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Makler und Bauträgerkaufvertrag
Beantwortet von Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle
Fragestellung
im April 2018 haben wir einen Makler- und Bauträgerkaufvertrag über eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss eines 10-Familienhauses geschlossen. Das Exposé sowie die Grundrisspläne, die dem Kaufvertrag zu Grunde lagen (in der Teilungserklärung), sahen im Wohnbereich eine durchgängige Vollverglasung über die gesamte Breite der Wohnung vor. Zur statischen Stütze der EG-Decke war eine ca. 30 cm dicke runde Säule in der Mitte der Fensterfront eingezeichnet (siehe Grundriss_alt.jpg).
Nachdem das Gebäude aufgrund der vom Prüfstatiker nicht abgenommenen Statik einen Baustopp von rd. einem halben Jahr hatte, wurde die Statik komplett neu erstellt. Ein Ergebnis davon ist, dass die Säule durch einen 1,42 breiten Betonpfeiler ersetzt wurde, der die vorher durchgängige Fensterfront jetzt unterbricht (siehe Grundriss_neu.jpg). Dies führt zu einer kompletten Verunstaltung der Gebäudefassade von außen sowie der Sicht vom Wohnbereich nach außen in den Garten. Hätten wir diese Änderung vor dem Kauf gewusst, hätten wir die Wohnung wohl nicht gekauft.
Laut Leistungsbeschreibung ist der Veräußerer zu Änderungen der Baubeschreibung berechtigt, wenn dafür u.a. bautechnische Gründe dies erforderlich machen.
Unsere Frage ist nun, handelt es sich um einen Mangel aus optischer Sicht, bzw. um eine gravierende Abweichung einer vertraglich vereinbarten Eigenschaft und somit eine Wertminderung (ggfs. in welcher Höhe) geltend gemacht werden kann.
Mit freundlichen Grüssen
Antwort von Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle
Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,
Ihr Ärger ist verständlich, da durch diese Änderung der gesamte Charakter und die Ästhetik der Wohnung verändert worden ist.
Nach den gesetzlichen Bestimmungen ist die Abweichung der "Ist-Beschaffenheit" von der "Soll-Beschaffenheit" als Mangel anzusehen, so dass das zu Gewährleistungsrechten nach § 437 oder § 634 BGB (je nach genauer Einstufung des Vertrages) führt.
Und danach könnten Sie auch den Rückritt vom Vertrag erklären, wenn der Verkäufer den Mangel nicht beseitigt (was er ja technisch nicht machen wird).
ABER:
Im Vertrag können diese Rechte wirksam ausgeschlossen worden sein.
Ich warne immer wieder davor, so einen Vertrag ungeprüft hinzunehmen, da eben häufig die Änderungsmöglichkeit des Unternehmers in dem Vertrag dann eingeräumt wird, wenn technische Änderungen notwendig sind oder behördlich vorgeschrieben werden.
Offenbar gibt es in Ihrem Vertrag auch so eine Klausel, so dass dann die gesetzlichen Gewährleistungsansprüche - leider wirksam - beschnitten worden sind und Sie keine Ansprüche wegen dieder Änderung geltend machen können.
Dann kann eine Rückabwicklung nur im beiderseitigen Einvernehmen erfolgen, wobei ggfs. durch Wertzuwachs bei Wohnraum der Verkäufer dazu bereit wäre. Daher sollten Sie mit diesem das Gespräch suchen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
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