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Kündigung von gewerblichen Mietraum

| Preis: 45 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Sehr geehrter Herr Hesterberg,
mir wurde ein kleiner Mietraum zum 15.07.2016 gekündigt. Ich erhielt den Brief am 08.07.2016.

"hiermit kündigen wir den Untermietvertrag vom 01.01.2016 fristgerecht zum 15.07.2016 wegen Eigenbedarf."

Meines Wissens gilt bei Mietverträgen im Gewerbebereich eine mind. Kündigungsfrist von 6 Monaten maximal von 9 Monaten. Außerdem gibt es bei gewerblich vermieteten Räumen keinen Eigenbedarf, ich bin mir aber nicht sicher was die Klausel über Kündigung im Vertrag exakt aussagt und ob dies auch für Untermietverhältnisse gilt. Die Immobilie gehört der Großmutter des Vermieters.

Anbei finden Sie den Mietvertrag - §7 Kündigung. Vielen Dank für Ihre Antwort.

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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Zunächst einmal gilt das Gesetz - das stimmt -, aber nur wenn nichts anderes im Untermietvertrag vereinbart wurde.

§ 4 des Untermietvertrag sieht vor:
"Das Untermietverhältnis kann gemäß den gesetzlichen Bestimmungen gekündigt werden, sofern sich aus dem Hauptmietvertrag nichts Gegenteiliges ergibt."

§ 5 nimmt dieses so ebenfalls auf:

Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag
"Die sich aus dem Hauptmietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten gelten auch für den Untermietvertrag, soweit vorliegend nicht Gegenteiliges vereinbart wird. Der Hauptmietvertrag wird Bestandteil dieses Vertrages.
Der Untermieter erhält eine Kopie des Hauptmietvertrages."

Dann sieht aber der Untermietvertrag Abweichendes vor:

§ 7 Kündigung
"Hauptmieter: Das Kündigungsrecht des Hauptmieters richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften, wenn der Untermietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Die Frist beträgt somit zwei Wochen.
Wurde der Untermietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen, so kann er vor Ablauf der Untermietzeit nicht ordentlich gekündigt werden."

Das ist aber in der Tat missverständlich, was die zwei Wochen betrifft.

Denn das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht in § 580a Kündigungsfristen vor (auch wenn hier das Muster von einem Wohnungsmietvertrag spricht, gehe ich davon aus, dass übereinstimmender Parteiwille ein gewerbliches Mietvertragsverhältnis ist)

"
(1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, ist die ordentliche Kündigung zulässig,

3.
wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs.

(2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig."

Auf den Eigenbedarf kommt es nicht an. Ein Kündigungsgrund ist bei gewerblichen Mietverhältnissen nicht notwendig.

Wenn dann wäre der 22.7.16 maßgeblich.

Die Bestimmungen des § 580a sind abdingbar. Die Parteien können längere, kürzere und für beide Seiten verschiedene Fristen sowie andere Kündigungstermine vereinbaren.

Allerdings können Klauseln im Einzelfall nach §§ 305c, 307 unwirksam sein.

14 Tage sind sicher etwas knapp, aber einen Monat halte ich noch für rechtmäßig.

Weisen Sie den Untervermieter/Jauptmieter darauf hin.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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Hat die Frage ausführlich beantwortet und in den Kommentaren noch einmal konkretisiert. Kann Herrn Hesterberg uneingeschränkt weiter empfehlen.

Vielen Dank. verifiziert

Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kund*in
Hallo Herr Hesterberg,
können Sie die Antwort noch etwas "klarifizieren" - wo stehe ich rechtlich in der ganzen Angelegenheit? Kann ich mich auf 2 Wochen, einen Monat oder 6 Monate berufen?

Ich möchte dem Herren gerne gegenübetreten und vorab mit einer klaren Aussage dastehen.

Vielen Dank.
12.07.2016 11:34 Uhr
Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Ihr Ansinnen verstehe ich, weshalb ich ihm schreiben würde, dass 14 Tage unverhältnismäßig kurz ist (Verstoß gg. § 307 BGB), sondern ein Monat höchstens möglich wäre.

Zudem verstößt die Klausel geht das sogenannte Transparenzgebot, wenn es von 14 Tagen als gesetzliche Frist ausgeht, das Gesetz aber von (knapp) drei Monaten ausgeht - bei Geschäftsräumen.

§ 305c BGB Überraschende und mehrdeutige Klauseln

"[...]
(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders."

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
13.07.2016 14:30 Uhr

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