Gehören Wohngeldzahlungen während Kernsanierung nach Kauf zu Herstellungskosten?
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 2 Stunden
Fragestellung
Guten Tag,
ich habe im Jahr 2011 eine Gewerbeeinheit in einer WEG gekauft. Diese Einheit war beim Kauf in einem sehr schlechten Zustand, wurde danach komplett entkernt und über einen Zeitraum von ca. 7 Jahren saniert.
Die Einheit ist nun vermietet und es stellt sich die Frage welche Kosten zu den Herstellungskosten zählen. Während der Bauzeit sind erhebliche Wohngeldzahlungen entstanden, sowie einige tausend Euro an Grundsteuer.
Meine Frage ist nun ob diese Betriebskosten und die gezahlte Grundsteuer zu den Herstellungskosten gerechnet werden können und entsprechend zur Abschreibung des Gebäudes zählen?
Über Ihre Auskunft würde ich mich freuen.
Schönen Gruß
C. R., Berlin
Antwort von Steuerberater Knut Christiansen
Guten Tag und vielen Dank für die Nutzung von yourXpert!
Ihre Frage möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten.
Die bloßen Anteile an Betriebskosten an der Wohngeldzahlung gehören nicht zu den Anschaffungskosten der Gewerbeeinheit. Ebenso wenig zählt die Grundsteuer zu den Anschaffungskosten. Sofern allerdings in den Wohngeldzahlungen auch höhere Anteile an Erhaltungsaufwendungen enthalten sind bzw. Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage getätigt wurden, können diese in den ersten drei Jahren zu anschaffungsnahem Herstellungsaufwand führen. Das ist immer dann der Fall, wenn die Instandhaltungsaufwendungen netto innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15% des Gebäudeanteils übersteigen. Sie müssten also schauen, ob es aufgrund der Wohn-/Hausgeldabrechnungen hohe Instandhaltungsaufwendungen gab.
Die laufenden Betriebskosten könnten als vorweggenommene Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn eine Vermietungsabsicht in früheren Jahren nachgewiesen werden kann und wenn hier noch keine Festsetzungsverjährung eingetreten ist. Das wäre insbesondere dann der Fall, wenn bereits Steuererklärungen für die betreffenden Jahre abgegeben wurden und die Bescheide nach den Vorschriften der Abgabenordnung nicht mehr änderbar sind.
Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
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