Ende 2020. Nun möchte Herr K. seinen Mietvertrag nicht mehr erfüllen, weil ja Edeka auszieht und er damit angeblich keine Geschäftsgrundlage mehr hat. Ein Anwaltsschreiben liegt hierzu bereits vor.
Der ursprüngliche Mietvertrag Dönerstand wurde 18-12-1997 geschlossen. Mit Wirkung zum 20.03.2000 ist Herr K. in diesen Vertrag eingestiegen. Er hat die Goldgrube erkannt und mit Schreiben vom 15.12.2011 um die Verlängerung des Mietvertrages von 10 Jahre und Festsetzung des Mietpreises gebeten. Wir haben zunächst einen persönlichen vor Ort Besuch von uns (meinem Mann) abgewartet und dann mit Schreiben vom 06/2012 bis zum 06 /2022 verlängert und dabei auch den Mietpreis festgeschrieben. Dieses Schreiben ist von Herrn K., sowie von meinem Mann unterzeichnet. Herr K. hat dann auch seinen Stand teilweise überdacht etc. also Erweiterungen und Veränderung vorgenommen, die nach seinem Ermessen im Mietvertrag durch den Festpreis gedeckt waren. Wir hatten ja dafür die 10 Jahressicherheit und haben es deshalb auch so hingenommen. Richtig ist, das es keine Fixe Standbeschreibung gibt, allerdings hat Herr K. nun den Bogen überspannt. Ee unterstellt uns ( Schreiben vom 07.6.2018) wir hätten ihm vorenthalten, das Edeka auszieht und er deshalb die Grundlage hat, seinen Mietvertrag zum Ende des Jahres zu kündigen ( Wegfall Geschäftsgrundlage) Bis heute wissen wir nichts davon und eine Rückfrage bei Edeka hat auch nichts hierzu ergeben. Wir haben also der Kündigung von Herrn K. widersprochen und ihn über das Mietverhältnis Edeka ( Mietvertrag bis Ende 2020) und unseren Kenntnisstand dazu informiert. Immer noch Freundlich !! Dann werden wir mit Anrufen bombardiert und alle Unterlagen zum Mietverhältnis werden von ihm gefodert, seine Schreiben und Verträge lagen ihm scheinbar selbst nicht mehr vor. Auch das haben wir für Ihn erledigt. Immer noch freundlich, damit man eine gute Lösung für alle Seiten findet.
Nun erreicht uns ein Schreiben seines Anwaltes, indem steht, dass unsere Verlängerung nicht den Schrifterfordernissen entspricht, weil nicht ersichtlich ist, was vermietet wird. ( wobei die Verlängerung klar auf dem bestehenden Mietvertrag aufbaut).
Und damit der Kündigungsgrund gegeben ist.
Sowie, das durch einen Wegzug von Edeka die Geschäftsgrundlage entfällt. Das kann ich nicht glauben: In dem Geschäftsgebäude befinden sich noch 10 andere Mieter, die seine Ware kaufen. Eine Tagesstätte, Handwerksbetriebe, Schuhgeschäft, Logopädische Praxis, Kosmetikstudio etc.
Wenn Herr K. es in den 18 Jahren nicht geschafft hat sich einen Kundenstamm zu ziehen( und dass sind sicher nicht nur einkaufende Hausfrauen), dann können wir doch nichts dafür.
Viel Geld hat er wegen der günstigen Miete auf alle Fälle verdient.
Bis jetzt waren wir noch auf dem versöhnlichen Weg, aber mit dem letzten Schreiben ist es vorbei.
Was kostet es uns, wenn sie sich die Schreiben ansehen und, sofern wir im Recht sind, einen Brief an die Gegenseite verfassen.


Guten Tag,

leider haben Sie mir bislang keine ungeschwärzten und weiteren Dokumente zur Verfügung gestellt, so dass ich Ihre Anfrage allein auf der Basis des vorhandenen Materials und Ihrer Angaben beantworte.

Das Problem in der fehlenden Schriftform liegt in § 550 BGB, der vorschreibt:
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit

Die Einhaltung der Schriftform muss also alle notwendigen Inhalte des Mietvertrages umfassen, nämlich Parteien des Mietvertrages, genaue Beschreibung des Mietobjektes, Höhe des Mietzinses, Dauer des Vertrages und Zweck des Mietverhältnisses.
Das Schriftformerfordernis gilt auch für alle Änderungen des Vertrages, die eine längere Wirkung als ein Jahr haben sollen. Nach überwiegender Meinung muss die nachträgliche Vereinbarung fest mit mindestens einem Exemplar des Originalmietvertrages verbunden werden oder selbst alle wesentlichen Regelungen des Mietvertrages enthalten und auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nehmen, vgl. z.B. OLG München, Entscheidung vom 07.04.2016, Az.: 23 U 3162/15.

Ob die Vereinbarung vom 20.06.2012 diesen Anforderungen genügt, kann ich wegen der vielen Schwärzungen nicht feststellen.

Auffallend ist jedoch, dass im Betreff auf einen Mietvertrag vom 20.03.2000 Bezug genommen wird. Auch dieser Vertrag ist mir nicht bekannt, so dass ich nicht feststellen kann, ob darin die erforderlichen Angaben enthalten sind. Der ursprüngliche Mietvertrag wurde ja bereits am 18.12.1997 geschlossen.
Sollten durch die Bezugnahme auf einen Vertrag vom 20.03.2000 nicht die oben dargestellten Erfordernisse eingehalten sein, wird nur ein Vertrag mit gesetzlicher Kündigungsfrist (oder einer mir nicht bekannten abweichenden vertraglichen Kündigungsfrist) vorliegen.

Was die Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 313 BGB angeht, so müsste das Vorhandensein des EDEKA-Marktes Vertragsbestandteil des ursprünglichen Mietvertrages gewesen sein. Ob das so ist, kann ich mangels Kenntnis des Vertrages nicht sagen. Es spricht nach Ihrer Schilderung jedoch schon Einiges dafür, dass zumindest ein faktisch betriebener Supermarkt Geschäftsgrundlage für die Vermietung eines Standplatzes für einen Imbiss geworden ist. Dass Edeka mit Ihnen einen Vertrag bis 2020 hat, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle, denn  wenn Sie Miete für ein leerstehendes Gebäude erhalten, hat der Imbiss keine Laufkundschaft. Abzustellen ist daher wohl schon auf die tatsächlichen Umstände.

Allerdings zieht EDEKA nach Angaben des Mieters erst Mitte 2019 aus, so dass auch erst dann ein Recht zur Kündigung nach § 313 BGB bestehen kann, nicht jedoch zum 31.12.18 oder 31.01.19. Von daher dürften diese beiden Kündigungen unwirksam sein, zumal ja auch verlangt wird, das Mietverhältnis bis Ende Mai 2019 fortzusetzen. Das ist in sich widersprüchlich und sollte von Ihnen nicht hingenommen werden.

Zu empfehlen ist eine Klage auf Zahlung der ersten ausbleibenden Miete, weil in dem Verfahren ja geklärt werden muss, ob wirksam gekündigt wurde oder nicht.

Mit freundlichen Grüßen

Reinhard Otto
Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Reinhard Otto
24.10.2018 10:52 Uhr
Guten Tag,
ich werde die Rechtslage im Hinblick auf die Vertragsverlängerung prüfen und mich danach mit Ihnen in Verbindung setzen, auch mit einem Kostenanschlag für die außergerichtliche Vertretung.
Mit freundlichen Grüßen
Reinhard Otto
24.10.2018 11:43 Uhr
Guten Tag,
die nur auszugsweise lesbaren Schriftstücke und die Schwärzung ermöglichen keine sachgerechte Prüfung. Bitte stellen Sie mir die Schriftstücke vollständig und ungeschwärzt zur Verfügung; natürlich unterliegt dies alles der anwaltlichen Schweigepflicht, so dass für die Schwärzungen kein sachlicher Grund besteht.
Ich benötige zudem den ursprünglichen Mietvertrag in den der Gegner 2000 eingetreten ist.
Mit freundlichen Grüßen