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HÖHERES RISIKO DURCH 2 BESONDERHEITEN IM NOTARIELLEN IMMOBILIEN - KAUFVERTRAG?

| Preis: 50 € | Kaufrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Wir sind gerade dabei, ein Wohn- und Geschäftshaus zu verkaufen. Der von den Erwerbern vorgelegte Kaufvertragsentwurf enthält zwei, eher ungewöhnliche, Besonderheiten, deren Bedeutung und Tragweite wir nicht so richtig einschätzen können:

1. Die Finanzierung des Käufers läuft nicht über unsere Immobilie, so wie es wohl üblich wäre! Als Sicherheit dient ein anderes Haus der Käufer. Damit haben wir keine Möglichkeit, im Kaufvertrag auf die finanzierende Bank Einfluss zu nehmen und sie anzuweisen, den Kaufpreis nur direkt an uns auszuzahlen.

2. Die Zahlung des Kaufpreises soll zu zwei verschiedenen Terminen erfolgen! 1. Zahlung nach Vorliegen der üblichen Voraussetzungen. Zu diesem Termin soll auch der Besitzübergang statt finden! Die 2. Zahlung soll erst Anfang November 2019 erfolgen, da bis dahin noch eine andere Finanzierung des Käufers auf sein anderes Objekt läuft.

FRAGE: Gehen wir - durch diese beiden Besonderheiten - ein höheres Risiko ein als bei der sonst üblichen Kaufabwicklung?


Sehr geehrte(r) Fragesteller(in), 

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Sie sollten diese Punkte schon gemeinsam mit dem potentiellen Vertragspartner und dem Notar besprechen und abklären, da es durchaus wichtig ist.

Im Einzelnen: 

Der Punkt 1. klingt in der Tat sonderbar, aber hier müssten Sie mir noch näheres ausführen, am besten den Kaufvertrag hier hochladen, also den Entwurf, beziehungsweise die entsprechende Passage wortgetreu zitieren. 

Man kann auch ansonsten wenig bis gar nicht Einfluss auf eine Kaufpreiszahlung nehmen, kann aber insbesondere in den Vertrag schreiben, dass sich der Verkäufer der Käufer hinsichtlich der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der notariellen Vertragsurkunde unterwirft, was hier fehlen dürfte. 

Zu 2.:

Ebenso weicht dieser Punkt von dem Normalfall deutlich ab und da habe ich einige Bedenken und würde mich auf so etwas nicht einlassen, zumal ja der Besitzübergang nach Zahlung der ersten Rate und vor Bezahlung der zweiten Rate ist. 

Das sind also schon einige Risiken, die es zu beachten gilt und in der Zusammenschau würde ich mir das gut überlegen, ob man so einen Vertrag eingehen soll. 

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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Bewertung des Kunden

Es hat zwar einen etwas längeren Anlauf gebraucht, aber die Auskünfte waren klar verständlich, umfassend und hilfreich. Vielen Dank!

Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Kunde
05.06.2019 22:32 Uhr
Sehr geehrter Herr RA. Hesterberg,

vielen Dank für Ihre erste Einschätzung. Ich habe Ihnen, wie vorgeschlagen, den Vertragsentwurf hochgeladen (ich hoffe, das hat geklappt!), damit Sie sich die Passagen im Original ansehen können.

Zu 1.: Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung in das gesamte Vermögen des Käufers ist enthalten. Er hat nach unserer Kenntnis auch mehrere Immobilien.

Zu 2.: Der Grund für die frühe Übergabe ist, dass ich mich aufgrund meiner gesundheitlichen Situation nicht mehr um die Immobilie kümmern kann, und der Käufer daher angeboten hat, das Objekt früher als üblich zu übernehmen. Ich bin froh, wenn mir diese Last von den Schultern genommen wird.

Ich bitte Sie, nach der Sichtung des Vertragstextes, um einen abschließenden Rat, ob ich den Vertrag so unterschreiben kann. Wir möchten kein unnötiges Risiko eingehen, aber die Immobilie auch gerne schnellst möglich verkaufen.

Freundliche Grüße
G. K.
Kunde
07.06.2019 22:56 Uhr
Sehr geehrter Herr RA. Hesterberg,

Sie hatten mir vorgeschlagen, dass ich Ihnen den Vertragstext hochladen sollte, damit Sie die Sache besser beurteilen können. Das habe ich am 5. Juni 2019 gemacht, und noch etwas dazu geschrieben. Leider habe ich keine Antwort von Ihnen erhalten. Würden Sie mir bitte meine Nachfrage noch beantworten? Vielen Dank im Voraus.

Freundliche Grüße
G. K.
Daniel Hesterberg
10.06.2019 21:54 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Aufgrund der Pfingstferien antworte ich Ihnen gerne gleich morgen Vormittag.
Vielen Dank für Ihr Verständnis und Ihre Geduld.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
Daniel Hesterberg
12.06.2019 08:52 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne wie folgt:

In Ordnung, dass mit der Zwangsvollstreckungsunterwerfung ist soweit geklärt.

"Der Erwerber unterwirft sich dem Veräußerer gegenüber in Höhe des Kaufpreises der
sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen."

Auch ansonsten haftet der Erwerber für den rechtzeitigen Eingang.

Gut wäre dann ein vertragliches (nicht nur gesetzliches) Rücktrittsrecht zugunsten von Ihnen, wenn die erste bzw. zweite Kaufpreisrate nicht eingehen sollte.

Bereden Sie das unbedingt, auch angesichts der Teilung in ZWEI Raten für den Kaufpreis.

Die Vertragskosten gingen dann bei einem Rücktritt zulasten des Käufers, was ebenfalls zu vereinbaren wäre.

Ansonsten würde ich mich nicht auf den Vertrag einlassen.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt