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Gewerbekauf - Frage nach der der sinnvollsten Käuferkonstellation

18.11.2016 | Preis: 76 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Björn Balluff

Fragestellung

Guten Tag,

wir sind eine Ehepaar mit einer 2,5 jährigen Tochter.

Der Ehemann ist angestellter Ingenieur mit einem Jahresbruttoeinkommen von etwas über 60.000 Euro. Dazu ist er kleingewerblich mit einer GbR gemeldet, welche +- 0 Euro pro Jahr Gewinn macht.

Die Ehefrau ist Studentin. Hat einen 450 Euro Minijob. Und ebenfalls ein Kleingewerbe angemeldet, dessen Gewinn sich auf +- 0 Euro pro Jahr beläuft.
Ausserdem ist sie krankenkassentechnisch bei ihrem Mann familienversichert.

Nun streben wir den Kauf einer Gewerbeimmobilie an.

Frage: Wer sollte die Gewerbeimmobilie kaufen, um gemeinschaftlich steuerrechtlich die beste Position
zu erhalten unter der Bedingung a) ein vorhandener Mieter existiert oder b) selbst ein
Gewerbe dort zu eröffnen? Erweiternd zu b) stellt sich noch die Frage, wer das Gewerbe
betreiben soll und ob man dann einen Mietvertrag untereinander (familienintern) machen
sollte/muss.
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Antwort des Experten

Sehr geehrte Ratsuchende,

der Kauf der Gewerbeimmobilie sollte durch die Ehefrau erfolgen, wenn hier Überschüsse erwartet werden. Denn die Ehefrau hat keine zu versteuernden Einkünfte. Wenn dann in der Folge die Einzelveranlagung gewählt wird, würde keine Steuer (jedenfalls bei bis zu ca. 8.600 €) auf die Überschüsse aus der Gewerbeimmobilie anfallen.
Es kann sein, dass die Zusammenveranlagung je nach Kalenderjahr trotzdem günstiger ist. Die Option zu einer günstigeren Versteuerung würde jedoch bestehen.

Sollten Sie die Entscheidung treffen, selbst dort ein Gewerbe zu eröffnen, würde die Vermietung der Immobilie nach den aktuellen Einkommensverhältnissen durch die Ehefrau am meisten Sinn machen. Dies liegt daran, dass lediglich ein Mini-Job vorliegt, der bereits durch den Arbeitgeber pauschal versteuert wird.
Die Vermietung durch die Ehefrau an den Ehemann, der das Gewerbe betreibt, muss in jedem Fall zu einem marktüblichen Entgelt und in Schriftform erfolgen. Die tatsächliche Durchführung des Mietvertrages ist notwendig, d.h. die Mieten sind zwingend vom gesonderten betrieblichen Bankkonto des Ehemannes zu überweisen.

Der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages, der fremdübliche Konditionen enthält, führt zu im Betrieb des Ehemannes abzugsfähigen Betriebsausgaben. Der zu versteuernde Gewinn wird folglich gemindert. Aufgrund der übrigen Einkünfte des Ehemannes entsteht dadurch eine mögliche Progressionswirkung, wenn die Einzelveranlagung gewählt wird. Dies muss nicht zwingend günstiger sein als die Zusammenveranlagung. Falls jedoch dem so ist, hätten Sie die Möglichkeit hier eine Steuerminderung zu erreichen.

Falls die Gewerbeimmobilie zu Beginn eher Verluste abwirft, wäre nach den derzeitigen Einkommensverhältnissen eine Anschaffung durch den Ehemann sinnvoller, da dieser dann die Verluste mit seinen positiven Einkünften verrechnen könnte. Dies führt dann in den Verlustjahren zu Steuererstattungen. Wenn die Zusammenveranlagung gewählt wird, wären die Verluste ebenso abzugsfähig. Jedoch kann es sein, dass die Einzelveranlagung zu einer niedrigeren Steuer führt. Um sich diese Möglichkeit offen zu halten, ist eine Zurechnung zum Ehemann in der Verlustsituation sinnvoll.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen konnte. Bei weiteren Rückfragen können Sie gerne die Kommentarfunktion verwenden. Insbesondere, wenn aufgrund weiterer Details noch zusätzliche Erläuterungen gewünscht sind, kann ich hier noch konkreter werden. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen,

Björn Balluff
Steuerberater



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