Passwort vergessen?
ODER Login mit Google
  • Meine Beratungen
  • Kostenlos registrieren
  • Hilfe & Service
Kostenlose Ersteinschätzung

Mietkauf eines Grundstück durch Tochter von den Eltern

| Preis: 60 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Dipl.-Finanzwirt Steuerberater Michael Mertens

Meine Frau möchte ein Grundstück von Ihren Eltern per Mietkauf kaufen.
Ist es richtig, dass bei Verwandschaft 1. Grades keine Grunderwerbssteuer anfällt?
Der Kaufvertrag sollte so gestaltet sein, dass der Rest des Kaufpreises im Falle eines Ablebens der Eltern hinfällig ist - ist das möglich und rechtlich ok ?
Könnte ein Erbschaftssteuer anfallen - was wäre noch zu beachten ?

Da wir auf dem Grundstück eine größere Investition planen wäre ein Überlassungsvertrag schwierig - bzg. Rückübertragungsklauseln.

Sie haben eine Frage an eine*n Steuerberater*in? Nutzen Sie unsere Steuerhotline:
0900-1010 999 * anrufen
Kennung eingeben: 17716
» Sie werden sofort mit einem*einer Steuerberater*in verbunden!

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich im Nachfolgenden gerne beantworten möchte,

Ihrem Fragestellung kann ich entnehmen, dass Ihre Frau von Ihren Eltern per Mietkauf ein Grundstück erwerben möchte.

Dabei möchte ich zu Beginn auf den Mietkauf eingehen, so dass dieser noch einmal definiert wird:

Der Mietkauf ist ein Mietvertrag, bei welchem dem Mieter vom Vermieter das Recht eingeräumt wurde, innerhalb einer bestimmten Frist durch einseitige Erklärung die gemietete Sache käuflich zu erwerben.

Die gezahlten Mietzinsen werden vollständig oder zumindest teilweise auf den später fällig werdenden Kaufpreis angerechnet.

Da Mietvertrag und Kaufvertrag (gleich ob nun wie hier nur ein Ankaufsrecht eingeräumt wird, oder bereits der Kauf endgültige besiegelt wird) eine wechselseitige Verknüpfung bildet, ist der Mietvertrag meines Erachtens im vollen Umfang beurkundungspflichtig (siehe OLG Schleswig OLGR 1998, 3; Krauß Immobilienkaufverträge in der Praxis 2005, Rn. 138; Salzig NotBZ 2005, 10 (13); anderer Auffassung: OLG Düsseldorf DNotZ 1996, 39).

Ich kann Ihnen daher nur dringend die Einschaltung eines Notars empfehlen. Insbesondere sind bei der Ausgestaltung eines solchen Mietvertrages gewisse Besonderheiten zu beachten. Als Beispiel ist der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für beide Seiten zu benennen. Ein solcher vertraglich ausdrücklich vereinbarter, beiderseitiger befristeter Kündigungsausschluss (hier 5 Jahre) ist zulässig (BGH NJW 2004, 1448).

Beachten Sie bitte, dass ein solcher Mietkaufvertrag nur wirksam ist, wenn dieser notariell beurkundet ist, vgl. § 311 b BGB. Haben Sie also lediglich eine lockere Vereinbarung, könnte sich ihre Ehefrau nicht auf den Mietkauf gegenüber Ihren Eltern berufen.

Trotz der Verknüpfung von Kauf und Miete handelt es sich rechtlich um zwei Verträge. Damit ist es – jedenfalls bei einer Wohnraummiete – rechtlich nicht zulässig, sämtliche Reparaturen und Kosten auf den Mieter zu übertragen. Dies geht nur bezüglich der Nebenkosten sowie Kleinreparaturen. Entsprechend haben Sie natürlich ein hohes Risiko, dass z.B. im 4. Jahr noch große Reparaturen erforderlich sein könnten. Weiter haben Sie das Risiko, dass das Grundstück bzw. Haus in den nächsten Jahren im Wert steigt. Umgekehrt hat der Mieter dieses Risiko nicht, da er bei einem fallenden Wert die Kaufoption nicht ausüben müsste.

In Ihrem Fall, soll der Mietkauf so ausgestaltet werden, dass der Kaufpreis mit dem Ableben der Eltern fällig werden soll.

Im Falle, dass die Eltern zu erst versterben und die Eltern haben testamentarisch nichts anderes geregelt so erbt Ihre Ehefrau das EFH. In diesem Falle würde der Mietkaufvertrag entfallen, da Ihre Frau mit sich selbst keinen Vertrag schließen kann, da Sie nun Eigentümerin des Hauses ist.

Gibt es neben Ihrer Frau noch weitere Erben, dann würde die Erbengemeinschaft das Haus erben. Der Mietkaufvertrag würde allerdings bestehen bleiben, d.h. die Erben treten in den Mietkaufvertrag gegenüber Ihrer Ehefrau ein. In diesem Falle wäre dann die Option aiuszuüben, so dass Ihre Frau Haus käuflich erwerben würde.

Somit kann die Option auf das Ableben der Eltern gestrickt werden.

Im Falle, wenn Ihre Ehefrau Alleinerben ist, würde der Mietvertrag entfallen und Ihre Frau würde das Grundstück erben. In diesem Fall könnte eine Erbschaftsteuer entstehen, wobei hier ein Freibetrag i.H.v. 400.000,- Euro vorliegt.

Es wäre auch möglich, dass die Eltern jetzt schon das Grundstück anteilig auf Ihre Frau übertragen. Alle 10 Jahre kann der Freibetrag von 400.000,- Euro neu ausgeschöpft werden, so dass jetzt im Rahmen der Schenkung das Grundstück anteilig auf Ihre Frau übergehen könnte, so dass der Freibetrag mehrmals genutzt werden kann.

Im Falle eins Erbes/Schenkung entsteht neben der Erbschaftsteuer keine Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 2 GrEStG).

Auch im Falle eines Kaufs des Grundstücks entfällt gem. § 3 Nr..6 GrEStG, da der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, von der Grunderwerbsteuer befreit sind.

Zusammenfassend können wir festhalten:

- Es liegt ein Mietkauf mit Option vor. Die Option könnte auch auf das Ableben der Eltern ausgestaltet werden
- Es ensteht keine Grunderwerbsteuer. Weder im Falle einer Schenkung/Erbschaft noch im Falle der Veräußerung
- Im Falle des Ablebens der Eltern würde jedoch eine Erbschaft vorliegen, da Ihre Frau mit sich selbst keinen Vertrag schließen kann. Hier greift ein Freibetrag i.H.v. 400.000,-
- Bei Erbengemeinschaften ergeben sich mehrere Besonderheiten (Mietkauf bleibt bestehen, anteilige Erbschaft, anteilige Veräußerung).

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen. Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Beste Grüße

Michael Mertens

War diese Antwort hilfreich?

Sie haben eine Frage im Bereich Immobilienbesteuerung?

Raten Sie nicht weiter!

Unsere Rechtsanwält*innen geben Ihnen gerne eine kostenlose
Ersteinschätzung zu Ihrem Anliegen.

Jetzt kostenlose Ersteinschätzung einholen

Kommentare

Insgesamt 5 Kommentare
Michael Mertens
Hallo, über eine Verlängerung der Frist würde ich mich sehr freuen, da ich heute noch in einem längeren Termin bin. Vielen Dank.

Beste Grüße

Michael Mertens
08.03.2017 14:34 Uhr
Kund*in
Ja, bitte morgen dann. Lieber ausführlich und gründlich.
08.03.2017 14:40 Uhr
Michael Mertens
Super, verlängern Sie bitte noch die Deadline. Danke
08.03.2017 14:41 Uhr
Michael Mertens
Hallo, leider drückt bei uns im Büro der 10.03 (Abgabe USt-Voranmeldungen), so dass ich Ihre Anfrage nicht rechzeitig bearbeiten konnte. Bitte verlängern Sie nochmals die Deadline. Das wäre klasse. Danke.

Viele Grüße

Michael Mertens
09.03.2017 15:01 Uhr
Kund*in
Hallo,
vielen Dank - eine Frage habe ich dennoch.

Der Mietkauf ist auf das Grundtsück bezogen - wir errichten darauf einen Bau mit Wert von rund 850 000 Euro.

Kann man den Vertrag so ausgestalten, dass im Falle des Ablebens der Eltern keine Erbschaftssteuer anfällt - der Mietkaufpreis soweit erfüllt ist ? Es geht einfach darum die Erbschaftssteuer zu umgehen.

10.03.2017 07:29 Uhr

yourXpert:
(Dipl.-Finanzwirt Steuerberater)
Termin?
Tel. 2,50 € / Min
Termin vereinbaren
61 Bewertungen

"Auf eine erfrischende Art wecke ich die trockene Materie des Steuerrechts zum Leben. Als junger, moderner Steuerberater bin ich Ihr Partner in allen steuerlichen und wirtschaftlichen Fragestellungen."
96 Antworten
ZDF WISO Testsieger

    So funktioniert's

  1. Kostenlose anwaltliche Ersteinschätzung
  2. Unverbindliches Festpreisangebot
  3. Angebot annehmen und Rechtsberatung erhalten
Anliegen schildern
Jetzt zum Newsletter anmelden und die besten Rechts-Tipps erhalten
+ exklusive Gutscheinaktionen für alle Beratungsbereiche