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Hauskauf - Umgang mit bestehenden Mietern

| Preis: 75 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Lieber Herr Hesterberg,

am 09.09. werde ich planmäßig einen Kaufvertrag für eine Immobilie unterzeichnen. Drei der fünf Wohnungen des Hauses sind derzeit vermietet. Von der derzeitigen Eigentümerin habe ich mir die Mietverträge zeigen lassen. Die Mietverträge sind nicht aktuell, was die Vertragsparteien betrifft. Sprich, die Mietverträge wurden mit Personen geschlossen, die derzeit nicht mehr in den Wohnungen wohnen. Ich gehe davon aus, dass also mündliche Mietverträge/Absprachen vorliegen müssen. Nun zu meinen Fragen:

a) Ich möchte mit den aktuellen Mietern schriftliche neue Mietverträge aufsetzen. Inhaltlich soll sich bei den Verträgen vor allem die Nettomiete (Kaltmiete) an die ortsübliche Miete unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze angepasst werden (die letzte Mieterhöhung liegt über drei Jahre zurück).

Meine Frage: Wie gehe ich hier rechtskonform vor? Muss die Mieterhöhung gesondert schriftlich angekündigt werden, oder reicht es aus, einfach einen neuen Mietvertrag aufzusetzen - zu den neuen Konditionen?

b) Eine der drei Wohnungen ist eine Drei-Zimmer-Wohnung. Durch einen Wanddurchbruch (eigentlich ist es nur das Öffnen einer abgeschlossenen Tür) möchte ich eine weiteres Zimmer an die Drei-Zimmer-Wohnung "andocken". Sprich, aus einer Drei-Zimmer-Wohnung soll eine Vier-Zimmer-Wohnung werden.

Meine Frage: Wie gehe ich hier rechtskonform vor? Müssen die derzeitigen Mieter meinem Vorhaben zustimmen? Wenn ja, wie läuft das vertraglich ab? Muss ich hier einen komplett neuen Vertrag aufsetzen für eine Vier- statt Drei-Zimmer-Wohnung? Das neue Zimmer wird renoviert und soll dann zur ortsüblichen Miete (Anlehnung an den Mietspiegel) vermietet werden. Welche rechtlichen Regelungen muss ich hier beachten?

Vielen herzlichen Dank für Ihre Auskunft.

Viele Grüße,
M. H.


Sehr geehrte/r Ratsuchende/r, 

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

a)

Es würde einfach ausreichen, einen neuen Mietvertrag aufzusetzen - zu den neuen Konditionen -, aber das müssen die Mieter eben auch wollen und daran scheitert es häufig.

Auch mündliche Mietverhältnisse zur Fortsetzung sind möglich.

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.

Man kann denen aber auch sagen, das man ansonsten den Weg über eine einseitige Mieterhöhung gehen müsste, was möglich ist (dann aber die Mieterhöhung entsprechend später als bei einem neuen einvernehmlichen Mietvertrag gelten würde).

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden, vgl. §§ 558 ff. BGB.

Das haben Sie bereits angesprochen.

Da Frist- und vor allem Formvorschriften sehr rigide sind, ist das am besten durch einen Anwalt zu tätigen oder mithilfe entsprechende Muster aus Rechtsfachbüchern etc.

b)

Das wird sich nicht ganz einfach gestalten, wenn man das nicht im vorhinein vertraglich regelt, also die Mieter einer Wohnraumerweiterung zustimmen.

Wenn Sie aus einer Drei-Zimmer-Wohnung eine Vier-Zimmer-Wohnung machen wollen, dann ist der Gegenstand des Mietvertrages automatisch ein anderer und gleichfalls könnte ein neuer Mieter leider nicht einfach dazu genommen werden. 

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den vertraglich genau bestimmten Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren - Änderungen sind danach zu zweiseitig möglich.

Trotzdem könnte man das vereinbaren, mit den jetzigen Mietern, aber auch da habe ich einige Zweifel, ob das so in der Praxis funktionieren kann.

An sich müsste man den Vertrag lediglich dahingehend ändern und der Rest kann (und soll ggf.) weiterhin Bestand haben, waorauf also verwiesen werden könnten.

Ggf. kann eine Kündigung in Betracht kommen, was aber ohne berechtigtes Interesse (insbesondere Eigenbedarf - der Fall einer Verwertungskündigung scheidet hier eher aus, vgl. § ´573 Abs. 3 BGB: "3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.") nur geht, wenn folgendes gegeben wäre:

573a BGB - Erleichterte Kündigung des Vermieters

"(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate. [...]."

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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