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Immobilien-Kaufvertrag-Rückabwicklung

| Preis: 43 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Marcus Schröter
Sehr geehrter Herr Schröter,

ich hätte folgende Frage:

Vorab: wir vertreten den Käufer (Käufer ist eine GmbH) als Makler. GmbH hat einen Stammkapital i.H.v. 25.000 Euro. GmbH besitzt einige Immobilien, die durch Gesellschafterdarlehen finanziert sind.

Es wurde beim Notar ein Kaufvertrag geschlossen aufgrund einer mündlichen Vollmacht "mit der Verpflichtung formgerechten Vollmachtsnachweis unverzüglich nachzureichen".
Geschäftsführer (und gleichzeitig der alleinige Gesellschafter) der GmbH war bei der Unterzeichnung nicht anwesend. Vertreter - einer unserer Mitarbeiter.

Vollmachtsnachweis wurde zwar gemacht, aber kurz bevor dieser zum Notar verschickt wurde, erklärt der Geschäftsführer/Gesellschafter, dass er zahlungsunfähig geworden ist (seine Geschäfte sind "schief gelaufen"). Daher ein Gesellschafterdarlehen an seine GmbH für ihn nun unmöglich geworden ist.

Vertraglich sind keine Rückabwicklungsmöglichkeiten vereinbart.

Welche Möglichkeiten hat die GmbH, um sich vom Vertrag zu lösen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:

1. Für die Ausübung des Rücktrittes von einem notariellen Kaufvertrag bedarf es einer Rücktrittserklärung sowie das Vorliegen eines Rücktrittsgrundes.

Die Nichterfüllung der vertraglichen Pflichten seitens der Käuferin berechtigt diese nicht zum Rücktritt.

Die Zahlungsunfähigkeit der Käuferin stellt allerdings keinen Rücktrittsgrund für die Käuferin dar. Allenfalls ist dies ein Rücktrittsgrund für den Verkäufer.

Ein Rücktrittsgrund kann sein, wenn der Verkäufer eine Löschung einer Belastung in Abt. III des Grundbuches nicht gewährleisten kann oder der Grundbesitz erhebliche Mängel hat, deren Beseitigung durch den Verkäufer trotz Aufforderung nicht erfolgt.

2. Zu beachten ist, dass hier allerdings, wenn die Käuferin durch einen vollmachtslosen Vertreter vertreten wurde und der Kaufvertrag durch die Käuferin noch nicht nachgenehmigt wurde, kein wirksamer Kaufvertrag geschlossen wurde. D.h. die Käuferin ist keine vertragliche Bindung eingetragen. Es dürfte auch noch keine Auflassungsvormerkung zugunsten der Käuferin eingetragen worden sein.

Liegt demnach keine Nachgenehmigung vor, bedarf es keiner Rücktrittserklärung. Allenfalls besteht seitens der Verkäuferin ein Schadensersatzanspruch, wenn der Kaufvertrag durch die Käuferin nicht nachgenehmigt wird. Jedenfalls wird die Käuferin die Kosten für die Beauftragung des Notars zu zahlen haben.

3. Grundsätzlich ist bei einer Rückabwicklung eines Kaufvertrages eine einvernehmliche Aufhebung erforderlich, wenn der Verkäufer nicht von dem Kaufvertrag zurücktritt. Denn auch wenn der Käufer für die Nichterfüllung des Kaufvertrages verantwortlich ist, hat der Verkäufer ein Interesse an einer zügigen Rückabwicklung. Durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung nach Kaufvertragsschluss ist das Grundbuch zunächst blockiert. Für einen Weiterverkauf an einen anderen Interessten benötigt der Verkäufer, daher die Zustimmung des Käufers zur Löschung dieser Auflassungsvormerkung, wenn dies nicht bereits im Kaufvertrag geregelt ist.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick verschaffen.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt
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Bewertung des Kunden

Die Frage per E-Mail wurde schnell und verständlich beantwortet (auch die zusätzliche Frage). Ich bin sehr zufrieden und kann Herr Schröter nur weiter empfehlen.

Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde - 17.03.2017 15:56:

Sehr geehrter Herr Schröter,

vielen Dank für Ihre Antwort. Wäre denn ein aufgrund einer mündlichen Vollmacht geschlossene Grundstückskaufvertrag trotz der Nichteinhaltung der notariellen Form auf der vertretenen Seite nicht doch wirksam? Ich habe mal nachgelesen, dass er bloß im Grundbuch nicht vollzogen werden kann, weil das Grundbuchamt stets eine notarielle Ableitung der Vollmacht verlangt. Woraus folgt, dass der Vertreter und unter Umständen auch der Vertretene für die Beibringung der Vollmachtsbestätigung in notarieller Form haften.

Marcus Schröter - 17.03.2017 23:27:

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Für den Abschluss eines Grundstückkaufsvertrages bedarf es der notariellen Form. Dabei kann eine Partei aufgrund einer notariellen Vollmacht vertreten werden oder der Vertrag in notarieller Form nachgenehmigt werden.

Ohne eine Nachgenehmigung fehlt es für den Abschluss eines Grundstückkaufvertrages an der notariellen Form nach § 311 b BGB.

Ohne eine Nachgenehmigung ist der Grundstückskaufvertrag nicht wirksam geschlossen worden.

Der BGH hat eine Bindungswirkung eines durch einen vollmachtslosen Vertreter verneint, da ansonsten die erforderliche Formvorschrift nach § 311 b BGB umgangen werden könnte. BGH, Urteil v. 9.11.2012, V ZR 182/11.

Eine Haftung für die Beibringung der notariellen Nachgenehmigung besteht nicht. Allerdings haftet der Vertreter dafür, dass der Vertrag nicht zustande gekommen ist. Der Vertreter kann Ansprüche, die gegen ihn gestellt werden, von dem Vertretenen erstattet verlangen, da der Kaufinteressent seine vorvertraglichen Schutzpflichten verletzt hat, in dem er die Nachgenehmigung verweigert hat.

Ich hoffe dies hilft Ihnen weiter.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt